V zajímavém rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 188/2011 ze dne 23.8.2012 posuzoval Nejvyšší soud České republiky platnost dohody o narovnání týkající se pronájmu majetku obce
Nejvyšší soud se zabýval případem, kdy obec pronajala obecní nemovitý majetek v roce 1991 soukromé společnosti. Jako pronajímatel však byl namísto "Města Mariánské Lázně" uveden "Úřad města Mariánské Lázně" (právní subjektivitu má však město samotné, nikoliv jeho Úřad, takže smluvní stranou smlouvy má být samotné město). Smluvní strany se pokusily tuto chybu napravit v roce 1998 dohodou o narovnání. Dohoda o narovnání je zvláštní právní institut, na jehož základě dochází k zániku původních (dohodou dotčených) smluv (práv a povinností) a jejich nahrazení jinými.
Dohoda o narovnání podle zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku § 585 (1) Dohodou o narovnání mohou účastníci upravit práva mezi nimi sporná nebo pochybná. Dohoda, kterou mají být mezi účastníky upravena veškerá práva, netýká se práv, na něž účastník nemohl pomýšlet.
(2) Byl-li dosavadní závazek zřízen písemnou formou, musí být dohoda o narovnání uzavřena písemně; totéž platí, týká-li se dohoda promlčeného závazku.
(3) Dosavadní závazek je nahrazen závazkem, který vyplývá z narovnání. § 586 (1) Omyl o tom, co je mezi stranami sporné nebo pochybné, nezpůsobuje neplatnost dohody o narovnání. Jestliže však omyl byl vyvolán lstí jedné strany, může se druhá strana neplatnosti dovolat.
(2) Narovnání sjednané v dobré víře nepozbývá platnosti ani v případě, že dodatečně vyjde najevo, že některá ze stran dohodnuté právo v době sjednání narovnání neměla. § 587 I když strany prohlásí, že narovnáním jsou mezi nimi upravena veškerá vzájemná práva, týkají se tyto účinky pouze právního vztahu, v němž vznikla mezi nimi spornost nebo pochybnost, ledaže z obsahu narovnání nepochybně vyplývá, že se narovnání týká i jiných vztahů. |
Platnost uzavřené dohody o narovnání byla následně zpochybněna. Ačkoliv odvolací soud platnost dohody o narovnání potvrdil (mimo jiné i proto, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 29 Odo 415/2001 může být dohodou o narovnání nahrazen i neplatný závazek) Nejvyšší soud rozhodl jinak. Došel totiž k závěru, že soudy nižších stupňů se nezabývaly otázkou, zda dohoda o narovnání, která nahrazuje nájemní smlouvu k obecnímu majetku novou smlouvou, nemá být také uzavřena postupem, který zákon stanovuje pro uzavření nájemních smluv týkajících se obecního majetku. Jak podle tehdejšího zákona č. 367/1990 Sb., tak podle současného zákona č. 128/2000 Sb. totiž musí být záměr pronajmout nemovitý majetek obce předem zveřejněn.
§ 36a původního zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (1) Obecní zastupitelstvo rozhoduje o těchto majetkoprávních úkonech obce:
a) nabytí a převodu nemovitých věcí,
b) bezúplatném převodu movitých věcí včetně peněz, s výjimkou obvyklých darování k životním jubileím a obdobným příležitostem, s výjimkou darů věnovaných tuzemským právnickým osobám na vědu a vzdělání, na charitativní, sociální, zdravotnické a ekologické účely a na podporu rozvoje kultury, tělesné výchovy a sportu v celkové částce nejvýše 5000 Kč ročně a s výjimkou poskytování jednorázových sociálních výpomocí občanům,
c) bezúplatném postoupení pohledávek,
d) přijetí úvěru (půjčky a dotace), poskytnutí úvěru (půjčky a dotace), převzetí dluhu, přistoupení k dluhu a převzetí záruky, požaduje-li to alespoň jedna desetina všech členů obecního zastupitelstva,
e) peněžitých i nepeněžitých vkladech do obchodních společností a svazku (§ 20a odst. 1),
f) majetkové účasti na podnikání jiných osob s výjimkou vlastních podniků,
g) vzdání se práva a prominutí pohledávky vyšší než 5000 Kč,
h) zastavení nemovitých věcí,
i) zastavení movitých věcí nebo práv v hodnotě vyšší než 50 000 Kč,
j) dohodách o splátkách s lhůtou splatnosti delší než 18 měsíců,
k) emisi komunálních obligací.
(2) Ustanovení odstavce 1 se použije i na úkony obsahující cenu nižší, než je cena v místě a čase obvyklá.
(3) Oprávnění rozhodovat o majetkoprávních úkonech obce uvedených v odstavcích 1 a 2 nemůže obecní zastupitelstvo svěřit obecní radě.
(4) Záměry obce převést nemovitý majetek a pronajmout nemovitý majetek, s výjimkou pronájmu bytů, musí být v obci vhodným způsobem zveřejněny nejméně po dobu 30 dnů před projednáním v orgánech obce, aby se k nim mohli občané vyjádřit a předložit své nabídky.
