Současná situace
Pavel (34), pracuje jako vedoucí oblasti v telekomunikacích s platem 41 tisíc čistého a Pavla (31), pracuje jako asistentka ředitele s platem 25 tisíc čistého. Oba mají stavební spoření se státní podporou 25 % s měsíční úložkou 1500 korun a naspořeno celkem 180 tisíc. Pavel má penzijní fond, kam si ukládá 400 korun měsíčně a zaměstnavatel mu přispívá 600 korun měsíčně. Pavla má jen flexibilní životní pojištění, kde 500 korun je spořící část a 200 korun jsou pojistné náklady. Naspořeno na vkladní knížce od rodičů mají 250 tisíc.
Vyhlédli si pozemek na předměstí včetně inženýrských sítí v ceně 680 tisíc korun a v katalogu staveb si vybrali typový dům, kde cena na klíč činí 2,2 mil korun. Na internetu si spočítali, že splátka na 30 let by je vyšla cca na 14 600 korun měsíčně.
NEPLAŤTE TELECOMUCíle
· Volba optimálního financování pro koupi pozemku a následnou výstavbu. Vyhnout se tímto komplikacím s nedostatkem peněz při výstavbě.
· Zajistit sebe a rodinu pro mimořádné případy ztráty příjmu z různých důvodů.
· Zajistit majetek proti poškození nebo zničení.
Důležité body
Zvážit:
- finanční potřebu – není zahrnuto vybavení domácnosti
- provoz – zvýšené náklady na dopravu, pokles budoucích příjmů na mateřské
kolísání příjmů a výdajů
Postup výstavby
Na postavení domu Rozinkovi požadují 2,88 mil korun. Podle jejich standardu budou potřebovat dalších 300 až 500 tisíc na vybavení. Jejich celková potřeba i s rezervou je ve skutečnosti 3,38 mil, což odpovídá splátce přibližně 17 200 korun. Jejich příjmy (bonita - schopnost splácet úvěr) dostačují k získání úvěru.
Jelikož nevlastní jinou nemovitost a nemají možnost, aby jim někdo dočasně „půjčil“ do zástavy vlastní dům nebo byt, bude muset být v zástavě pořizovaný pozemek a průběžně rostoucí stavba. Okruh ústavů poskytujících úvěry na bydlení se nám tak zúžil na tzv. 100 % hypotéky. To znamená, že finanční ústav poskytne klientům prostředky ve výši aktuální zastavitelné hodnoty nemovitosti stanovené bankovním odhadcem. Tento postup sebou nese mnohá rizika.
FINCENTRUM HYPOINDEXNavrhovaný postup stavby při postupném čerpání prostředků:
1. Banka uvolní peníze na koupi pozemku 680 tisíc
2. Další prostředky banka uvolní nejdříve po zapsání zástavy, viz níže. V případě Rozinkových to bylo 350 tisíc za desku a započaté zdivo.
3. Dalším krokem je hrubá stavba s plně ukončenou střechou. Rozinkovi čerpali 420 tisíc korun. V této fázi se stavba většinou nechá vyschnout.
4. Technologicky jsou na řadě kompletní rozvody – voda, odpady, elektro, topení a zabezpečení.
5. Je tu ovšem velké riziko krádeže materiálu, jelikož stavba je neuzamykatelná. Proto je nejlepší bod 3. naplánovat na podzim a na jaře stavbu tzv. uzavřít. Instalovat okna a dveře. Z hlediska banky nemovitost výrazně získá na ceně a klient má dostatečné krytí pro dodavatele prací. Rozinkovi čerpali za okna, odpady a vodoinstalaci 280 tisíc korun.
Pořadí dokončovacích prací z hlediska banky není tak důležité. Postup by však měl směřovat ke kolaudaci. Doporučujeme tedy provádět práce dle důležitosti a drobné úpravy nechat až po kolaudaci.
6. Dokončení všech rozvodů, hrubých prací a vnitřních omítek
7. Dokončení čistých podlah. Rozinkovi čerpali 560 tisíc.
8. Instalace koupelny, toalet, schodů, obkladů. Dlažby a fasáda 360 tisíc.
9. Výstavba plotů a úpravy terénu 250 tisíc.
10. Vybavení kuchyně a další nábytek 380 tisíc.
Rozinkovi nakonec vše pořídili za 3,28 milionu.
V případě postupného čerpání je velmi důležitá úzká spolupráce dodavatele/ů prací a banky podle přesně daného harmonogramu. Na veškeré práce navíc nebudou moci být poskytnuty zálohy. Po každé ukončené fázi stavby vždy přijde odhadce, aby stanovil, o kolik se nemovitost zhodnotila a kolik prostředků banka uvolní. Je jen na dodržení harmonogramu, aby odhadce dělal aktualizace co nejméně. Každá stojí 1 000 korun. V případě Rozinkových aktualizace proběhla 7-krát.
Největším rizikem je příliš rozdělané a nedokončené práce, která dostatečně nezhodnotí nemovitost. Banka pak nemá dostatečné krytí pro vyplácení peněz a firmy nemusí chtít pokračovat bez zaplacení. Pak hrozí zastavení prací na mrtvém bodě.
Při rozhodování, která z bank by byla ta nejvhodnější, je pochopitelné, že výše úroku nebude prioritou. V první řadě je třeba posoudit možnosti bank při postupném čerpání včetně poplatků, dále zohlednit, kolik procent ze zástavy vám půjčí a až nakonec se poohlížet po tom, kdo vám nabídne nejnižší úrokovou sazbu.
PROČ (NE)KUPOVATRady a tipy
· Při rozpočtu zohlednit výstavbu včetně detailů a stanovit si co nejpřesnější finanční potřebu.
· Doporučujeme využít stavebního dozoru, který dohlédne na kvalitu stavby i termíny. Ušetří vám nemalé peníze.
· Počítat s časovými posuny a věnovat čas platebním podmínkám a smluvním dokumentům s dodavateli.
Vlastní prostředky
V případě Rozinkových jejich naspořené prostředky (250 tisíc - volné, 180 tisíc - vázané) vzhledem k celkové finanční potřebě nebudou mít při realizaci zásadní význam. Doporučil bych je ponechat jako železnou rezervu pro případ výpadku příjmu na krytí splátek úvěru a spíše je vhodně investovat.
Soustředil bych se především na vytvoření rezerv na dobu po mateřské dovolené - tak, aby maminka nemusela v krátké době po porodu vyhledat zaměstnání. Splátky úvěru totiž činí téměř polovinu platu manžela. Pavel by proto měl snížit své úložky na penzijní fond na 100 korun měsíčně a po domluvě s odborníkem tvořit rezervní fond nejen pro krytí splátek úvěru, ale i jako přípravu na děti.
Pojištění
Při této částce závazku/úvěru je pojištění „živitele“ více než na místě. Pojistka by měla zahrnovat složky pro případ smrti, pro případ plné invalidity a trvalých následků po úrazu.
Nemovitost je třeba pojistit na rizika živlů a proti krádeži. Zvláště v některých lokalitách je vhodné nezapomenout na povodně, záplavy a pády předmětů.
Máte osobní zkušenost s postupným čerpáním hypotéky? Podělte se o ně s ostatními.
