Nemovitosti v příštím roce – dražší a levnější

Hned několik legislativních změn potkalo koncem roku 2003 vlastníky nemovitostí v České republice. Změny budou mít zásadní vliv na peněženky lidí, kteří buď koupí, prodají popřípadě pronajmou v příštím roce nemovitost. Přestože zákonodárce orientuje svoje kroky směrem k co možná největšímu daňovému zatížení poplatníků, tak jedna legislativní změna účinná od 1.1.2004 poplatníkově peněžence ulehčí. Víte, co vás čeká?

Zmiňované legislativní změny se týkají dvou na podzim schválených novel – zákona o dani darovací, dědické a dani z převodu nemovitosti a zejména potom zákona o dani z přidané hodnoty.

Daň z převodu nemovitosti klesne s účinností od 1.1.2004 na tři procenta

Výše daně z převodu nemovitosti byla předmětem mnoha diskusí a mnoho lidí poukazovalo na její příliš vysokou hodnotu. Zákonodárce tyto nářky skutečně vyslyšel a dosavadních pět procent z hodnoty ceny nemovitosti skutečně snížil o dva procentní body na tři procenta.

Jenom pro připomenutí dodávám, že základem pro výpočet daně z nemovitosti je buď cena úřední (stanovená certifikovaným odhadcem v souladu se zákonem o oceňování) nebo cena tržní (dohodnutá mezi kupujícím a prodávajícím). Daň z převodu nemovitosti se vypočte vždy z ceny vyšší. Toto ustanovení zabraňuje záměrnému snižování daňové povinnosti ze strany poplatníků a novela zákona v této oblasti nepřináší žádnou změnu.

Poplatníkem daně z převodu nemovitostí zůstává prodávající (kupující je ručitelem). Kromě změny sazby přináší novela jedinou změnu. Ta se týká způsobu a délky lhůt pro podávání daňového přiznání a vlastní zaplacení daně. Dosavadní právní úprava stanovila, že poplatník je povinen podat přiznání místně příslušnému správci daně (rozhoduje místo předmětné nemovitosti) do třiceti dnů od doručení smlouvy s doložkou o povolení vkladu na katastru poplatníkovi. S účinností od 1.1.2004 je poplatník povinen podat správci daně přiznání k dani z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího  po měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva na katastru.

Stavební spoření ponese méně. Co změní nový zákon o stavebním spoření? Vice ZDE.

Kromě toho si musí poplatník sám daň spočítat a uhradit. Součástí daňového přiznání je stejně jako před přijetím novely ověřený výpis smlouvy, znalecký posudek a výpis z katastru nemovitostí. V případě nemovitostí hraje každý procentní bod daně velkou roli. Lze tedy doporučit z prodejem nemovitostí počkat na nový rok a využít o dva procentní body nižšího daňového zatížení. Jenom pro ilustraci při převodu nemovitosti v hodnotě jednoho miliónu korun by poplatník ušetřil dvacet tisíc korun na dani v případě, že s ním počká až na rok 2004.

Služby se správou nemovitostí přecházejí z pěti na dvaadvacet procent

Nepříjemné změny v oblasti nemovitostí pro poplatníky přináší schválení velké novely zákona o dani z přidané hodnoty. Široká veřejnost zcela určitě ví o tom, že některé zboží a služby přecházejí ze snížené do základní sazby. Přestože se nejvíce hovoří o z toho vyplývajícím zdražení služeb v oblasti telekomunikací či daňových poradců, nezůstaly ušetřeny ani služby v oblasti správy nemovitostí.

Služby realitních kanceláří přecházejí s účinností od 1.1.2004 z pěti na dvaadvacet procent. Pokud si tedy někdo nechává od realitních kanceláří – plátců DPH- poskytnout nějakou službu, pak zaplatí navíc na DPH místo dosavadních pěti rovnou dvaadvacet procent.

