OTÁZKA: Vsadil byste si na období 5 let že spíše úroky porostou nebo budou klesat?
ODPOVĚĎ: Aktuální výhledy analytiků směřují v horizontu následujících měsíců až let ke stagnaci aktuálních sazeb, resp. jejich mírnému poklesu. Nějaké další razantní navyšování bych neočekával.
OTÁZKA: Jaké jsou aktuální trendy, co se týče hypoték? Jak banky oslovují klienty v zahraničí, jaká jsou témata, které jim nabízí?
ODPOVĚĎ: Domnívám se že české banky, resp. banky působící na našem trhu sen již ve svém přístupu ke klientům a v šíři nabídky hypotečního financování, již výrazně srovnaly krok se světem, v některých ohledech jsou dokonce i odvážnější, např. v přístupu ke 100% financování. Trendem bude určitě omezování některých poplatků, zejména spojených se zpracováním úvěrů, nebo jeho vedením.
|
Kdo je Jiří Doubravský? |
ODPOVĚĎ: Jak jsem již psal v jedné z předešlých odpovědí, výhled je spíše mírně optimistický, tudíž bych se nebál Vámi uvedené fixace na 2 roky.
OTÁZKA: Chtěla bych se zeptat na váš názor na ceny nemovitostí v Praze. Nepřijdou vám "přestřeleně" vysoké? Přijde mi zvláštní, že např. byty ve Vídni či Berlíně jsou levnější než v Praze, přitom co se týče platů jsme na tom proti Rakousku a Německu dost pozadu. Jak je to tedy možné?
ODPOVĚĎ: Je určitě pravda, že ceny, zejména některých typů nemovitostí v Praze jsou velmi vysoké. Zejména v oblasti panelových bytů ceny neodpovídají jejich skutečné hodnotě. Na tuto skutečnost působí jistě řada faktorů, ať už uměle vyvolaných některými investorskými nebo realitními společnostmi, ale i vlivem stále vysoké poptávky.
OTÁZKA: Nabízí nějaká banka v ČR nebo jinde ve světě nějaký jiný model hypotéky než jen model fixních nebo variabilních úrokových sazeb?
ODPOVĚĎ: Jako poměrně zajímavý model pro některé klienty se jeví např. hypotéka ve formě kontokorentního úvěru, i když z hlediska úroků se jedná opět v podstatě o model variabilního nastavení sazby.
OTÁZKA: Zajímalo by mě, zda je možnost získat hypotéku na dům, který si teprve chci stavět a nemám čím jiným ručit. Je nějaká možnost? Např. zavázat se smlouvou, že dům bude stát do jednoho roku či dvou let apod.?
ODPOVĚĎ: V takovýchto případech je možné ručit na začátku pozemkem (pokud jej již vlastníte) a za prostředky získané oproti zástavě pozemku rozestavět dům do fáze, kdy jej lze zapsat jako rozestavěnou stavbu do katastru nemovitostí. Poté již lze standardně čerpat úvěr oproti aktuální hodnotě rozestavěné stavby.
OTÁZKA: Zajímá mě Váš názor na nové produkty nabízené novými hráči na trhu s hypotékami, jako je třeba mBank.
ODPOVĚĎ: Již aktuální situace na trhu začíná ukazovat, že některé z přístupů nových hráčů, tj. např. úvěr bez poplatků začínají přebírat i velké banky, zatím alespoň ve formě pravidelných slevových akcí. Jinak nabídka konkrétně mBank může určitě oslovit vybranou skupinu klientů, nicméně jejich produktová paleta je zatím dosti omezená.
OTÁZKA: Co je lepší na 100 % zajištění financování koupi bytu? Banka jako hypoteční ústav nebo stavební spořitelna. Jedná se o cca 650 000 Kč.
ODPOVĚĎ: Na to neeexistuje jednoznačná odpověď, ale lze vycházet z toho, zda již má klient na stavebním spoření naspořenou nějakou částku. Pokud nikoli, bude výhodnější hypoteční úvěr. Stavebnmí spoření se stává výhodnějším ve chvíli kdy se klient díky naspořené částce, nebo mimořádným vkladům dostaně rychleji k přidělenému úvěru ze stavebního spoření, tj. zkrátí se mu doba tzv. překlenovacího úvěru, kdy platí úroky z celé cílové částky.
OTÁZKA: K čemu je měsíční poplatek 150 Kč? Vždyť přece za úvěr berete úroky (kam jste si snad započítali všechno), tak proč škubete zákazníky ještě na měsíčním poplatku?
ODPOVĚĎ: Jak jsem již odpovídal, jedním z trendů nejbližší doby bude ústup od poplatků spojených s hypotékou, což se může dotknout i Vámi zmiňovaného poplatku za vedení úvěrového účtu.
OTÁZKA: Jaké výhody vidíte v souvislosti s přijetím eura v hypotečním úvěru v eurech na rezidenční nemovistost v Praze? S ohledem na posilující korunu, vývoj sazeb v ECB, růst cen nemovitsotí apod. Mohu mít příjem jak v CZK tak v EUR. Uvažuji také o investici ve středomoří - Itálii, kterou bych rád pronajímal. Poskytujete také úvěry? Hraji také golf, jaký máte HCP?
ODPOVĚĎ: Poskytnout hypoteční úvěr v EUR samozřejmě není problém. Mějte prosím na paměti, že je velmi vhodné a banky to zpravidla i vyžadují, mít stejnou měnu na úvěru a příjmu prokazující splácení. Vyhnete se tak eventuálním problémům s kurzovým rizikem. Co se týče přijetí eura, nepředpokládám zásadní dopad, vždyť již dnes je na rozhodnutí klienta, kterou měnu využije. Co se týče handicapu, ten si raději nechám pro sebe, to víte, kdo netrénuje...
