Rok 2023 se v oblasti hypoték nesl ve znamení stagnace. Sazby loni téměř neklesaly, držely se na vysokých hodnotách. Až na samém konci roku začaly nepatrně klesat. „Rok 2024 již na svém počátku přináší do této stagnace velkou změnu a na trhu vidíme počátky konkurenčního boje bank,“ konstatuje Josef Janoušek, hypoteční makléř ze společnosti Sirius Finance.
Celý magazín |
Letošní rok by tak po dvou letech útlumu měl přinést docela výrazné oživení. „Pod šestiprocentní hranici poprvé od jara 2022 klesly úrokové sazby hypotečních úvěrů všech fixací,“ doplňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select. Napomáhá tomu i ČNB, která postupně snižuje základní úrokovou sazbu.
Sazby tak klesají i nadále. „Aktuální úroková sazba nově vyřizovaných hypoték se pomalu blíží psychologické hranici 5 procent,“ říká Zdeněk Štourač z realitní kanceláře RE/MAX G8. Převládá přitom nabídka 3letých fixací, kdy se úroková sazba pohybuje kolem 5,39 procenta.
Jak moc úroková sazba ovlivňuje výši splátky
Ojediněle se lze už se sazbou pod 5 procent setkat. „Nejnižší sazby bank pro určitou skupinu klientů začínají dokonce na 4,5 procenta,“ potvrzuje Janoušek. Je ale podle něj důležité mít na paměti, že sazba by neměla být vždy tím hlavním parametrem pro posuzování vhodnosti hypotečního úvěru. Často totiž bývá nízká sazba vykoupena vysokými náklady ostatních služeb, které jsou podmínkou pro její získání. Obecně ale hypoteční specialisté i odborníci z realit předpokládají, že v průběhu letošního roku ještě k dalšímu poklesu sazeb určitě dojde. „Osobně očekávám, že na konci roku se budeme pohybovat se sazbami mezi 4 a 4,5 procenty,“ uvedl Jan Brejl, obchodní ředitel finanční skupiny Partners. Josef Janoušek rovněž věří, že ke konci roku by se sazby mohly pohybovat na úrovni 4 procent.
A to už může být na výši splátky znát. Průměrná výše hypotéky totiž stále roste. V lednu 2024 dosáhla podle ČBA Hypomonitoru 3,41 milionů korun. To je nejvyšší hodnota za poslední dva roky. Platí přitom, že růst hypoteční sazby o jeden procentní bod znamená pro současnou průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1 500 až 2 tisíce korun. Ve srovnání s 2procentní sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená současná hypoteční sazba nárůst měsíční splátky zhruba o 6 tisíc korun. Konkrétně by při sazbě 5,54 procenta a délce splatnosti 30 let vyšla měsíční splátka zhruba na 19 450 korun. Pokud by byla sazba 2 procenta, byla by splátka zhruba 12 600 korun. Splátka hypotéky ve výši 1 milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje okolo 5 700 korun.
Deaktivace parametrů ČNB pomohla jen někomu
Dostupnost hypoték zlepšuje také „vypnutí“ dvou parametrů pro jejich poskytování. Od července 2023 ČNB deaktivovala DSTI, který označuje poměr mezi celkovými měsíčními splátkami půjček, které žadatel o hypotéku má (např. kreditní karta, kontokorent, spotřebitelský úvěr a také nová hypotéka) a jeho čistým měsíčním příjmem. Ten byl do té doby stanovený na 45 procent, resp. 50 procent u žadatelů mladších 36 let. Od ledna letošního roku ČNB zrušila také ukazatel DTI, který vyjadřuje poměr výše celkového žadatele o úvěr a výše jeho ročního čistého příjmu. Doposud byl limit maximálně 8,5násobek ročních čistých příjmů žadatele o hypotéku, resp. 8,5 u žadatelů mladších 36 let.
To ale neznamená, že banky při hodnocení žadatelů tyto parametry úplně přestaly zkoumat. „Mají však možnost je upravit podle konkrétního hypotečního případu s ohledem na bonitu klienta. Valná většina bank a stavebních spořitelen tak tyto limity interně o něco navýšila,“ vysvětluje Brejl. A to zase o něco zlepšilo šanci hypotéku získat.
I když ne pro všechny. „Dostupnost hypoték ovlivnilo hlavně zrušení ukazatele DSTI, který byl pro většinu žadatelů, kteří nedosáhli na hypotéku, překážkou. Zrušení tohoto parametru tak pomohlo žadatelům s vyššími příjmy, kteří si mohli dovolit vyšší splátku než 50 procent jejich příjmů,“ říká Janoušek. Dodává, že pro žadatele s průměrnými a nižšími příjmy neznamenalo zrušení moc velké zlepšení.