To je dost výrazný zásah do peněženek poplatníků, neboť tyto služby bývají poměrně drahé a kupříkladu při zprostředkování prodeje průměrného bytu či domu se pohybují v řádech desetitisíců. Škála poskytovaných služeb ze strany realitních kanceláří je ovšem poměrně široká a nemá cenu vyčíslovat efekt tohoto zdražení u jednotlivých kroků. Každý z nás si to jistě spočítá.

Stavební práce spojené s bydlením by měly mít výjimku a zůstat na pěti procentech

Dlouho diskutovanou otázkou bylo zatížení stavebních prací daní z přidané hodnoty. Dosavadní právní úprava pracuje u stavebních prací se sníženou sazbou pěti procent. Se vstupem České republiky do Evropské unie (tedy až od 1.5.2004) by mělo dojít k přesunutí stavebních prací ze snížené do základní sazby, avšak to pouze v oblasti mimo bytovou výstavbu (na základě návrhu novely DPH připravované v souvislosti se vstupem do EU).

Komu můžete svěřit své peníze? Jak rozeznat podvodníky od spolehlivých firem?  Čtěte ZDE.

Tato výjimka se přitom netýká pouze vlastní bytové výstavby, ale i stavebních prací souvisejících s opravami, údržbou a rekonstrukcí bytových a rodinných domů a bytů. To je pro lidí se zájmem o pořízení vlastního bydlení dobrá zpráva, avšak jde pravděpodobně pouze o dočasnou výjimku, která zřejmě skončí v roce 2007. V praxi to znamená, že kdo si koupí v příštím a následujícím roce byt nebo dům, bude mu ze strany dodavatele stále účtována snížená sazba. To se týká i jiných stavebních prací souvisejících s opravami či rekonstrukcí  objektu k bydlení. Pokud si někdo nechá rekonstruovat koupelnu či vyměnit elektrický rozvod ze strany plátce DPH, pak mu naúčtuje pouze sníženou sazbu DPH, kterou samozřejmě následně zaplatí v ceně.

Navíc se snížená sazba netýká pouze stavebních prací, ale i výrobků, které se stávají pevnou součástí bytu. Jde například o dlažbu, okna, střešní krytinu, umyvadlo či vanu. Pokud si někdo nechá rekonstruovat koupelnu a dodavatel plátce DPH mu kromě vlastní práce dodá i pevně připojené součásti, pak se sveze na vlně nižší sazby. Naopak v případě, že si provede rekonstrukci koupelny sám či od neplátce DPH, pak u veškerých výrobků vybavujících koupelnu zaplatí základní sazbu DPH. Je tedy na uvážení každého občana, zda se mu vyplatí provádět stavební práce svépomocí, či dodavatelem- plátcem a využít dosavadní daňové výhody.

Stavební pozemky od 1.5.2004 možná do 22 procent

Čeští poplatníci si zvykli na to, že převody pozemků nebyly zdanitelným plněním. Říjnová novela DPH přesunula převody pozemků do plnění osvobozených od daně z přidané hodnoty. Schválená novela se tedy peněženek lidí kupujících byt nebo rodinný dům zatím nedotýká a pozemek pod pořizovanou stavbou zůstává od DPH osvobozen. Podstatně negativnější novinky pro zájemce o pořizování nemovitostí ovšem přináší návrh novely související se vstupem ČR do EU, který by měl být účinný od 1.5.2004.

Vše o stavebním spoření naleznete ve speciální příloze.

Podle něj by totiž měly být stavební pozemky zatíženy rovnou dvaadvacetiprocentní sazbou DPH, což by samozřejmě výrazně zdražilo nemovitosti. Výraznější zdražení by samozřejmě postihlo lidi pořizující rodinný dům (řádově o statisíce), zatímco lidé pořizující si byt by na tom byli poněkud lépe (zdražení řádově o desetitisíce). Zatím ale nepředbíhejme, neboť návrh ještě nic neznamená.  Na každý pád bude příští rok z hlediska legislativních změn více než horký a přinese mnoho změn nejen v oblasti nemovitostí. Poplatník na ně ale většinou doplatí.

Co si myslíte o změnách v oblasti daní, které se týkají nemovitostí? Potěšily vás nebo ne? Těšíme se na vaše zkušenosti.

reklama