Nájem je právní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem.
„Podnájem je vztah odvozený od nájmu, jde o přenechání bytu do užívání třetí osobě ze strany nájemce. Vlastník přitom stále zůstává smluvní stranou nájemce, nikoliv podnájemce,“ vysvětluje advokát David Němeček. Podnájmem je tak například i přenechání družstevního bytu, vlastníkem bytu je totiž družstvo a družstevník je jeho nájemcem.
Kdy je nutný souhlas
Souhlas pronajímatele (vlastníka) není nutný v případě, že nájemce byt obývá společně s podnájemcem. Trvalé bydliště přitom nestačí a není rozhodující. „Jde o případy, kdy podnájemce užívá například jeden pokoj v bytě a kuchyň a koupelnu spolu s nájemce sdílí,“ upřesňuje advokát.
Pokud by nájemce chtěl přenechat byt celý a sám v něm bydlet nebude, je nutné, aby od svého pronajímatele získal výslovný souhlas. U družstevních bytů záleží na tom, co určují stanovy a jak je upravena smlouva mezi družstvem a jeho členem.
V obou případech je současně nutné respektovat pravidla, která stanoví, že by v bytě nemělo žít více osob, než je pro velikost bytu obvyklé, a jak to z pohledu hygieny, tak i pohodlí.
Podnájem bez požadovaného souhlasu pronajímatele může být důvodem výpovědi z nájmu, v případě družstevního bytu se pak jedná o porušení povinností člena bytového družstva. Pro podnájemce chybějící nutný souhlas pronajímatele může znamenat neplatnost podnájemní smlouvy a tedy povinnost nájemní byt opustit.
Výpověď podnájemci
„Je nutné si uvědomit, že existence podnájemcova oprávnění užívat byt je přímo závislá na původním oprávnění nájemce. Podnájem vždy zaniká nejpozději společně s nájmem,“ upozorňuje David Němeček.
David Němeček
|
A nejen to. Podnájemcovo postavení je slabší v tom smyslu, že trvání užívacího práva závisí na nájemcově i pronajímatelově vůli je (ne)prodloužit.
Nájem tak může skončit nejen výpovědí přímo jemu, ale i výpovědí pronajímatele nájemci.
„A pokud vlastník bytu vypoví nájemci smlouvu, dojde automaticky i k ukončení podnájmu a podnájemce se většinou nemůže moc bránit,“ poznamenává advokát.
Za škody stále odpovídá nájemce
Nevýhody podnájmu jsou i na straně nájemce, pro majitele bytu je totiž smluvním partnerem stále on. V případě, že se v bytě cokoliv stane, bude pronajímatel požadovat opravu nebo náhradu škody po něm, a to i kdyby v bytě nebydlel. Stejně tak jestliže podnájemce nebude platit za služby spojené s užíváním bytu, půjde to na vrub nájemce.
„Nájemce se tak může dostat do poměrně nepříjemné situace, kdy jeho odpovědnost za byt a splnění veškerých jeho povinností vůči pronajímateli stále trvá, přestože samotné užívání bytu je svěřeno jiné osobě,“ varuje Němeček.
Nájemce se pak může domáhat náhrady po svém podnájemci, i proto je nutné dbát na znění podnájemní smlouvy, která by měla být v některých ohledech přísnější než původní nájemní smlouva.
Trvalé bydliště jen se souhlasem
Podnájemce nemůže požívat určitých výhod, které má nájemce. Mezi ty základní a velmi praktické patří právo přihlášení trvalého bydliště na adrese bytu. Zatímco nájemce tak může učinit u obecního úřadu na základě nájemní smlouvy, podnájemce bude potřebovat písemný souhlas pronajímatele.
„Nájemcům doporučuji, aby podnájemní smlouvu nepodceňovali a řádně promysleli, ideálně s advokátem, veškerá úskalí, která mohou nastat. Naopak podnájemci by si měli uvědomit, že jejich pozice není identická s tou, kterou požívá nájemce,“ shrnuje advokát.
