Poblíž někdejší koželužny v Kuklenách finišuje už druhý bytový dům a hned vedle Vrbického firma Noho plánuje vznik čtvrti Sousedství s osmi domy a 150 byty. Projekt je neobvyklý zejména důrazem na bezemisní provoz. Plánují tu vlastní park, komunitní prostory a letos chtějí na své náklady vytvořit provizorní náměstí na části bývalé továrny.
„Chvilku to vypadalo, že náměstí bude už za rok, ale po změně vedení města se k projektu už nepřihlíží a plánuje se architektonická soutěž. To je sice chvályhodné, ale realizaci to výrazně oddaluje. Než vznikne náměstí, může uplynout minimálně pět let. Aby na náměstí čekali dalších několik let, nám přišlo jako škoda nejen pro lidi z Cihlovky 2 (nyní dokončovaný druhý bytový dům Noho - pozn. red.), ale i vůči všem z Kuklen.“
Proč jste si zvolili Kukleny?
Chceme dělat brownfieldy, baví nás vdechovat život starým budovám. A druhý důvod je, že jsem studoval a pracoval v Praze a viděl, jak pro rezidenty může být industriální oblast atraktivní. Možná jsem viděl potenciál ještě předtím, než ho viděli ostatní.
Když cestuji mezi Hradcem a Prahou, připomínají mi Kukleny Karlín. Vnímáte to podobně?
Ano. Tím, že se v Kuklenách spousta věcí bude dělat nanovo, mají potenciál stát se opravdu hezkým místem, kde se dobře žije. Rádi bychom byli inspirací pro ostatní.
Nakolik jsou Kukleny přívětivé pro život?
Otázku, proč by tam měli jít bydlet, jsme s lidmi z Cihlovky 1 (první dům Noho v Kuklenách - pozn. red.) hodně řešili. Teď sice toto území není optimální, ale je tu spousta záměrů – parky, náměstí, uvažuje se o zklidnění Pražské ulice. Měli bychom být optimisté a vnímat, že se kvalita bude zlepšovat. Vedle toho je výborná dopravní dostupnost na Prahu. Z Kuklen je blízko do centra i do přírody. Myslím, že mají strategickou polohu.
Byly Kukleny skutečně dlouho zanedbávané?
Řekl bych, že ještě stále jsou. Doufám, že nové vedení města sem nasměruje víc pozornosti a peněz. Nic moc tu dosud nevzniklo a Kukleny by si to zasloužily. My můžeme změnit jen to, co uděláme u nás. Když jsme připravovali Sousedství, vytvořili jsme si občanskou vybavenost, krásno a příjemno u nás sami, abychom byli nezávislí na tom, jestli město udělá parky či náměstí. Vytváříme oázu klidu. I když je to finančně nesmyslné, dali jsme všechna auta pod zem. Mezi domy bude protékat potůček, bude tam jezírko, houpací síně, tůňka, amfiteátr, odkud se lze na přírodu dívat. V parteru vytvoříme komunitní prostor a kavárnu. To vše, abyste našli vše, co potřebujete k dobrému životu. Cokoliv okolo už je jen bonus.
Měříme tu kvalitu ovzduší, a když budeme schopni říct, že tady máme o 30 procent lepší vzduch než v Praze, někomu bude stačit jezdit do Prahy jen jednou za týden a mít pro své děti kvalitní prostředí.
Tomáš VrbickýNoho
Když jsem se díval na vizualizaci Sousedství, překvapilo mě, že jste území příliš nezastavěli. Jak ta koncepce vznikala?
Architektonickou soutěží. Oslovili jsme tři architekty, jejichž práce se nám líbí nejvíc. Moc se nám to osvědčilo. Když jsem záměr projednával na úřadech, lépe se mi argumentovalo, protože jsem věděl, že řešení je nejlepší možné. I architekti byli mile překvapeni, že jsme to nechtěli vytěžit na 150 procent a že měli volnější ruce.
Kdo je autorem návrhu?
Opočenský Valouch Architekti, kteří dělali třeba sídlo pro Lasvit v Novém Boru nebo apartmány Svatý Vavřinec v Peci.
Proč jsou domy tak malé?
Je důležité, aby v nich byl dobrý život, mezilidské vztahy, aby lidé věděli, vedle koho bydlí. Nechtěli jsme proto jeden velký barák, ale byty jsme rozčlenili do osmi domů po dvaceti, což je velikost Cihlovky 1, která se velice osvědčila. Vztahy fungují, lidé se znají, pomáhají si. Dokonce tu není ani žádná úklidová služba, což je dnes v developerských projektech běžné.
S městem dlouhodobě jednáte o protipovodňových opatřeních v Kuklenách, jaký mají na váš projekt vliv?
Původní náhon není dostatečný. My jsme prostudovali výstupy studie (radnice ji nechala vypracovat loni - pozn. red.), a ač neradi, respektovali jsme je. Rozlivovou plochu jsme nezastavěli, ale chceme tam vybudovat rozšířené koryto mezi domy. Potřebujeme se však dohodnout s městem na parametrech. Když ho uděláme hluboké 70 centimetrů, vyřešíme problémy na našem území, ale povodňová vlna zůstane v Kuklenách. Když to bude 140 centimetrů a město na to naváže, vyřeší se problémy celých Kuklen. Ale když na nás město nenaváže, vznikne jezero, což nechceme. Já domy samozřejmě připravím na hlubokou variantu, ale pokud by ji město chtělo realizovat třeba až za 10 let, bude to velmi nepříjemné vůči lidem, kteří se sem nastěhují. A nejspíš i těžko projednatelné, protože oni budou samozřejmě proti.
