Vyplatí se nespěchat se splacením úvěru?

aktualizováno 
Doba splatnosti hypotečního úvěru se doporučuje co možná nejkratší, protože čím je delší, tím více se zaplatí zbytečně na úrocích. Je to ale opravdu výhodné? Existují totiž dobré důvody pro to, aby se hypotéka splácela co možná nejdéle!

Při době splatnosti 15 let se na úrocích celkem zaplatí přes 500 000 Kč, což je více než polovina úvěru. Pro delší doby splatnosti je to ještě horší. Vypadá to, že se tomuto tvrzení nedá nic vytknout. Půl milionu je půl milionu. Jenže toto tvrzení je příliš povrchní a ukazuje jenom jednu stranu mince.

Toto vše by platilo i pro úvěry s úrokovou sazbou 1 % ročně. I zde bychom zaplatili tím více, čím déle bychom spláceli.

Např. pro dobu splatnosti 20 let bychom přeplatili přes 100 000 Kč. Mohli bychom tak říci, že úvěry za 1 % je dobré splatit co možná nejdříve. Přitom víme, že levné a nízko úročené úvěry se vyplatí splácet co možná nejdéle. Měřítko „kolik se celkem zaplatí na úrocích“ selhává, a proto zkusíme zvolit jiný pohled.

Graf: Zaplaceno na úrocích pro hypoteční úvěr 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 6 % p.a.

Čím déle, tím lépe

Existují dobré důvody pro to, aby se hypoteční úvěr splácel co možná nejdéle. V následujícím textu se pokusíme tyto důvody ukázat. Doporučujeme čtenáři tyto důvody prostudovat a zvážit, jakou zvolí dobu splatnosti svého hypotečního úvěru. Netvrdíme, že ve všech případech (a konkrétně ve vašem) je třeba volit dlouhou dobu splatnosti. Třeba se na váš případ nehodí ani jeden z níže uvedených důvodů. Hypoteční úvěry patří díky státním podporám v současné době k levným úvěrům. Úrokové sazby se pohybují cca kolem 6 %*. Při státní podpoře pro mladé a při daňové úspoře (např. 25 %) se efektivní úrok dostane někam ke 3 % p.a. Bez státní podpory je efektivní úrok (při daňovém pásmu 25 %) 4,5 %. Při vyšším daňovém pásmu nebo při nižší sazbě nabídnuté bankou jsou efektivní úroky ještě nižší. Nebudeme přehnaně optimističtí, když budeme dále počítat s efektivním úrokem 4 %.

U levných úvěrů jsme říkali, že je dobré je splácet co možná nejdéle. Zároveň jsme řekli, jak se poměřuje levný úvěr: když dokážeme spořit výhodněji, než za kolik si půjčíme.

Pozor na stavební spoření pro dítě! Smlouva uzavřená na dítě může přinést několik problémů.
Více ZDE.

Vezměme si např. hypoteční úvěr ve výši 500 000 Kč s úrokovou sazbou 6 %, která se po započítání státních podpor sníží na efektivní úrok cca 4 % ročně. My máme na to, abychom úvěr splatili za 10 let. Splátka na 10 let vychází na 5 062 Kč. (Splátka vychází z efektivního úroku. Tento výpočet je pouze přibližný, ale zato jednoduchý. Ve skutečnosti by splátka byla v čase proměnná, podle toho, jak se mění výše daňových odpočtů.) Je vhodné volit tuto dobu splatnosti?

Zkusme se podívat na situaci, kdy bychom spláceli hypoteční úvěr ne 10, ale 15 let. Potom by splátka úvěru byla 3 698 Kč. Máme 5 062 Kč měsíčně a jsme připraveni tyto peníze měsíčně platit. Proto vydávejme měsíčně celých 5 062 Kč, ale jenom 3 698 Kč plaťme hypoteční bance a zbytek spořme.

Graf: Možnost splácet hypoteční úvěr 10 let nebo splácet 15 let a zbytek peněz spořit

Jak by situace vypadala ukazuje graf 13. Bance platíme peníze, které odpovídají
delší době splatnosti, a zbytek peněz spoříme.

Tento postup má následující výhody:

  • Nižší splátka s sebou nese nižší povinnosti vůči bance. Musíme prokazovat
    příjem v nižší výši, což je pro mnoho klientů (zvláště podnikatelů)
    příznivé.
  • Delší doba splatnosti pro nás není tolik svazující a riziková jako kratší
    doba splatnosti s vyšší splátkou. Během doby splácení se může stát
    cokoli. Mohou nám zakolísat příjmy a my máme díky nižší splátce více
    manévrovacího prostoru.
  • Máme větší volnost, jak s prostředky nakládat. Měli bychom spořit, ale
    není to bezpodmínečně nutné. Přestat spořit bude mít daleko menší
    důsledky než chtít bance splácet nižší splátky a prodloužit si dobu
    splatnosti.

SPOČÍTEJTE SI:
Kolik vám stavební spoření přinese ZDE.
Postupným spoření si vytváříme finanční rezervu. V prvních letech není nijak výrazná, ale postupem času narůstá.

