Že se developeři přou s úředníky a politiky je v poslední době celkem běžné. Ještě běžnější jsou spory se sousedy, urbanisty či ekology, kteří z různých důvodů brání novým stavbám. V posledních dnech se ale naplno na veřejnost dostala i válka mezi dvěma největšími rezidenčními developery.
Jeden jejich soudní spor už tento týden vyvrcholil. Šlo o stížnost Dušana Kunovského, kterému vadilo, že Ekospol sám sebe v inzerátech a na billboardech tituluje „lídrem bytové výstavby v Česku“. Podle Kunovského - který za největšího developera považuje svůj Central Group - šlo o nekalou soutěž.
Městský soud v Praze ale dal už před několika měsíci za pravdu Korcovi. Přesněji řečeno Kunovského žalobu zamítl. Městský soud argumentoval tím, že Ekospol se může nazývat lídrem, protože dlouhodobě patří mezi největší developery.
„Není přitom z tohoto pohledu podstatné, zda za to které konkrétní období je v tabulkových číslech aktuálně lepší žalobce či žalovaný, neboť tato čísla se mohou průběžně měnit. Za podstatné soud považuje, že žalovaný (vedle žalobce) patří stabilně mezi několik lídrů na českém trhu bytové výstavby,“ uvádí se v rozsudku.
Tento týden žalobu zamítl i Vrchní soud v Praze. Soudní spory iniciované ze strany Central Group ale nejspíš nekončí. „Rozhodnutí jsme zatím neobdrželi a musíme se s ním seznámit,“ nechtěla zatím výsledek sporu komentovat mluvčí Central Group Marcela Fialková.
Zároveň ale dodala, že její společnost bude podnikat další právní kroky. I vzhledem k tomu, že o stejnou věc se dvakrát soudit nelze, plánuje Central Group napadnout celou podstatu věci: fakt, že Ekospol nabízí a následně vykazuje jako prodané byty v projektech bez územního rozhodnutí.
„Jednoznačně se totiž jedná o klamavé a nekalosoutěžní jednání, které má za cíl nejen zkreslit reálnou situaci na trhu a tak získat konkurenční výhodu, ale zejména poškozuje spotřebitele,“ uvádí Fialková.
Boj o rekordně velký trh
Pro spor je důležité vzít v potaz dva významné trendy současné bytové výstavby. Na jedné straně je po nich enormní poptávka poháněná nízkými úrokovými sazbami. Loni se v Praze podle různých údajů (právě o metodologii ještě bude řeč) prodalo mezi 6,5 tisíci a 7 tisíci bytů. To je pokrizový rekord.
Na straně druhé je ale pro developery čím dál složitější získávat potřebná povolení ke stavbě nových bytů. Například za první letošní čtvrtletí stavební úřady podle ČSÚ v Praze povolily stavbu 494 bytů v bytových domech. Ve stejném období se přitom prodalo podle dat společnosti Trigema 1 600 bytů. I když tím trochu pokleslo loňské tempo, stále je jasně vidět, že je to více než trojnásobek toho, kolik se začalo bytů stavět.
Majitel Central Group Dušan Kunovský.
Kromě toho, že v Praze docházejí pozemky nebo jsou už i pro developery příliš drahé, je klíčovou fází v povolovacím procesu tzv. územní rozhodnutí. Jeho získání nyní kvůli úspěšné obraně ze strany aktivistů či protestujících sousedů prodlužuje celý developerský proces nejvíce.
Z přehledu žádostí o územní rozhodnutí je navíc vidět, že se z magistrátu zpět na úřady městských části z různých důvodů vrací rovnoměrně žádosti všech velkých developerů. Nedá se tedy říci, že by aktuálně proces zvládal některý z nich lépe.
Ekospol, kterému se v roce 2014 poprvé podařilo podle statistik uznaných i jinými developery v Praze (a tedy v celém Česku) prodat více bytů než do té doby prvnímu Central Groupu, ale situace zaskočila znatelněji.
