Pro Čechy bylo v posledních mnoha letech typické investovat do nemovitosti. Kdo měl volné finanční prostředky nebo rezervu v domácím rozpočtu, koupil byt. Podle odborníků jsme se v tomto směru odlišovali od jiných států, kde lidé daleko častěji investovali i do akcií či fondů.
„Do nemovitostí lidé investovali dokonce i v posledních letech, kdy už jejich ceny narostly do značných částek. To ukazuje myšlenkový postoj Čechů k nemovitostem jako přednímu zdroji jistoty,“ říká Michal Hrbatý, ředitel společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce.
Jak je to s daní z příjmu z pronájmu za rok 2022
Pokud vlastní člověk nemovitost, kterou dále pronajímá, považují se jeho příjmy za příjmy z nájmu a započítávají do úhrnu celkových ročních příjmů majitele nemovitosti. Mezi čisté příjmy se počítá nájemné bez záloh na vodu a energie, ale jen v případě, že jsou energie nájemníkovi vyúčtovávány.
V případě, že jsou zálohy stanoveny paušální částkou a není vyúčtováván přeplatek nebo nedoplatek, pak je daňovým příjmem jak nájem, tak zálohy na energie. Ve smlouvě by tedy měla být zvlášť vymezena částka za nájemné a částka za energie.
Daňové přiznání za rok 2022: využijte chytré interaktivní formuláře |
Charakteristickým znakem příjmu z nájmu je pronajímání nemovitosti na delší dobu ovšem bez poskytování služeb typu výměny ložního prádla. V opačném případě pak nemusí jít o příjem z nájmu, ale o příjem z ubytovací služby, pro který platí jiná daňová pravidla. Příjem z nájmu je třeba uvést v daňovém přiznání, přičemž tato povinnost se týká jak OSVČ, tak zaměstnanců.
„Zaměstnanci, kteří mají příjem z nájmu podle paragrafu 9 zákona o dani z příjmů, nemohou od zaměstnavatelů očekávat roční zúčtování daně. Platí pro ně povinnost vyplnit standardní čtyřstránkové daňové přiznání, a to včetně přílohy číslo dva,“ upozorňuje Gabriela Ivanco, daňová poradkyně společnosti Mazars.
| Rok | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| Počet | 358 916 | 373 656 | 383 199 | 388 997 | 394 429 |
| Zdroj: Generální finanční ředitelství, data za zdaňovací období 2017 až 2021 | |||||
Jak uplatnit výdaje?
Dani z příjmu fyzických osob podléhá daňový základ z nájmu, tedy příjem ponížený o související výdaje. Daňoví poplatníci mohou výdaje uplatnit buď ve skutečné výši, nebo 30% výdajovým paušálem. Částka výdajů při uplatnění výdajového paušálu však může činit maximálně 600 tisíc korun.
„I pokud pronajímáte například byt v panelovém domě, což může vést k závěru, že náklady budou nízké, vyplatí se porovnat variantu paušálu oproti skutečným nákladům,“ radí Michal Hrbatý.
Daně 2022: S jakými novinkami musí počítat živnostníci a další OSVČ |
Využití skutečných výdajů může být podle Hrbatého výhodnější zejména kvůli odpisům či využívání soukromého automobilu pro kontroly nemovitosti, vyzvednutí nájemného, dovoz materiálu na opravy a dalším výdajům, které souvisejí s pronájmem nemovitosti.
Při uplatnění reálných nákladů, je ale nutné vést záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu. Navíc oprávněnost těchto nákladů musí být majitel schopen prokázat finančnímu úřadu zpětně 3 roky, a 8 let při vykázání daňové ztráty.
Nemovitosti ve společném jmění manželů
Velmi často jsou v praxi majiteli nemovitosti oba manželé, protože byt nebo dům mají ve společném jmění manželů. V takovém případě se příjem z nájmu zdaňuje pouze u jednoho z nich. „Manželé by si tedy měli propočítat, u kterého z nich bude výhodnější příjem z nájmu zdanit v daňovém přiznání,“ dodává Gabriela Ivanco.
Neplatí se pojistné
Příjmy z nájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, což atraktivitu tohoto pasivního příjmu zvyšuje. Pojistné se z nájmu neplatí bez ohledu na další skutečnosti, jako je kupříkladu celkový příjem, majetková nebo životní situace.
Příjem z nájmu však na druhou stranu nezvyšuje budoucí státní důchod ani nezakládá nárok na nemocenské dávky.
Kdy penzisté z nájmu neplatí žádnou daň?
„Přivýdělek formou pravidelného příjmu z nájmu je zvláště výhodný pro penzisty,“ upozorňuje Michal Hrbatý. Při využití 30% výdajového paušálu neplatí nic na dani z příjmu až do ročního příjmu z nájmu ve výši 293 700 korun. I pro příjmy z nájmu mají totiž starobní důchodci nárok na slevu na poplatníka, která za rok 2022 činí 30 840 korun.
Daně 2022: odpovědi poradkyně na nejčastější dotazy čtenářů |
Odborníci dále upozorňují i na fakt, že libovolně vysoké příjmy z nájmu mohou mít i předčasní důchodci. A to díky tomu, že příjem z nájmu nepodléhá odvodům na sociálním pojištění.
Vysoké příjmy se 23% zdaněním
Ve zdaňovacím období roku 2021 byla zrušena solidární daň a začala platit dvě daňová pásma, což se dotklo i lidí s vysokými příjmy z pronájmu. Pro rok 2022 se však posunula hranice pro druhé daňové pásmo z 1 701 168 na 1 867 728 korun.
Do limitu 1 867 728 korun tedy platí 15% zdanění, nad tento limit je příjem zdaněn 23% sazbou. Pro lidi s vysokými příjmy tak došlo k zajímavé daňové úspoře.
Nepřiznání daně z pronájmu
Pronajímání na černo se může prodražit. Pronájem bez řádné nájemní smlouvy dává nájemníkům velký prostor byt poničit nebo přestat platit nájem. „Spory v případech, kde neexistuje nájemní smlouva nebo je smlouva nekvalitně sepsaná, se velmi těžko řeší. Navíc pak hrozí riziko, že nájemník majitele udá,“ upozorňuje Michal Hrbatý.
Pokud na majitele přijde kontrola z finančního úřadu, zisk z pronájmu mu dopočítá. Doměřená daň je ve výši 15 % ze základu daně – ten je stanoven ze srovnatelných cen v lokalitě a náklady finanční úřad buď odhadne, nebo vezme paušálních 30 %.
Dále je třeba počítat se sankcemi, které s doměřenou daní souvisejí. Jedná se o úroky z prodlení a penále. Výše úroků z prodlení je stanovena ve výši repo sazby vyhlášené ČNB (aktuálně 7 %), zvýšená o 8 %. Za období spadající do 2. pololetí roku 2022 tak úrok z prodlení činí 15 % p. a., za období 1. pololetí roku 2022 činil 11,75 % p a. Úrok z prodlení přitom běží od původní doby splatnosti daně.
Kromě úroku z prodlení navíc majitel zaplatí i 20% penále z doměřené daně. Na daních tedy v konečném důsledku majitel doplatí částku i mnohonásobně vyšší, než by byla výše přiznané daně.
