Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitním způsobem, tj. konstantními splátkami, které se po celou dobu splácení nemění. To samozřejmě platí pouze za předpokladu, že se během splácení nezmění úroková sazba. V praxi k tomu však může dojít po každém skončení doby fixace, výši splátky je pak třeba změně přizpůsobit. Výhodou anuitního splácení je přehlednost a jednoduchost.
Každá anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě složky, a to splátku jistiny (úmor) a úrok. Zjednodušeně řečeno první složka znamená částku, o kterou se sníží dluh a druhá složka je platba bance za půjčení finančních prostředků. Poměr těchto dvou složek se v anuitě v průběhu splácení mění. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové splátky, pak se postupně neustále snižuje. Chování anuitní splátky znázorňuje následující tabulka.
Je zde příklad splátkového kalendáře pro úvěr ve výši 1 mil. korun, s roční úrokovou sazbou 5 % p.a. a dobou splatnosti 15 let. S ohledem na rozsah tabulky jsou zde uvedeny pouze roční splátky, obvykle se ve splátkovém kalendáři rozepisují měsíční hodnoty.
Poměr splátky jistiny a výše úroku v konstantní anuitní splátce
| ROČNÍ splátky úvěru: 1 mil. Kč, doba splatnosti 15 let, sazba 5 % p.a | ||||
| rok | úroky (Kč) | úmor (Kč) | roční anuitní splátka (Kč) | zůstatek úvěru na konci roku (Kč) |
| 1 | 50 000 | 46 342 | 96 342 | 953 658 |
| 2 | 47 683 | 48 659 | 96 342 | 904 998 |
| 3 | 45 250 | 51 092 | 96 342 | 853 906 |
| 4 | 42 695 | 53 647 | 96 342 | 800 259 |
| 5 | 40 013 | 56 329 | 96 342 | 743 930 |
| 6 | 37 196 | 59 146 | 96 342 | 684 784 |
| 7 | 34 239 | 62 103 | 96 342 | 622 681 |
| 8 | 31 134 | 65 208 | 96 342 | 557 472 |
| 9 | 27 874 | 68 469 | 96 342 | 489 004 |
| 10 | 24 450 | 71 892 | 96 342 | 417 112 |
| 11 | 20 856 | 75 487 | 96 342 | 341 625 |
| 12 | 17 081 | 79 261 | 96 342 | 262 364 |
| 13 | 13 118 | 83 224 | 96 342 | 179 140 |
| 14 | 8 957 | 87 385 | 96 342 | 91 755 |
| 15 | 4 588 | 91 755 | 96 342 | 0 |
| součet: | 445 134 | 1 000 000 | 1 445 134 | - |
Zdroj: Fincentrum
Je vidět, že v prvním roce zaplacené úroky dokonce převyšují splátku jistiny. Pak se spolu se zůstatkem úvěru snižují. Ve třetím sloupci je konstantní roční anuitní splátka, která je součtem úroku a úmoru. Celkové úroky činí v tomto případě 445 134 koruny, to znamená, že bance za úvěr s těmito parametry zaplatíme navíc téměř polovinu z jeho výše.
