Nyní bydlím přechodně u rodičů, hledám si nové nájemní bydlení, na které bych se chtěla pořádně „vyzbrojit“. Především potřebuji poradit s nájemní smlouvou.
Co musí obsahovat, abych byla chráněná? Nevím třeba, zda do bytu může majitel chodit, jak přesně byt zkontrolovat při převzetí, co s převodem energií a na co si dát pozor, co po majiteli vyžadovat?
Na dotaz čtenářky odpovídá advokátka Vendula Ciběnová
Předně bych uvedla, že nájemní smlouva na byt musí být podle zákona uzavřena v písemné formě, ačkoliv se za řádně uzavřenou nájemní smlouvu považuje i ta, která byla sjednána ústně.
Nájemní smlouva by měla zejména obsahovat identifikaci smluvních stran, specifikaci předmětu nájmu, výši nájemného a způsob jeho úhrady, výčet služeb spojených s nájmem bytu a způsob jejich vyúčtování, jakož i bližší úpravu práv a povinností pronajímatele a nájemce.
Na co si zejména dát pozor při uzavírání nájemní smlouvy?
Před uzavřením nájemní smlouvy si nezapomeňte ověřit, že osoba, se kterou budete uzavírat nájemní smlouvu, je vlastníkem pronajímaného bytu. Buď můžete od pronajímatele požadovat předložení výpisu z listu vlastnictví, kde bude zapsána daná bytová jednotka, nebo můžete sama nahlédnutím do katastru nemovitostí ověřit, že pronajímatel je vlastníkem pronajímaného bytu.
V nájemní smlouvě nemusí být sjednána výše nájemného, jelikož zákon pamatuje na takové situace a stanovuje, že pronajímatel má právo na nájemné v takové výši, jaká je v den uzavření smlouvy v místě obvyklá pro nájem obdobného bytu.
Nicméně vám však doporučuji trvat na tom, aby ve smlouvě byla uvedena konkrétní výše nájemného. Stejně je tomu tak i u služeb, které je povinen zajišťovat pronajímatel, kdy zákon stanovuje nezbytné služby pro případ, že si smluvní strany nic nesjednají.
Poradna pro nájemní bydleníPomáháme nájemníkům i pronajímatelům. Pokud řešíte nějakou nepříjemnou situaci spojenou s pronájmem bytu a nevíte si rady, svěřte se nám. Pošlete svůj příběh s dotazem, my najdeme řešení, které zveřejníme. Svůj příběh pošlete na adresu: bydleni@idnes.cz |
Jako v případě nájemného je i u služeb vhodné přímo ve smlouvě uvést výčet služeb zajišťovaných pronajímatelem, způsob výpočtu úhrad za zajišťované služby a termíny splatnosti. Zpravidla je to pronajímatel, kdo má zajistit dodávky energií, a nedochází tak k žádnému přepisu energií. Odběratelem je stále pronajímatel s tím, že nájemce hradí pronajímateli zálohy na služby, v nichž je zahrnuta i záloha na energie.
Pronajímatel může vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů. V případě, že vám pronajímatel předloží nájemní smlouvu, v níž budou uvedeny výpovědní důvody nad rámec toho, co stanovuje zákon, požádejte pronajímatele o jejich vyloučení ze smlouvy. Pokud by tak neučinil a vy byste měla o byt skutečně zájem, můžete i tak uzavřít nájemní smlouvu.
Jestliže by pak pronajímatel v budoucnu z takového důvodu vypověděl nájemní smlouvu, byla by jeho výpověď neplatná a musela byste vznést vůči pronajímateli námitky k jím podané výpovědi ohledně její neplatnosti.
Předání bytu
Až vám bude pronajímatel byt předávat, doporučuji zkontrolovat celý byt. Trvejte na sepsání předávacího protokolu, v němž zaznamenáte stavy měřidel. Pokud se v bytě budou vyskytovat vady, například poničená podlaha nebo nábytek, je potřeba tuto skutečnost uvést do předávacího protokolu, aby vám případně pronajímatel v budoucnu nevytkl, že jste danou vadu způsobila vy. Zároveň je také vhodné pořídit fotodokumentaci celého bytu.
Kdy může pronajímatel vstoupit do pronajatého bytu?
Bez vaší přítomnosti může pronajímatel vstoupit do bytu, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení, například pokud došlo k havárii nebo vypukl požár.
Dále musíte umožnit pronajímateli v době tří měsíců před skončením nájmu prohlídku pronajatého bytu se zájemcem. O této prohlídce vás musí pronajímatel předem informovat. Oznámí-li vám návštěvu pronajímatel předem, měla byste také pronajímateli umožnit v nezbytném rozsahu prohlídku bytu, jakož i přístup do bytu za účelem provedení potřebných oprav nebo údržby.
Občanský zákoník „nadržuje“ nájemci. Podnájemce je na tom mnohem hůř
Pronájem a podnájem bytu jsou v praxi často zaměňovány. Rozdíl je ale podstatný. Nový občanský zákoník poskytuje nájemcům řadu jistot a výhod, které však v podnájemním vztahu neplatí. V podnájemní smlouvě je například možné zakázat podnikání v bytě nebo přítomnost zvířat, což v nájemní smlouvě možné není.
Vendula Ciběnová
|
Podnájem vzniká v bytě, který má někdo jiný v nájmu (tj. má nájemní smlouvu s majitelem bytu) a momentálně jej nepotřebuje. Je možné si vzít do podnájmu celý byt či jen jeho část. Podnájemní smlouvu podepisujete s nájemcem, nikoliv s majitelem.
V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlí, může dát třetí osobě do podnájmu část bytu bez souhlasu pronajímatele. Pokud nájemce v bytě nebude trvale bydlet, musí o tom dát majiteli vědět, informovat ho o novém podnájemci a mít k jeho nastěhování od něj souhlas. Vztah mezi nájemcem a podnájemcem upravuje podnájemní smlouva. Všechny výhody, které má nájemce, ovšem s podnájmem končí.
Podnájemce má mnohem menší práva než nájemce. Podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů, pokud se strany nedohodnou jinak, a podnájem vždy končí nejpozději se zánikem nájmu. Platí vždy to, co je ve smlouvě. Ochrana nájemce zde neplatí.
V praxi se bohužel stává, že majitel „na oko“ najme byt příbuznému, kamarádovi, v některých případech i agentuře. Tento fiktivní nájemník poté byt dál podnajme skutečnému zájemci o bydlení. Díky této spekulaci se majitel vyhne různým budoucím „problémům“. Je proto důležité podepisovat nájemní smlouvu, nikoliv podnájemní.