Jak moc se kvůli tomu výstavba prodraží?
Přiznám se, že daleko větší problém je načasování. Víc by mě bolelo, kdybychom museli čekat rok. My už samotné koryto nebereme jako nevýhodu, ale naopak jako výhodu. Stejně jsme tu chtěli udělat park. Díky opatřením tu vzniknou různé mostky, klády na posezení, ohniště, jezírko nebo herní loučka. U domů budou předzahrádky. Celé území bude propustné, aby se tudy mohlo chodit a sloužilo i okolí. V normálním období tam poteče úzký potůček a jednou za sto let územím protáhne vodu. Bylo by fajn, kdyby se městu podařilo i další opatření navrhnout tak, že budou sloužit lidem a nevznikne jen betonová zeď.
Když se bavíme o záplavovém území, mohou tu být podzemní garáže?
Ano, jen je to drahé. Garáže musí být extrémně vodotěsné a dobře založené. Finančně nám to láme vaz. Chtěli jsme to dělat bez kompromisů. Kdybychom neměli podzemní parkoviště, zaplnila by celé území auta.
O kolik to byty prodraží?
Za těchto podmínek stojí parkovací místo 900 tisíc, my ho však můžeme v Hradci prodávat jen za 400. Zbytek se tedy musí rozložit do ceny bytů. Nepomáhá nám ani zdejší koeficient počtu stání na byt, který je neobvykle přísný.
Věříte, že cenově budete konkurenceschopní?
Kdybych tomu nevěřil, nedělám to. Ale doba nám teď vůbec nepomáhá. Musíme být cenově srovnatelní s konkurencí, protože lidé zatím nejsou moc ochotní připlatit si za uhlíkovou neutralitu a technologie. Snažíme se proto vše navrhovat chytře a úsporně. Ve firmě je nás šest, takže máme nízkou režii, dost věcí jde z naší marže. Věřím tomu, že doba se zlepší a lidé nás upřednostní, protože budeme mít propracovanější projekt. Třeba nám to nepomůže finančně, ale možná prodáme byty rychleji. Díky inovacím máme marketingový náskok. Měříme tu kvalitu ovzduší, a když budeme schopni říct, že tady máme o 30 procent lepší vzduch než v Praze, někomu bude stačit jezdit do Prahy jen jednou za týden a mít pro své děti kvalitní prostředí.
Když se podívám na vizualizace, vypadá to, že podzemní parkoviště bude mít společný vjezd. To i stavba domů bude muset být propojená?
Jsme limitovaní stávajícím územním plánem. Zatím proto můžeme stavět jen první etapu s domy A, B, C, D. Je možné, že porostou postupně, ale garáže musí vzniknout naráz.
Kdy by měl být první blok hotový? Vedle se připravuje zdvoukolejnění trati na Prahu, nenastěhují se lidé na staveniště?
Máme to naplánované tak, že bychom v roce 2026 dokončovali první etapu. V té době už by měly být demolice pro zdvojkolejnění hotové. Bohužel, lidé z první etapy musí počítat s tím, že jsou v lokalitě první. Bude to vykoupené v cenovce. Další etapy se budou pravděpodobně prodávat dráž.
Chcete být uhlíkově neutrální, co to znamená?
Budovy musí být extrémně dobře zateplené, budeme je stavět z udržitelných materiálů. Chceme po dodavatelích, aby nám deklarovali jejich uhlíkovou stopu. Jedním z domů má být dřevostavba z CLT panelů. Chceme také co nejvíce obnovitelných zdrojů. Teplo dodají tepelná čerpadla, na střeše bude fotovoltaika. Máme také dvojí rozvody vody, aby se pitnou vodou nesplachovalo.
Domnívám se, že panely nevyprodukují dost proudu pro celý dům.
V létě ano, ale v zimě to tak nebude a budovy musí nějakou energii odebírat. Máme domluveno, že bude z větrných a vodních elektráren. Všechny domy budou propojeny a vytvoří inteligentní soustavu. Když jeden potřebuje, druhý mu může pomoci a elektřinu nebo teplo dotuje. Je to vlastně komunitní energetika. Bohužel, legislativa na to ještě není připravena.
Má to kromě ideového základu i nějaký ekonomický přínos v nákladech na provoz?
Pro nás je určitě dražší to takto postavit, ale pro lidi to bude výhodné, protože oni budou šetřit desítky let. Chceme vytvořit model, kdy všichni budou motivováni k úspornému chování. Technologie už moc zlepšit nemůžeme, takže zásadní bude, jak je obyvatelé budou používat. Chceme oceňovat ty, kteří se chovají šetrně. Měli by mít levnější elektřinu.
Jak chcete vyřešit péči o tak rozsáhlý park?
Tu by mělo řešit energetické společenství, které bude vydělávat na prodeji elektřiny z panelů, a díky tomu bude mít příjem na údržbu areálu. Počítám s tím, že tu bude správce nebo partner, který se o lokalitu postará. Většinou se developeři snaží co nejdříve utéct, my naopak budeme součástí komunity. Jednu budovu si chceme nechat, aby sloužila ke komunitním účelům, a také tam chceme mít kanceláře.
8. února 2021 |