Projekty bez územního rozhodnutí
Najednou mu scházela územní rozhodnutí u většiny plánovaných projektů a tak v první polovině loňského roku téměř nestavěl. Pokud by tedy postupoval tak, jak je na trhu běžné a jak to do té doby dělal - tedy umisťoval do své nabídky pouze projekty, které mají alespoň vydané územní rozhodnutí - musel by z velké části vyklidit pole konkurenci. A to v době, kdy mají lidé rekordní nákupní apetit, nikdo dělat nechce.
Majitel Ekospolu Evžen Korec.
Proto se Ekospol odhodlal k tomu, že velký projekt Ekocity Hostivař a následně i některé další začal „prodávat“ bez územního rozhodnutí. Tedy ve fázi, kdy vlastní pozemek v dané lokalitě, má zpracovaný projekt, ale úřady ještě nepovolily, že ho opravdu bude moci postavit.
Prodávat byty tzv. z papíru - tedy, když ještě nejsou hotové a mnohdy se ještě ani „nekoplo do země“ je poměrně běžná praxe. Korec jí ale posunul ještě o jednu úroveň dál. Je však nutné říci, že od kupců těchto bytů Ekospol nevybírá celé částky, ale pouze zálohy okolo deseti tisíců korun.
Pokud navíc dojde k posunutí termínu plánovaného dokončení (což se vzhledem k neúspěšným žádostem o územní rozhodnutí stává), dovoluje smlouva kupci od rezervační dohody odstoupit.
Už tato praxe sama o sobě ale vzbudila mezi ostatními developery nevoli. Samozřejmě je nutné vzít v potaz, že konkurenti Ekospolu mají stejné cíle jako on sám - tedy prodat co nejvíc bytů. A to je tím jednodušší, čím méně konkurenčních projektů je na trhu.
Negativní nálady potom ještě výrazně zesílila v momentě, kdy začal Korec takto zarezervované byty vykazovat jako prodané. Na plakátech a v reklamách potom označoval hostivařský projekt za rekordně se prodávající.
Metodologická válka
V ten moment už se začínali ostatní developeři ozývat hlasitěji. A to včetně těch, kteří s Ekospolem spolupracují na statistikách. To je případ společnosti Trigema a jejího majitele Marcela Sourala. Jeho analytici pravidelně s kolegy z Ekospolu a Skansky porovnávali odhady o prodejích na celém pražském trhu. Jelikož tato data žádná autorita oficiálně neregistruje, pochází data z monitoringů nabídek konkurence.
Právě Soural z Trigemy na čtvrtletní bázi poté vzájemně porovnaná data prezentuje veřejnosti na tzv. kulatých stolech. A už loni upozorňoval, že velká část prodejů z daného období jsou ve skutečnosti právě jenom rezervace. A že by se tato data neměla míchat.
Kdo sleduje developerský trhNa rozdíl například od průměrných cen pohonných hmot nebo počtu vydaných stavebních povolení, aktuální nabídku a ceny developerů nesleduje žádná autorita typu Český statistický úřad. Data do této studie tak pocházejí z monitoringu internetových nabídek developerů, které provádí společnost CenováMapa.org ve spolupráci s poradci z Deloitte. Podobné analýzy trhu si vypracovávají i větší developeři. Tři z nich (kromě Trigemy i Skanska a Ekospol) si je mezi sebou pravidelně kontrolují a zveřejňují. Počínaje letoškem ale došlo k této skupině ke změně. Ekospol nahradil Central Group. K této změně došlo právě kvůli metodickým rozporům. Na druhou stranu by nově měl statistiky kontrolovat z pozice nezávislého dohledu Institut plánování a rozvoje. |
Toto téma se potom pravidelně vracelo. Narážel na něj i v lednovém rozhovoru pro MF DNES šéf Central Group Kunovský. „Musí to být byt v projektu, který má pravomocné stavební rozhodnutí. Tedy případ, kde lze pod smluvní pokutou garantovat termín dokončení.,“ popsal jak si představuje byt, který lze ze označit za prodaný.
„My například neprodáváme nic, co se reálně nestaví. Za statisticky prodaný byt by také měla být zaplacena alespoň desetiprocentní záloha. Vydávat za prodané byty takové, kde na projekt ještě není ani vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení je podle mne klamání spotřebitele a veřejnosti,“ dodal.