OTÁZKA: Chtěl jsem se zeptat na Váš názor ohledně úroku hypoték. V dnešní době mají banky trend dávat jednotný úrok jak pro fixaci na 1 či 5 let. Je to podle Vás vyhodnější než když dříve dávali pro různé fixace různé úroky a samozřejmě, že největší fixace měla nejvyšší úrok? A jaká je podle Vás ideální fixace, na kolik let?
ODPOVĚĎ: Nelze říct, že by aktuální trend sjednocování sazeb při různých fixacích byl výhodnější, např. pro klienty, kteří chtějí volit jednoroční fixaci to znamená v podstatě horší sazbu, než by dostali v minulosti. Jedním z důvodu tohoto přístupu bank je snaha získat klienty na delší dobu fixace úroku. Ideální fixace záleží např. i na tom, zda neuvažujete v brzké době o předčasném splacení celého nebo části úvěru, pokud nikoli, tak 3 roky mohou být rozumným řešením.
OTÁZKA: Mám navazujici otázku k cenám pražských nemovitostí ... v případě, že jsou alespoň některé z nich nadhodnoceny, neobáváte se obdobné krize jako v US v případě, že jejich cena v budoucnu klesne? Očekáváte takový pokles? Nebo spíše stagnaci?
ODPOVĚĎ: To by byla otázka spíš na odborníka z oblasti realitního trhu a cen nemovitostí, nicméně obavy z krize obdobných rozměrů jako v USA u nás zatím nejsou na místě. Mírný pokles cen bych v dohledné době očekával snad jedině pokud jde o panelové byty.
OTÁZKA: V upoutávce na rozhovor je uvedeno, že žadatel o hypotéku v České pojišťovně musí nakonec stejně navštívit banku. V čem je tedy vyřizování hypotéky u vás výhodnější, když stejně nemůžu vše vyřídit s jedním člověkem?
ODPOVĚĎ: Hlavní výhody jsem uvedl již v minulé odpovědi. S jedním člověkem absolvujete celý proces přípravy úvěru až k jeho schválení a poté je pouze třeba podepsat úvěrové smlouvy v bance. Do budoucna bude možné však i podepsání úvěrové dokumentace, bude-li si to klient přát, absolvovat přímo v pojišťovně.
OTÁZKA: Zajímalo by mě jaké jsou možnosti v ČR změnit bankovní dům u příležitosti konce fixace. Jaký doporučujete postup a co nabízíte vy jako zástupce pojišťovny, která nabízí hypotéky.
ODPOVĚĎ: Pokud zvažujete přejít v rámci refixace k jiné bance, doporučuji především oslovit Vaši stávající banku a požádat ji dostatečně včas, tj. min. 1 měsíc před refixací, o zaslání nabídky úroků na další období. Tuto nabídku poté porovnejte s konkurencí, tedy i např. s nabídkou České pojišťovny. Výhodnost nabídky se neměří pouze výší úroků, ale i výší souvisejících poplatků, nutností vyhotovit nové ocenění nemovitosti, příp. dalšími náklady, když už jsme u nabídky ČP, např. náklady spojenými s pojištěním s hypotékou nezbytně souvidejícím.
OTÁZKA: Než jsme se zadlužili na stavbu RD, dělali jsme si průzkum mezi poskytovateli hypoték a stavebních spořitelen. Při splátkách rozvržených na 20let bychom zaplatili na splátkách a úrocích z překlenovacího úvěru a následně řádného úvěru stavebního spoření méně, než u hypotéky s fixací na 5 let. A to jsme neuvažovali, že po uplynutí fixace, by nám sazbu zvýšili. V čem vidíte výhody a nevýhody překlenovacích úvěru stavebních spořitelen i na vyšší částky oproti hypotékám?
ODPOVĚĎ: Jak jsem již uvedl v jedné z odpovědí, vždy závisí na konkrétních okolnostech, zda je výhodnější úvěr od stavební spořitelny nebo hypotéka. Dle mého názoru je u vyšších částek, za předpokladu, že klient nemá dosud na stavebním spoření naspořenou žádnou částku, úrokově výhodnější hypotéka, a to zejména díky tomu, že u stavební spořitelny budete po celou dobu překlenovacího úvěru (tj. např. 13 let) hradit úrokovou sazbu z celé cílové částky a nebude se Vám snižovat jistina dluhu.
OTÁZKA: Za 2 měsíce mi firma začne stavět rodinný dům, je tedy ted momentálně nejlepší doba na vzetí hypotéky?
ODPOVĚĎ: Ano, samozřejmě, v tuto chvíli je již určitě vhodné obrátit se na některého z poskytovatelů hypoték a začít s kompletací podkladů pro podání žádosti o hypoteční úvěr.
OTÁZKA: Nezdají se Vám v současné době sazby hypoték přehnaně vysoké v porovnání s produkty stavebních spořitelen? Navíc poplatková politika stavebních spořitelen je mnohem přívětivější ke klientovi než u bank.
ODPOVĚĎ: Dobrý den, k této problematice jsem již částečně vyjádřil v předchozích dotazech. Úroky nabízené stavebními spořitelnami jsou lákavé, nicméně je třeba vzít na zřetel skutečnost, z jaké částky tyto úroky platíte. V případě překlenovacího úvěru platíte totiž úrok po celou jeho dobu neustále z celé cílové částky. Takže v konečném důsledku může tento nízký úrok znamenat, že za např. 23 let trvání úvěru od stavební spořitelny (překlenovacího+přiděleného) přeplatíte na úrocích o 100 tis. Kč víc než u hypotéky, což Vám nevykompenzují zdaleka ani Vámi uváděné výhodnější poplatky.
