Eurostat v říjnu zveřejnil data o tom, jak se v uplynulých čtrnácti letech změnila kupní cena nemovitostí v Evropě. Česká republika patří vedle Lotyšska, Litvy, Maďarska, Estonska nebo Islandu k zemím, kde nemovitosti zdražily nejvíc: od roku 2010 do srpna 2023 se u nás kupní cena nemovitostí zvýšila o 122 procent.
Think tank IDEA při CERGE-EI v březnové studii spočítal, že reálné ceny rezidenčních nemovitostí v České republice mezi lety 2013 až 2021 vyskočily o 63 procent.
Odborníci si dlouhodobě lámou hlavu nad tím, proč nemovitosti v České republice zdražují takovým tempem. Hledají důvody na straně poptávky i nabídky a snaží se společně s tvůrci hospodářských politik přijít s řešením, které by do budoucna kupní ceny alespoň částečně zredukovalo, anebo přibrzdilo tempo růstu. Zatím se to ale nedaří. Zde jsou hlavní důvody.
1. Nedostatečná výstavba
Prvním klíčovým faktorem, proč koupě vlastního bydlení v Česku tak dramaticky zdražila, je nedostatečná výstavba. To souvisí mimo jiné i s mnohdy velmi složitým získáváním potřebného stavebního povolení.
Ročně se v České republice postaví asi 40 tisíc nových bytů. Mezi krajskými městy se nejvíc bytových jednotek na hlavu dlouhodobě staví v Olomouci a v Plzni, nejhorší situace naopak panuje v centrech nejvíc strukturálně postižených regionů, v Ústí nad Labem a v Ostravě. I údaje z Prahy, Brna nebo Jihlavy ale napovídají, že se v posledních měsících staví méně než za pandemické krize.
Think tank IDEA při CERGE-EI spočítal, že pro citelné snížení cen nemovitostí v České republice by bylo třeba místo současných čtyř desítek tisíc bytů stavět minimálně 100 tisíc bytů za rok. K takovým číslům se ale Česká republika podle historických dat Českého statistického úřadu až na jeden výjimečný rok nikdy nedostala.
„Jelikož se staví málo, tak je nabídka na realitním trhu oproti poptávce relativně nízká, což umožňuje při naceňování bytů šponovat ceny vzhůru. To se sice částečně změnilo v posledních měsících, kdy je o nemovitosti menší zájem kvůli drahým hypotékám, jakmile se však úrokové sazby sníží, ceny nemovitostí zas porostou,“ uvedl pro iDNES.cz hlavní ekonom BHS Securities, kterým je Štěpán Křeček.
2. Nárůst cen stavebních materiálů i mezd
Konečnou cenu bydlení ovlivňují náklady, za které je možné nemovitosti v České republice stavět. A je zřejmé, že za posledních několik měsíců se citelně zvýšila cena stavebních materiálů i mezd.
V březnu letošního roku firmy hlásily, že cena cihel se meziročně zvýšila o třetinu, OSB desek o 70 procent a betonových výztuží dokonce o 80 procent. Podobně tomu ale bylo i u jiných materiálů.
Během pandemie nemoci covid-19 za zvýšením ceny stály zejména nedostatečné dodávky kvůli četným odstávkám ve výrobě, v posledních měsících ale vyšší ceny souvisí i se sníženou nejistotou na straně výrobců, která byla vyvolána energetickou krizí a válkou na Ukrajině.
Stoupají však i mzdy, a to mimo jiné i kvůli nízké míře v nezaměstnanosti, která je pro Českou republiku dlouhodobě příznačná. Firmy tak musí o volnou pracovní sílu soupeřit, a to právě skrze nabízené mzdové sazby. Zvýšené náklady se každopádně developerské skupiny následně snaží přenášet na kupce, a i proto cena nemovitostí v Česku tak dramaticky roste.
3. Dopady vysokých úrokových sazeb
Cenu výstavby nového bydlení aktuálně prodražují i vysoké úrokové sazby České národní banky, které mají tlumit vysokou inflaci. Už od loňského června zůstává základní úrok na sedmi procentech.
Restriktivní měnová politika ale má své oběti a řadí se mezi ně právě developeři. Vyšší výpůjční náklady se promítají do cen nových bytů, které v posledním roce v případě České republiky asi o čtvrtinu zdražily. Zároveň platí, že velká část developerům i kvůli nim pozastavila novou výstavbu a odborníci se obávají, jak se budou ceny nemovitostí měnit ve chvíli, kdy Česká národní banka otočí kormidlem.
