V minulém roce se daň počítala buď z kupní ceny nebo z ceny podle znaleckého posudku, vždy ovšem z té z nich, která byla vyšší. Té se říkalo "základ daně".
Nabývací hodnota, srovnávací hodnota, směrná hodnota ...
Od ledna se změnila terminologie, nově se místo daně z převodu nemovitosti používá "daň z nabytí nemovitých věcí". A také způsob určení základu daně, čili hodnoty, ze které se daň zaplatí. Ta se nyní nazývá "nabývací hodnota". A aby toho nebylo málo, nabývací hodnota je opět buď kupní cena (sjednaná), nebo takzvaná srovnávací daňová hodnota.
A nové pojmy nekončí. "Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 procentům takzvané směrné hodnoty, což je obvyklá cena nemovitosti stanovená správcem daně, nebo částka odpovídající 75 procentům zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku," vysvětluje nelehké pojmy Petr Frisch ze společnosti Pro Factum Consulting a myslí si, že většina poplatníků odhodí daňové zákony a vydá se na finanční úřad poprosit správce daně o pomoc.
Kterou hodnotu použít k výpočtu daně? Opět tu vyšší.
Příklad Kupní cena je 2,5 milionu, odhad 3,5 milionu korun
Poplatník (neboli občan, který platí daně) prodal rodinný dům v Berouně. Kupní cena je 2,5 milionu korun. Znalecký odhad na tento dům by byl na hodnotu 3,5 milionu korun.
S odhadem: Pokud má k dispozici znalecký odhad, nejdřív zjistí, kolik jsou tři čtvrtiny tohoto odhadu (0,75 x 3 500 000) a vyjde mu 2 625 000. To znamená, že pokud v tuto chvíli podá daňové přiznání, bude základem daně 75 procent znaleckého odhadu, což je ta vyšší cena, a daň bude 105 tisíc korun (2 625 000 x 0,04). Znalecký posudek pak přiloží k přiznání a odměnu i náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, si může jako uznatelný výdaj od nabývací hodnoty odečíst.
Bez odhadu: Pokud znalecký posudek nemá (nebo si myslí, že je příliš vysoký), může zvolit jinou cestu. Finančnímu úřadu podá daňové přiznání, kde si vypočte zálohu ve výši čtyř procent z kupní ceny (0,04 x 2 500 000), což je 100 tisíc korun. Tady to ale nekončí. Musí finančnímu úřadu sdělit (vyplnit do příloh) o jakou nemovitost přesně jde, jaké má parametry (terasa, garáž, bazén, cihlová nebo panelová stavba, podsklepená nebo ne, umístění, občanská vybavenost v okolí, atd.). A správce daně pak vypočte obvyklou cenu takové nemovitosti pomocí cenových map. Tato správcem daně "odhadnutá" cena se nazývá směrná hodnota. Z ní teprve vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. "Pokud by se vyměřená daň rovnala přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru," upozorňuje mluvčí Generálního finančního ředitelství Petra Petlachová.
Daně 2014 |
Může se však stát, že ve dvou stavebně podobných případech dojde správce daně vzhledem k rozdílnému umístění nemovitosti (centrum – periferie) ke dvěma odlišným odhadům. Jeden ocení na tři a druhý na čtyři miliony korun. V prvním případě je 75 procent směrné hodnoty (odhadu správce) 2,25 milionu korun a daň by se tak zaplatila z vyšší kupní ceny, která byla 2,5 milionu. Ve druhém případě, se ale 75 procent směrné hodnoty rovná třem milionům, což je více než kupní cena, daň bude 120 tisíc a poplatník bude muset původně vypočtenou zálohu doplatit.
Přiznání Kdo platí, kdy a komu
Do kdy? Podat daňové přiznání musíte nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna, je nutné podat daňové přiznání nejpozději do 30. dubna.
Co přiložit? Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (například kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.
Vše platí přiměřeně i pro poplatníky, kteří podávají daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí (například zahradní chatka v zahrádkářské kolonii).
Komu? Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.
Kdo platí daň? Změnu se nepodařilo schválit, a tak u kupních a směnných smluv zůstává poplatníkem prodávající (převodce). V takovém případě je kupující (nabyvatel) ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. "Tento způsob je pro kupujícího ve svých důsledcích výhodnější, protože je od začátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně například v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících dělá, aby předešla komplikacím, pokud by prodávající daň neuhradil," říká Petra Petlachová a dodává, že ve smlouvě musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí například klauzule, že nabyvatel uhradí daň.
V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (například rozhodnutí soudu, dražba).
Jak je to u manželů? Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.
"Nový systém výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí je velmi složitý a klade na finanční úřady další požadavky, nehledě na očekávatelné spory o to, zda finanční úřad správně ocenil nemovitost," zamýšlí se nad efektivitou změny daňový poradce Petr Frisch a dodává, že poměr mezi vybranou daní a náklady na její správu (finanční úředník, systém na vyhodnocování cen nemovitostí, náklady na spory s poplatníky, apod.) se tím ještě sníží a je otázka, zda tato jediná převodní daň má v českém daňovém systému ještě své oprávněné místo.
