Nejčastějšími podvody, kdy zloději nemovitostí dosáhnou podvodného přepisu vlastníka, je zfalšování smluvních dokumentů potřebných pro převod. Dle § 62 a 63 vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška v platném znění, se podpisy na listinách považují za pravé tehdy, jsou-li na listinách úředně ověřené.
Dírou do systému jsou ověřené podpisy. Podpis na smluvní dokumentaci může ověřovat hned několik institucí, notář, Czech point, pošty, matriky a v zahraničí též zastupitelské úřady. Celkem může podpis ověřit přes pět tisíc subjektů s různou úrovní správy dat a tedy i rozdílnou úrovní schopnosti odhalit zfalšovaný pas či občanský průkaz, plnou moc a podobně.
"Ač by to tak býti nemělo, z logiky vyplývá, že čas ke kontrole pravosti občanského průkazu má poštovní úředník za přepážkou mezi příjmem zásilek a prodejem stíracích losů značně menší než hodnotově stejný "ověřovatel" v podobě notáře," říká Patrik Nacher ze serveru bankovnipoplatky.com.
Je nutné dodat, že správce vlastnických dat o nemovitostech, tedy katastrální úřad, nemá ve své moci kontrolu pravosti podpisu na smluvní dokumentaci. Zjednodušeně, je-li zloděj nemovitostí středně "šikovný", katastrální úřad nemá prostředky, jak podvodný, avšak ověřený podpis na smlouvě odhalit. Spoléhá plně na razítko ověřovatele (pošty, notáře, matriky) a nemůže ani jinak.
Nebuďte snadným terčem
"Aby se vlastník mohl bránit podvodům, úředním chybám a exekucím, musí především o změnách na svém majetku vědět. Již 52. den od podvodu může aktuálně nový vlastník (i zloděj nemovitostí) poměrně úspěšně tvrdit, že je právoplatným a velmi složitě a draze zpochybnitelným majitelem. Po lhůtě 3 let od zápisu do katastru nemovitostí bude jakákoliv obrana majetku neúspěšná a tedy zbytečná," říká Michal Klusák, právník serveru Katastr365.cz
Náhodný podvod neexistuje. Podvodníci spoléhají na nový občanský zákoník, kde dochází k výraznému posílení institutu "dobré víry". Podvodník okamžitě po nabytí nemovitost dále přeprodává:
- novému majiteli, který netuší, že kupuje ukradenou nemovitost
- komplici, který reprezentuje "nového majitele"
Nový majitel nabývá nemovitost v dobré víře, že je mu prodáváno od skutečného vlastníka, protože tak je veden podvodník i v katastru nemovitostí. Novému majiteli je tak přiznán institut "dobré víry", který výrazně omezuje schopnost podvedeného domoci se svého majetku zpět.
Jak se podvodům s nemovitostmi bránit?
"Podvod nenastane jen tak, každý vklad nejdříve na katastru čeká minimálně 20 dnů, než jej úřad provede. Veřejnost s velkou nelibostí nese tuto lhůtu a má za to, že katastrální úřad nic nedělá a jen jejich zápis zdržuje. Musím se postavit na stranu úřadu. Tato lhůta je naopak nejlepší období, ve kterém může podváděný vlastník zasáhnout nejúčinněji, nejefektivněji a nejlevněji - tedy zdarma a bez nákladů za advokáty. V této lhůtě stačí zaslat obyčejné nesouhlasné vyjádření vlastníka (zdarma ke stažení zde) a katastrální úřad žádný podvodný vklad neprovede, a tedy se nebude vůči čemu dále bránit a napravovat," vysvětluje správný postup Patrik Nacher.
O tom, že se s nemovitostí něco děje, někdo ji prodává či žádá do katastru zapsat jakékoliv další právo (například věcné břemeno), byste měli být jako její vlastník automaticky informováni.
Vybrat si můžete z několika možností:
- Katastr nemovitostí vám informaci zašle buď na adresu místa trvalého pobytu, nebo do datové schránky. U katastru nemovitostí si lze rovněž za jednorázový poplatek dvě stě korun zřídit službu sledování změn v katastru. Ta vás bude automaticky a ihned informovat o všech změnách a manipulacích s vaší nemovitostí. Služba se dá objednat i na e-mail nebo SMS. Je nutné katastr osobně navštívit, případně poslat žádost s ověřeným podpisem, nebo vše provést přes datovou schránku.
- Služba Katastr365.cz bude automaticky sledovat pohyby na katastru nemovitostí. Základní balíček stojí 199 korun na rok. Za tuto cenu bude vše sledovat denně a při zjištění změny zašle obratem informaci až na pět e-mailových adres. Zasílání SMS zprávou se plánuje do budoucna. Sledování změn v katastru si lze zřídit online bez jakékoliv návštěvy či ověřování podpisu.
