I u hypoték se zatím potvrzuje staré dobré pravidlo, že ceny letí nahoru rychleji, než posléze klesají. Česká národní banka snížila 20. března 2024 dvoutýdenní repo sazbu o pět desetin procentního bodu na 5,75 % p.a. Úroky hypoték ale u jednotlivých fixací klesly jen mizivě, o setinky procentního bodu.
„Úroky hypotečních úvěrů nicméně klesají, byť to není stejným tempem jako základní sazby České národní banky. Banky se však i nadále drží spíše pozvolného trendu poklesu úrokových sazeb hypoték. Odlišný přístup však mají k sazbám velmi krátkých nebo naopak dlouhých fixací. Například u dvou a tříletých fixací je pokles sazeb více znatelný, ale oproti tomu u velmi krátkých fixací na jeden rok nebo naopak dlouhých fixací na deset let sazby prakticky neklesají a stagnují,“ říká Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select.
„Trh s hypotečními úvěry se po velmi problematickém období postupně zotavuje. Objemy poskytnutých hypotečních úvěrů se již téměř rok pohybují v rozmezí kolem 10 až 13 miliard korun, což není úplně špatný výsledek, ale normální stav to ještě není. Běžný stav je asi tak o třetinu vyšší a trh téměř jistě bude v následujících měsících dále růst. Svůj podíl na tom sehrají úrokové sazby, které sice pomalu, ale přece jen setrvale klesají,“ komentuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
Zájem lidí o hypotéky opět roste. Koho banky odmítají a proč, vysvětluje expert |
Důležitý je klesající trend úrokových sazeb
Už nyní se úroky u hypoték dostávají u některých bank pod 5% hranici. UniCredit Bank například snížila úrokové sazby u hypoték s platností od 25. března 2024. U úvěrů s fixací na dva nebo tři roky mohou klienti získat úrokovou sazbu od 4,89 % p.a. Fio banka snížila úrokové sazby hypoték od 22. března u všech nabízených fixací. Tříleté a pětileté fixace tak nyní začínají na 4,28 % p.a.
„Úrokové sazby hypoték pozvolna klesají již od poloviny roku 2023. Snižování sazeb bude pokračovat po celý letošní rok. Nejžádanější jsou stále kratší fixace do tří let,“ popisuje současnou situaci na hypotečním trhu Miroslav Majer, úvěrový specialista z Hyponamiru.cz.
„Sazbu pod 5% hranicí nemohou ale dostat všichni klienti a zdůrazňuji, že úroková sazba není vždy to nejdůležitější. Průměrné nabídkové sazby jsou spíše někde kolem 5,3 až 5,5 %. Tyto úrokové sazby jsou stále do jisté míry bariérou pro větší zájem klientů, ale důležitý je trend. A trend je klesající. Předpokládám, že během tohoto roku se nabídkové sazby dostanou na dohled úrovni čtyř procent. A takovou úroveň bychom se měli naučit vnímat jako zcela běžnou,“ upozorňuje David Eim.
Měsíční splátka u vzorové hypotéky činí 21 630 korun
Měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let se drží i nadále pod hranicí 22 tisíc korun. Při dubnové sazbě 5,57 % činí 21 630 korun, což je oproti březnu pokles o sto korun.
Pokud podle očekávání sníží ČNB dvoutýdenní reposazbu do konce roku ke 4 % a banky budou dál adekvátně tomu snižovat své nabídkové sazby, mohla by se splátka takové vzorové hypotéky už letos přiblížit hranici 19 tisíc korun.
Krátké a dlouhé fixace
Zajímavý je zejména vývoj u velmi krátkých fixací například na rok a dlouhých fixací hypoték na 10 let.
„Velmi krátké fixace, stejně jako ty dlouhé, totiž banky nyní snižováním sazeb nijak nepodporují. Důvodem je, že se všeobecně počítá s dalším snižováním úroků. Banky se proto obávají, že u velmi krátkých fixací by mohly po roce kvůli refinancování ztratit velké množství klientů. A stejná obava z refinancování je i u dlouhých fixací, kde by je odchod klientů stál velké náklady. Novela zákona o spotřebitelských úvěrech totiž zavádí maximální částku, kterou mohou banky požadovat při předčasném splacení. Byl zaveden pouze 1% strop a banky jednoznačně avizovaly, že tato výše jim nepokryje náklady, které s předčasným splacením mají,“ přibližuje analytik Jiří Sýkora.
Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu? |
Zlevňují hypotéky, zdražují nemovitosti
Základní sazba ČNB by mohla na konci letošního roku klesnout na 4 % p.a. S tím by postupně měly klesat i úrokové sazby hypotečních úvěrů. To je rozhodně dobrá zpráva pro všechny, kteří si chtějí pořídit nemovitost pro vlastní bydlení, protože hypotéky budou dostupnější. Tou špatnou zprávou je, že naopak vzhůru zamíří ceny nemovitostí.
Kupující, kteří nemají dostatek vlastních finančních zdrojů, si proto musí odpovědět na otázku – zda je lepší počkat si na levnější hypotéky, nebo využít aktuálně nižších cen nemovitostí.
„Prodeje bytů i domů se po předchozím výrazném propadu opět oživily a porostou i v dalším období. Jak rychle, to bude záležet hlavně na tempu, jakým centrální bankéři budou pokračovat ve snižování základních úrokových sazeb,“ přibližuje Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti Ekospol.
„Ceny nemovitostí budou růst, ale pomaleji než v minulosti. To by mohlo být příležitostí pro ty, kteří hledají vhodnou investici, nebo si chtějí splnit sen o vlastním bydlení,“ poznamenává Jiří Sýkora.
Podle Evžena Korce je jakékoliv snížení sazeb u hypoték dobrou zprávou pro všechny zájemce o vlastní bydlení, protože hypoteční úvěr díky tomu získají za výhodnějších podmínek.
Vliv úrokových sazeb na trh s nemovitostmi
Úročení hypoték má zásadní vliv na poptávku po nemovitostech. Čím dražší jsou úvěry na bydlení, tím méně je na trhu zájemců o koupi bytu či rodinného domu s hypotékou. Naopak snížení úrokových sazeb hypoték má pozitivní vliv na poptávku po nemovitostech.
„Ještě před dvěma lety měli na realitním trhu většinové zastoupení kupující s hypotékou. Po výrazném růstu úrokových sazeb hypoték naopak dominovali zájemci s připravenou hotovostí. Dnes již vidíme rostoucí zájem o financování nemovitosti hypotečním úvěrem a pozvolný návrat těchto kupujících na trh. Kdo se rozhodne pro sjednání hypotéky v první polovině letošního roku, bude ve výhodě. Nabídka volných nemovitostí je totiž dostatečná a jejich ceny víceméně stagnují. V některých případech je možné vyjednat i slevu. Jakmile dojde k výraznějšímu oživení poptávky, ceny nemovitostí opět porostou,“ nastiňuje budoucí vývoj Miroslav Majer.
