Cena nemovitostí často výrazně poklesla a mnoho investorů utrpělo citelné ztráty. Pokud ovšem nebyli nuceni prodat, je často jen otázkou času, kdy se cena nemovitosti vrátí nad cenu nákupní. Jak už to často bývá, investiční apetit se přehoupl do druhého extrému a investoři se realit bojí. To se dříve nebo později změní.
HypotékyiDNES Hypotéční kalkulačka se srovnáním nabídek bank. |
Proč? Protože je dnes na trhu možné koupit velmi kvalitní nemovitosti pronajaté s výnosem 5 až 10 procent ročně a financovat je hypotékou s úrokem 3,5 procenta. Dřív než se ale rozhodnete pro nákup investiční nemovitosti, kterou budete pronajímat, čtěte pár užitečných rad:
1. Lokalita, lokalita…
Jak už název napovídá, s nemovitostí nehnete. V případě, že vyjednáváte o ceně nebo výši nájmu, poloha nemovitosti je nejdůležitější ze všech myslitelných parametrů. Patří-li vám nemovitost na Václavském náměstí, bude vždy podstatně snazší ji pronajmout než objekt v Holešovicích nebo Ostravě. A to vždy, i kdyby řádila ekonomická krize a trakaře padaly.
2. Výnos
Patříte-li k investorům oprávněně zoufalým z výnosu bankovních vkladů a státních dluhopisů, mohou vám dobře pronajaté nemovitosti určitě nabídnout vyšší návratnost. Roční výnos investice spočítáte jednoduše: Váš výnos z pronájmu, očištěný o náklady, dělený cenou nemovitosti. K tomuto výnosu je samozřejmě nutné připočíst nebo od něj odečíst vývoj tržní ceny nemovitosti. Výhodou nákupu investiční nemovitosti je fakt, že se pravděpodobně nacházíme v dolní části cenového cyklu - opravdové dno trefíte těžko, to ale jako dlouhodobý investor nepotřebujete. Podstatné je, že jste schopni nakoupit nemovitost s výnosem, který s rezervou pokryje náklady na její financování a jste schopni tento výnos udržet. To znamená najít při výpadku nájemce nového, na obdobné výši nájmu. Na obnovení cenového růstu na trhu pak máte dost času si počkat.
3. Rezidenční nebo komerční?
Klíčová je volba mezi nákupem rezidenční investiční nemovitosti (pronajatého bytu nebo domu) a komerční nemovitosti (obchodu, kancelářského centra apod.). Podívejme se na porovnání jejich základních charakteristik.
| Nemovitost | Rezidenční | Komerční |
|---|---|---|
| Výnos | Nižší (3,5-4,5 % v Praze, 6-8 % mimo) | Vyšší (5-10 % v Praze, 8-12 % mimo) |
| Likvidita | Vyšší - byt nebo dům je snazší prodat než kancelářský projekt | Nižší - za dobré hospodářské situace je úspěšný prodej jen otázkou času, v případě hospodářských problémů bude dobrá lokalita pro prodej klíčová |
| Náročnost na správu | Nižší | Vyšší na správu nemovitosti a její nový pronájem, údržbu apod. (lze objednat u specializovaných firem). O tyto náklady ovšem klesne výnos investora |
| Citlivost na hospodářský vývoj | Nízká - nebezpečí ztráty nájemníka je jen zprostředkované, projeví se až ve chvíli, kdy se on sám dostane do obtížné finanční situace | Vysoká - případná hospodářská recese se přímo promítá do finančních výsledků nájemců - ti pak mohou mít problém platit nájem nebo hledají levnější nemovitost |
| Objem investice | Nižší - do pronajaté nemovitosti lze investovat přibližně od milionu korun u menších bytových jednotek - o jejich pronájem je navíc vyšší zájem | Velká - komerční nemovitosti s cenou pod 10 milionů korun jsou spíše výjimkou - na objemově větší investice můžete dosáhnout s pomocí hypotéky a/nebo spoluinvestorů |
| Zdroj: Capitalinked, pozn.: výnosy jsou orientační, pro kvalitní nemovitosti | ||
4. Kupuj dole, prodávej nahoře
Pro úspěšnost vaší investice je samozřejmě klíčové, abyste prodávali se ziskem. Největší problém nastává, pokud odejde nájemce a nemovitost se vám nepodaří pronajmout za obdobných podmínek - buď musíte s cenou výrazně dolů nebo nového nájemce nenajdete vůbec. Proto, když kupujete investiční nemovitost, ujistěte se, že obdobně kvalitní nemovitosti ve stejné lokalitě nejsou v danou chvíli v nabídce za nižší nájem. Pokud ano, mějte se na pozoru. Víte-li to vy, může to vědět i váš nájemce a ušetřit chce přece každý...
5. Spokojený nájemce, platící nájemce
Hodnotu vaší nemovitosti můžete významně zvýšit kvalitou smlouvy s nájemcem.
Co všechno se změníNový občanský zákoník |
Důležité jsou samozřejmě parametry jako výše nájmu a délka nájemní smlouvy včetně každoročního zvýšení nájmu o inflaci (inflační indexaci), které by mělo být samozřejmostí.
Pro hodnotu nemovitosti jsou ale důležitá také kvalitativní kritéria. Tedy například to, nakolik je pro vašeho nájemce pracné nebo obtížné změnit adresu. Například pro restauraci se stálou klientelou může být změna lokality velmi nevýhodná. Pak máte mnohem silnější pozici pro vyjednávání lepší nájemní smlouvy. S každým zlepšením podmínek nájemní smlouvy, případně pronájmem dosud nevyužitých prostor, roste úměrně cena nemovitosti. U investiční nemovitosti můžete pro úspěch své investice hodně udělat sami.
City stranou, tohle je business
Začínali jsme tím nejdůležitějším - lokalitou - a skončíme něčím ještě důležitějším: nenechte se ovlivnit emocemi. U každé nemovitosti hrají roli - ve stejné lokalitě jste vyrůstali, líbí se vám architektura, bude vám ctí být "panem domácím" pro prestižního nájemce... věcí, které nám mohou lichotit, je mnoho. Nesmí vás ovlivnit. Excelová tabulka s vypočtenými parametry investice je váš nejlepší přítel a nebojte se konzultovat ani s přáteli skutečnými nebo odborníky. Mějte uši nastražené pro jakékoli, zejména kritické připomínky. Úspěšné investování do nemovitostí je často založené na skvělých informacích a kontaktech. Kdo toto pravidlo podcení, bude za kavku...
