„Zaznamenali jsme případy, kdy vlastník nemovitosti zjistil, že zápis v katastru nemovitostí neodpovídá pravému stavu,“ říká Ivan Chvaja z odborného serveru Strážce katastru.
Takový vlastník musí bezodkladně a aktivně jednat. V opačném případě, pokud osoba nesprávně zapsána v katastru jako vlastník převede nemovitost na další osobu, ta ji již může nabýt legálně do svého vlastnictví.
Vlastník nemovitosti je tak o svou nemovitost fakticky připraven, a to třeba i v případě, že v ní sám dlouhodobě bydlí. Skutečný stav v takovém případě totiž ustupuje stavu, který je zapsán v katastru nemovitostí.
K uvedené problematice se vyjádřil dříve i Ústavní soud. Ten posuzoval případ kupujícího, který koupil nemovitost od osoby zapsané v katastru jako její vlastník. Kupující tak jednal s důvěrou v zapsaný stav, navíc prezentovaný i druhou stranou, podvodným prodejcem.
Ústavní soud poskytl ochranu kupujícímu, který jednal na základě údajů potvrzených z veřejné a státem vedené evidence (tj. katastru nemovitostí). Právě katastr nemovitostí je pro kupujícího tradičně prakticky jediná evidence, kterou kontroluje a spoléhá na ni. Do katastru nemovitostí lze nahlédnout ZDE.
Uvedeného přístupu Ústavního soudu, který poskytl ochranu poctivému kupujícímu, však v poslední době více a více zneužívají podvodníci.
Konstrukce podvodu je vždy stejná: dosáhnout podvodem změny v katastru a následně nemovitost prodat a prezentovat se při tom jako její skutečný vlastník. „Kromě případů podvodných převodů jsme se setkali i s případy zneužití nemovitostí jako zástavy u bank,“ říká Ivan Chvaja.
Tímto způsobem podvodníci získají peníze formou úvěru. I když se později skutečný vlastník nemovitosti dozví o podvodu a dosáhne přepisu na katastru zpět na něj, na nemovitosti už zůstane zástavní právo.
Banka je totiž také chráněna jako nabyvatel. Jednala v dobré víře v katastr nemovitostí v tom smyslu, že vše vyřizovala se „skutečným vlastníkem nemovitosti“. Podvodník samozřejmě úvěr splácet nebude, a nemovitost tak nevyhnutelně spěje do dražby, ve které o ni majitel přijde. Druhou možností by bylo jen zaplacení úvěru majitelem nemovitosti za podvodníka.
Vynalézavost a způsoby podvodníků jsou čím dál nevybíravější. „Na základě dokonalého falzifikátu plné moci dokonce s úředním ověřením byl v katastru přepsán vlastník nemovitosti. Podvod byl prakticky neodhalitelný i díky tomu, že kupní smlouva byla sepsána notářem formou notářského zápisu,“ poznamenává Ivan Chvaja.
Soud v tomto případě konstatoval, že notář není odpovědný za odhalení falešného podpisu na plné moci. Poškozený vlastník nemovitosti se tak nemůže domáhat ani náhrady škody po státu v souvislosti s porušením povinností notáře. Možnost vlastníka získat náhradu jakékoliv škody je tak absolutně minimální.
Také nový občanský zákoník účinný od ledna 2014 poskytuje ochranu podvedeným vlastníkům nemovitostí jen v případě jejich aktivního a důsledného jednání. Poškozený se musí začít bránit co nejrychleji, ale to může vlastník jen tehdy, pokud se o podvodu dozví včas.
Vlastníci nemovitostí tak mají jedinou možnost obrany: dlouhodobě, pravidelně a pokud možno co nejčastěji sledovat, co je zapsáno u jejich nemovitostí v katastru nemovitostí. V případě zjištění podezřelých změn musejí jednat rychle. V opačném případě se třetí osoba (kupující) může zaštiťovat dobrou vírou a nemovitost získat do svého vlastnictví.
Jak si pohlídat svou nemovitost
O tom, že se s nemovitostí něco děje, někdo ji prodává, či žádá do katastru zapsat jakékoliv další právo (například věcné břemeno), byste měli být jako její vlastník automaticky informováni.
Vybrat si můžete z několika možností:
- Katastr nemovitostí vám informaci zašle buď na adresu místa trvalého pobytu, nebo do datové schránky. U katastru nemovitostí si lze rovněž za jednorázový poplatek 200 korun zřídit službu sledování změn v katastru. Ta vás bude automaticky a ihned informovat o všech změnách a manipulacích s vaší nemovitostí. Služba se dá objednat i na e-mail nebo SMS. Je nutné katastr osobně navštívit, případně poslat žádost s ověřeným podpisem, nebo vše provést přes datovou schránku.
- Služba Katastr365.cz bude automaticky sledovat pohyby na katastru nemovitostí. Základní balíček stojí 199 korun na rok. Za tuto cenu bude vše sledovat denně a při zjištění změny zašle obratem informaci až na pět e-mailových adres. Zasílání SMS zprávou se plánuje do budoucna. Sledování změn v katastru si lze zřídit on-line bez jakékoliv návštěvy či ověřování podpisu.
- Strážce katastru je hlídací pes katastru a první pomoc při problémech s katastrem. Vyzkoušet ji můžete zdarma. Při zjištění změny zašle obratem informaci e-mailem, nebo SMS zprávou, či oběma způsoby. Sledování změn v katastru si lze zřídit on-line bez jakékoliv návštěvy či ověřování podpisu. Kdykoliv můžete přidat více nemovitostí ke sledování nebo je naopak ze sledování vypustit (cena se tomu přizpůsobí).
Služba je defaultně nastavená na 20 dní, redakce doporučuje nastavení na kratší dobu.