(5) Ustanovení odstavců 1, 2, 3 a 4 se použijí při rozhodování zastupitelstva městského obvodu nebo městské části statutárních měst nebo městské části hlavního města Prahy, jimž byl statutem svěřen majetek. |
V současném zákoně jsou už i výslovně uvedeny následky nezveřejnění záměru, tedy že takovýto pronájem (případadně prodej či směna) by byl neplatný. Taktéž pokud by konečná smlouva byla uzavřena v rozporu se zveřejněným záměrem, byla by neplatná podle § 39 občanského zákoníku (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 28 Cdo 239/2009 nebo např. sp.zn. 32 Cdo 721/2010).
§ 39 současného zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (1) Záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Nemovitost se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platného ke dni zveřejnění záměru.
(2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna.
(3) Ustanovení odstavce 1 se nepoužije, jde-li o pronájem bytů a hrobových míst anebo pronájem nebo o výpůjčku majetku obce na dobu kratší než 30 dnů nebo jde-li o pronájem nebo výpůjčku právnické osobě zřízené obcí |
Pozor na změny smluv
Pokud tedy máte v nájmu obecní majetek a chcete vyřešit nějakou s tím spojenou problematickou otázku uzavřením dohody o narovnání, která má měnit podmínky nájmu, je třeba vždy pečlivě dbát na to, aby byla dodržena všechna relevantní ustanovení zákona o obcích. Vedle výše uvedeného uveřejnění záměru jde zejména o zajištění souhlasu rady obce podle § 102 zákona o obcích.
§ 102 současného zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (1) Rada obce připravuje návrhy pro jednání zastupitelstva obce a zabezpečuje plnění jím přijatých usnesení.
(2) Radě obce je vyhrazeno
a) zabezpečovat hospodaření obce podle schváleného rozpočtu, provádět rozpočtová opatření v rozsahu stanoveném zastupitelstvem obce,
b) plnit vůči právnickým osobám a organizačním složkám založeným nebo zřízeným zastupitelstvem obce, s výjimkou obecní policie, úkoly zakladatele nebo zřizovatele podle zvláštních předpisů, nejsou-li vyhrazeny zastupitelstvu obce (§ 84 odst. 2),
c) rozhodovat ve věcech obce jako jediného společníka obchodní společnosti,
d) vydávat nařízení obce,
e) projednávat a řešit návrhy, připomínky a podněty předložené jí členy zastupitelstva obce nebo komisemi rady obce,
f) stanovit rozdělení pravomocí v obecním úřadu, zřizovat a zrušovat odbory a oddělení obecního úřadu (§ 109 odst. 2),
g) na návrh tajemníka obecního úřadu jmenovat a odvolávat vedoucí odborů obecního úřadu v souladu se zvláštním zákonem,
h) zřizovat a zrušovat podle potřeby, komise rady obce (dále jen "komise"), jmenovat a odvolávat z funkce jejich předsedy a členy,
i) kontrolovat plnění úkolů obecním úřadem a komisemi v oblasti samostatné působnosti obce,
j) stanovit celkový počet zaměstnanců obce v obecním úřadu a v organizačních složkách obce,
k) ukládat pokuty ve věcech samostatné působnosti obce (§ 58); tuto působnost může rada obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu zcela nebo zčásti,
l) přezkoumávat na základě podnětů opatření přijatá obecním úřadem v samostatné působnosti a komisemi,
m) rozhodovat o uzavírání nájemních smluv a smluv o výpůjčce; tuto působnost může rada obce svěřit příslušnému odboru obecního úřadu nebo příspěvkové organizaci obce zcela nebo zčásti,
n) stanovit pravidla pro přijímání a vyřizování petic a stížností,
o) schvalovat organizační řád obecního úřadu,
p) plnit úkoly stanovené zvláštním zákonem,
q) schvalovat účetní závěrku obcí zřízené příspěvkové organizace sestavenou k rozvahovému dni.
(3) Rada obce zabezpečuje rozhodování ostatních záležitostí patřících do samostatné působnosti obce, pokud nejsou vyhrazeny zastupitelstvu obce nebo pokud si je zastupitelstvo obce nevyhradilo. Rada obce nemůže svěřit starostovi ani obecnímu úřadu rozhodování v záležitostech podle odstavce 2 s výjimkou záležitostí uvedených v odstavci 2 písm. k) a m).
(4) V obcích, kde starosta vykonává pravomoc rady obce (§ 99 odst. 2), je zastupitelstvu obce vyhrazeno též rozhodování ve věcech uvedených v odstavci 2 písm. c), d), f), j), l) a q).
(5) Je-li rada obce odvolána jako celek a není-li současně s tím zvolena nová rada obce, vykonává dosavadní rada obce svou pravomoc až do zvolení nové rady obce. |
Právní věta rozhodnutí sp.zn. 26 Cdo 188/2011
Narovnání je obecně právní institut, jenž má smluvní základ a jehož podstatou je nahrazení dosavadního ("starého") závazku (závazkového vztahu) závazkem novým. Dosavadní závazek tedy zaniká a namísto něho vzniká nový závazek. Dohoda o narovnání proto musí odpovídat obecným požadavkům kladeným na právní úkony z hlediska jejich platnosti. Vzniká-li narovnáním nový závazek a předmětem tohoto závazku měl být nemovitý majetek obce, měl být záměr uzavřít dohodu o narovnání a za jakých podmínek, uveřejněn před jejím projednáním tak, jak to stanovil § 36a odst. 4 zákona o obcích. Pokud by se tak nestalo, byla by dohoda o narovnání neplatná (§ 39 občanského zákoníku).