Sám Korec se ale jakýmkoli nařknutím z nekalé praktiky brání a odmítá i fakt, že by slibování bytů v projektech, které ještě nemají potřebná povolení, bylo riskantní.
„Ekospol se důrazně ohrazuje proti zpochybňování jeho zcela legitimní obchodní strategie a opakovanému nehoráznému naznačování, že prodává byty, které se nikdy nepostaví. Za 24letou historii, kdy má za sebou 51 úspěšně dokončených velkých projektů s více než čtyřmi tisíci byty, tento scénář nikdy nenastal,“ zopakoval tento týden opět Korec.
I z důvodu tohoto sporu se tak za loňský rok raději místo přesného čísla prodaných nových bytů udává rozmezí mezi 6,5 a 7 tisíci. Podle toho, zda se do statistiky prodaných bytů zahrnují i stovky předrezervovaných bytů Ekospolu (více o statistikách za loňský rok čtěte zde).
Celá situace potom vyeskalovala před několika týdny, kdy Soural z Trigemy na prezentaci výsledků pražského trhu za první letošní čtvrtletí oznámil, že mění metodologii a byty bez vydaného územního rozhodnutí za prodané letos už nepočítá. Tato metodologická změna měla za následek i to, že Trigemu a Skansku v trojici porovnávajících developerů doplnil právě Central Group. Ekospol se tak na prezentování statistik přestal podílet.
Jiný zdroj, jiný vítěz
Tento týden potom proběhla další fáze pře o to, jak správně počítat prodané byty a tedy zároveň o to, kdo jich prodává víc. Výkop provedl Central Group, když rozeslal tiskovou zprávu, kde uvedl, že na základě metodiky „jen s územním rozhodnutím“ byl v prvním letošním kvartále s 259 (tedy 16 procenty trhu) největším developerem on. Nechyběla ani připomínka, že Ekospol se nevešel do první desítky.
Statistika developerů za 1. čtvrtletí letošního roku, kterou argumentuje svou pozici Central Group.
Na to ale Korcova firma zareagovala prohlášením, že podle metodiky užívané společností Deloitte, která ve spolupráci s projektem CenováMapa.org vydává tzv. Develop Index. Podle něj opravdu prodal za první dva měsíce nejvíc bytů - konkrétně 168 - Ekospol.
Central Group je na druhém místě se 137 prodanými byty. V grafu je ale u Ekospolu hvězdička, která ve vysvětlivce odkazuje k informaci, že 121 bytů bylo prodáno bez územního rozhodnutí.
Zároveň je na tvůrcích indexu vidět, že jim zatažení do „metodologické války“ radost rozhodně nedělá. „Výměna názorů společností Ekospol a Central Group jen potvrzuje náš pohled na developerský trh. Statistiky o tom, co se na trhu děje, by neměli vytvářet a interpretovat samotní developeři, ale měl by je zpracovávat někdo nezávislý,“ říká Petr Hána, manažer oddělení nemovitostí společnosti Deloitte.
Deloitte Develop Index za leden a únor 2016, podle kterého se za lídra trhu považuje Ekospol.
Vzhledem k tomu, že oním nezávislým zpracovatelem dat jsou z tohoto pohledu právě oni, je vyjádření logické. Ani Deloitte se ale jednoznačně na žádnou ze stran sporu nestaví.
Na jedné straně kritizují výběr pouze některých dat (tedy ignoraci některých projektů Ekospolu), na druhé straně ale připouští, že taktika Korcovi firmy je zkrátka výrazně odlišná, než jsou tržní zvyklosti.
„Nemusí být přesně známo, jak velké byty v projektu budou a hlavně není jasné, kdy bude projekt k nastěhování. Pokud naprostá většina developerů zahajuje svůj prodej až po vydání územního rozhodnutí, pak chování jiných developerů může mást řadu běžných klientů. Klient totiž zpravidla předpokládá, že se bude stěhovat do nového bytu nejpozději do dvou let,“ uvádí tvůrci indexu v prohlášení.