- ReLock - Hlídač katastru sleduje změny katastrálních zápisů a včas upozorní na podvodně podanou žádost o převod vaší nemovitosti a další změny údajů, jako například chybné exekuce, nenápadná omezení vlastnického práva a další nečekané změny práv k nemovitostem. Cena je od 590 korun za rok.
Od ledna 2015 se na katastr už můžete spolehnout
Od příštího ledna toto již nebude díky novému občanskému zákoníku nutné. Bude stačit, když se podíváte do katastru nemovitostí a na tam zapsaný údaj se budete moci spolehnout. Bude totiž platit, že co je psáno, to je dáno.
Tedy pokud budete kupovat nemovitost od člověka, který bude v katastru zapsán jako vlastník, a vy budete vycházet z údajů v katastru v dobré víře, budete jako nabyvatelé více chráněni před rizikem, že časem přijde někdo třetí s tím, že dům je jeho a že prodávající neměl právo jej na vás převést.
"Právo se snaží ochránit toho člověka, který může situaci ovlivnit méně. Tedy kupujícího, který nemůže vědět ani předpokládat, že by údaje v katastru neodpovídaly skutečnosti," vysvětluje právník František Korbel z advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.
Jak ukrást nemovitost
- Zloděj si vytipuje nemovitost a jejího vlastníka.
- Zfalšuje smlouvu, ověřovací doložku a plnou moc.
- Navštíví Českou poštu se zfalšovanou plnou mocí a přesměruje na cca 60 dnů poštu vlastníka do místa v České republice, které sám kontroluje.
Následující kroky zloděje jsou stejné jako v roce 2013, tedy v době původního občanského zákoníku:
- Podání vkladu na katastr nemovitostí + přílohy
- Katastr nemovitostí posílá informaci poštou do rukou podváděného vlastníka, ovšem díky přesměrování pošty ve skutečnosti do rukou zloděje.
- Podváděný vlastník nereaguje v 21 dnech, proto katastr nemovitostí zapisuje vklad.
- Katastr zasílá druhý dopis do rukou podváděného vlastníka, tentokrát informuje, že vklad byl již proveden.
- Nyní začíná podváděnému vlastníku lhůta na podání poznámky spornosti. Pokud ji podá ve lhůtě třiceti dnů od odeslání dopisu č. 2 , je poznámka účinná vůči všem. Pokud ji ovšem podá později, je účinná pouze vůči těm, kdo nejsou v dobré víře. Pokud ji nepodá vůbec, neb dopisy byly doručeny do rukou zloděje, pak je nový vlastník zapsán do katastru jako právoplatný vlastník. Nutno podotknout, že zloděj vyčká zmiňovaných 30 dnů a nemovitost znovu přeprodá, tentokrát vlastníku č. 3, který se tedy stává nezpochybnitelným vlastníkem a požívá výhody institutu dobré víry.
- Pokud by podvedený vlastník namítal, že dopis č. 1 ani dopis č. 2 neobdržel, měla by se tedy na jeho případ vztahovat tříletá lhůta pro podání poznámky spornosti. Pravda, je to bohužel jen z poloviny.
- Aby tento fakt mohl platit, musí podváděný vlastník jednak o podvodném převodu dozvědět, ale především musí prokázat, že dopisy č. 1 a č. 2 neobdržel. Tedy s důkazním břemenem na své straně. Podváděný vlastník musí za své prostředky najmout advokáta a podat žalobu na určení vlastnictví a prokazovat, že dopisy č. 1 a č. 2 byly sice katastrem odeslány, ale nebyly mu doručeny, neboť plná moc, na základě které došlo k přesměrování pošty, byla zfalšovaná a i přes to, že byly dopisy převzaty, nebylo ono převzetí vůlí podvedeného vlastníka. A to nebude vůbec levný a jednoduchý proces.
- Je nutné dodat, že po celou dobu procesu bude nemovitost opatřena poznámkou spornosti a bude na soudu, uzná-li, že podvedený vlastník nebyl řádně vyrozuměn, a že tedy v jeho případě na něm nelze požadovat dodržení lhůty třicetidenní ale tříleté. Jak budou soudy v těchto případech rozhodovat, komu a v jaké míře budou dávat nově přednost, se dá pouze odtušit z dikce nového občanského zákoníku, který výrazně posiluje "dobrou víru" v úřední veřejný zápis a potlačuje laxní a neodpovědné vlastníky.