Vysoké úrokové sazby negativně dopadají i na zájemce o vlastní bydlení. Oproti roku 2020 se totiž kvůli tomu dramaticky změnila výše měsíční splátky. I to je důvodem, proč velká část českých domácností aktuálně s pořízením vlastního bydlení vyčkává.
4. Česká láska k vlastnickému bydlení
Na kupní cenu nemovitostí v České republice mají vliv i poptávkové faktory. Oproti Němcům nebo Rakušanům se Češi dramaticky liší v pohledu na bydlení. Popularitu nájemního bydlení se v České republice nedaří dostatečně šířit – takže i tolik let po revoluci stále platí, že hlad po vlastním bydlení je v Česku obrovský.
Obrovská poptávka po vlastní nemovitosti ale má značné dopady na výslednou cenu bydlení.
Realitní kancelář ReMAX minulý rok spočítala, že v České republice bydlí ve vlastním asi 78 procent Čechů. Evropský průměr je přitom 69 procent; v sousedním Německu je to 51 % a ve Švýcarsku dokonce jenom 41 procent.
„V rámci zemí EU je v ČR podíl domácností žijících ve vlastním obydlí nadprůměrný. Setrvávající silná poptávka po vlastním bydlení bude v příštím roce navíc podpořena odloženou poptávkou a značnými nahromaděnými úsporami od dob pandemie,“ říká analytik Kevin Tran Nguyen z Komerční banky.
5. Byt jako tradiční česká investice
Češi v posledních letech navíc ve velkém kupují byty i pro investice, čímž poptávku po nemovitostech zvyšují v téměř celé České republice. Zejména v regionech se kvůli tomu kupní cena nemovitých věcí i dramaticky zvedla.
Kvůli vyšším úrokovým sazbám sice řada Čechů s koupí vlastní investiční nemovitosti nyní vyčkává, někteří se ale do investičních nemovitostí hrnou i nyní, kdy výnosnost mnohých investičních nemovitostí zvlášť ve velkých městech nedosahuje ani hranice pěti procent. To znamená, že výnosnost třeba na spořících účtech je pro Čechy v posledních měsících mnohdy lepší, bezstarostnější i méně riziková.
Letošní průzkum Asociace pro kapitálový trh ČR ukázal, že právě nemovitost považuje za svou nejlepší investici celkem 29 procent dotázaných. „Obliba nemovitostí ukazuje, že řada lidí v Česku považuje za nejlepší investici cihlu. Po vlastním bydlení toužíme všichni, nezávisle na příjmu nebo vzdělání,“ říká expert v oblasti investic Martin Řezáč.
6. Spekulace s nemovitostmi
Velká část investorů se navíc snaží s nemovitostmi i spekulovat. Ačkoli české vlády v posledních letech podmínky pro opakované obchodování s nemovitostmi ztížily, tento trend se zatím eliminovat nepodařilo.
Příkladem takové regulace je prodloužení časového testu z 5 na 15 let, ke kterému v Česku došlo v roce 2021. To znamená, že nemovitosti nakoupené od roku 2021 pro jiné než vlastnické bydlení musí jejich majitel držet 15 let, aby z jejich prodeje nezaplatil daň z příjmu.
Spekulační nákupy vedou k tomu, že řada českých investorů různými způsoby nakoupí nemovitost levně a následně se ji s vyšší cenou snaží prodat. Týká se to zejména starších bytových jednotek v regionech.
Ke spekulacím navíc přispělo i zrušení daně z nabytí nemovitosti, která byla součástí české daňové soustavy až do roku 2020.
7. Příjmové efekty i velký příliv cizinců
Panují ale i další důvody, proč je cena nemovitostí v České republice tak vysoká. Think tank IDEA při CERGE-EI mezi příčiny zařazuje i příjmový efekt, respektive nárůst příjmů domácností, který se podílel na růstu reálných cen rezidenčních nemovitostí v České republice 32 procentními body z celkových 63 procent.
Zásadnější měrou se na růstu cen nemovitostí v Česku podílejí i cizinci, respektive jejich zvýšený příliv do České republiky. Právě osoby ze zahraničí totiž často šponují poptávku směrem vzhůru, čímž následně roste i samotná cena.
Průzkum webu Lidovky.cz z roku 2020 ukázal, že nejvíce zahraničních zájemců o tuzemské nemovitosti dlouhodobě pochází z USA, Německa a ze Slovenska. Cizinci v té době generovali na realitních portálech zhruba sedm procent kliků ke koupi či pronájmu.