Po 5 letech je možné naspořené prostředky použít na jednorázové splacení úvěru. Tím se dostaneme přibližně do stavu, jako bychom spláceli hned od počátku ne 15, ale 10 let. Jestli na tom budeme o něco lépe nebo hůře záleží na tom, jak se nám podaří zhodnotit naše spořené prostředky:

  • Jestliže budeme spořit s nižším výnosem, než kolik platíme za hypoteční úvěr, proděláme. Při zhodnocení vkladů o 2 % p.a. budeme mít ztrátu 4 400 Kč. Zhodnocení 2 % ročně odpovídá pouze přibližně infl aci a je možné ho dosáhnout velice konzervativní investicí např. do fondů peněžního trhu. (Zhodnocení není možné dopředu zaručit. Jedná se pouze o odhad, který vychází ze současné situace na trhu.) Při investici např. do dluhopisových fondů je možné očekávat o něco málo vyšší zhodnocení. (Při zhodnocení 3 % p.a. bude ztráta činit 2 200 Kč.)
  • Jestliže dokážeme spořit s vyšším výnosem, než kolik činí efektivní úrok z hypotečního úvěru, dosáhneme zisku. Při zhodnocení 6 % p.a37 bude náš zisk za 5 let činit 4 734 Kč. Ideální pro zhodnocování peněz je stavební spoření. Splňuje potřebný časový horizont 5 let a spořená částka je nižší než 1 500 Kč měsíčně. Dosáhneme tak zajímavého výnosu kolem 10 až 12 %. Při tomto výnosu bude náš zisk za 5 let 15 000 až 20 000 Kč.

Co zkoumat při rozhodování, kterou spořitelnu si vybrat? Jak si vybrat úvěr na bydlení? Čtěte ZDE.

Když použijeme naspořené peníze na splacení úvěru po 5 letech, budeme ve stejné situaci jako při splatnosti 10 let. Možná něco málo proděláme nebo vyděláme. Rozdíly nejsou nijak výrazné (s výjimkou použití stavebního spoření, kde je úspora citelná).

Máme ještě jednu možnost: naspořené peníze po 5 letech použít na cokoli jiného. Můžeme se rozhodnout, co s nimi uděláme. Když bude výhodné použít je jinak, uděláme to. Když bude výhodné splatit úvěr, splatíme ho. Při volbě krátké doby splatnosti tuto volbu nemáme.

Volba delší doby splatnosti s sebou nese daleko více volnosti a možností rozhodování. Vždy existuje „cesta zpět“ a máme možnost dostat se do stejné situace jako při krátké době splatnosti. Jedině v případě, kdy nedokážeme spořené prostředky dostatečně dobře zhodnotit, zaplatíme pár korun navíc.

Delší doba splatnosti neznamená, že opravdu budeme hypoteční úvěr splácet déle. Máme pouze právo splácet ho déle a na konci doby fixace rozhodneme, co s ním uděláme.

*Poznámka: V knize uváděné úrokové sazby hypoték v současnosti nejsou aktuální, průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů se dnes pohybuje kolem 5% p.a.

Předchozí ukázky z knihy
Petra Syrového: Financování vlastního bydlení

Bydlení za vlastní? Ne vždy nejlepší cesta

Růst mezd - pomoc při splácení úvěrů


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení - 3. rozšířené vydání" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Nemovitosti – vzory smluv a podání
Anglicko-český slovník pojišťovnictví


Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Je to triko 21. století a chceme, aby ho měl každý, říká podnikatel

Pavel Hrstka (zleva), Martin Burkoň a René Němeček z chrudimské firmy CityZen

Tři inženýři a tátové od rodin. Společně podnikat začali teprve vloni. Letos vyhráli celorepublikové kolo soutěže...

KOMENTÁŘ: Podílové fondy letí nahoru a „roztřesené ruce“ pláčou

ilustrační snímek

Roztřesené ruce jsou investoři, kteří se při výkyvech trhů vzdají své strategie a vrací peníze zpět do krabice od bot....

Úrokové sazby hypoték dál klesají, a to díky akčním nabídkám bank

Ilustrační snímek

Hypotéky dál zlevňují, a to už pátý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z únorových 2,99 procent na červnových 2,76...

Odkládat hledání práce se nevyplácí. Absolventi, kteří nečekají, mají výhodu

Ilustrační snímek

Řada absolventů středních a vysokých škol si užívá prázdniny a odkládá hledání nového uplatnění. Personalisté však...

Jak si říct o vyšší plat či dovolenou navíc? Vyjednávejte jako generál

ilustrační snímek

I když se jim říká měkké dovednosti, neznamená to, že ten, kdo je ovládá, je „měkký“. Právě naopak. Pokud si je...

Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Mladí mohou bydlet i jinak než ve vlastním

Mladá rodina v novém bytě - ilustrační foto.

Ceny nemovitostí stále rostou, dostupnost hypoték je po opatřeních České národní banky výrazně menší a sazby jsou vyšší...

V klasických penzijních fondech lidé prodělají, upozorňuje analytik

Petr Borkovec

Podle Petra Borkovce, zakladatele finanční skupiny Partners, dojde letos k propadům na hypotečním trhu a naopak dalšímu...

Hypotéky zlevňují už čtvrtý měsíc, nízké sazby opět zvedají zájem

Ilustrační snímek

Úrokové sazby hypoték dál padají směrem dolů, a to už čtvrtý měsíc. Průměrná úroková sazba propadla z dubnových 2,85...

Cestovky hlásí rekordní prodej zájezdů. Pomáhá výrazně vyšší poptávka, větší výb...

Cestovky hlásí rekordní prodej zájezdů. Pomáhá výrazně vyšší poptávka, větší výb...

Kurzy.cz I přes velké problémy kvůli odstaveným Boeingům 737 MAX hlásí české cestovní kanceláře rekordní prodej zájezdů. Zájem o...

Advantage Consulting, s.r.o.
TECHNIK MĚŘENÍ PRO AUTOMOTIVE

Advantage Consulting, s.r.o.
Plzeňský kraj
nabízený plat: 40 000 - 45 000 Kč

Najdete na iDNES.cz