„Realitní zákon“, který je nyní ve fázi návrhu věcného záměru, by měl nastavit pravidla ohledně transakcí za nemovitosti - tedy poměrně složitých obchodů, do nichž lidé zpravidla jednou či párkrát za život vkládají velkou část svých celoživotních úspor.
Česko by tak přestalo být jednou z mála zemí v Evropě, kde je realitní trh neregulovaný. A jak doufá ministerstvo i profesní organizace, ubylo by na něm podvedených lidí a prestiž realitních makléřů by se zvýšila.
Jaké jsou hlavní body návrhu?
1 Povinné pojištění odpovědnosti za škodu
Podobně jako pojišťovací agenti nebo daňoví poradci by museli realitní zprostředkovatelé (všichni včetně těch pracujících jako OSVČ) uzavřít pojištění odpovědnosti za škodu. To by pomohlo častým případům, kdy vznikne škoda například z důvodu špatně připravené zprostředkovatelské smlouvy. V takovýchto případech by ji tedy uhradila příslušná pojišťovna a nemusela by ji (v lepším případě) na makléři soudně vymáhat některá ze stran, tedy prodávající nebo kupující.
„Všichni naši členové již více než deset let na odpovědnost pojištěni jsou a je to prokazatelně pozitivní ochrana pro kancelář i pro spotřebitele,“ říká předseda Asociace realitních kanceláří ČR Jan Borůvka.
Problém je v tom, že kodex asociace se zavázala dodržovat pouze menšina makléřů. Ministerstvo předpokládá, že čtyři z pěti českých makléřů nejsou pojištěni.
2 Ověřování kvalifikace makléřů
Analýza, kterou si ministerstvo nechalo zpracovat už v roce 2012, uvádí, že tehdy mělo Česko z 23 zemí sdružujících se v evropské asociaci CEPI nejvyšší koncentraci makléřů. V Česku jich tehdy působilo zhruba 15 tisíc, což znamenalo 688 obyvatel na jednoho makléře. V Německu přitom působilo pouze 12 tisíc makléřů, takže na trhu bylo 6 694 obyvatel na makléře.
Hlavní příčinou rozmachu makléřů je fakt, že v Česku toto povolání může vykonávat prakticky kdokoli. A to se má změnit. Pokud začne zákon platit, museli by podle návrhu realitní makléři buď složit zkoušku (opět analogie s pojišťováky), nebo dokázat tři roky praxe.
„Trh by se tak mohl očistit od lidí, kteří to dělají nárazově ve snaze si vydělat. Ti totiž nemívají kvalifikaci, zkušenosti a ani motivaci dělat to pořádně,“ říká k návrhu Jan Kysela z Asociace zástupců kupujících nemovitosti.
3 Nutnost zavedení oddělených účtů
Dle nového zákona by museli mít makléři navíc pro úschovu peněz klientů buď separátní účet, nebo využívat úložen u notářů, advokátů či bank. Známým problémem totiž je, že někteří zprostředkovatelé ukládají peníze na své běžné provozní účty. „To je asi stejně bezpečné, jako byste je vzali a zahrabali někam do písku,“ přirovnává zástupce kupujících Kysela.
Celá transakce totiž často trvá několik měsíců, a z provozního účtu realitky tak několikrát odejdou peníze na platy zaměstnanců, nájem a jiné režijní výdaje.
? Co návrh neřeší
Dalším problémem, na který upozorňuje v analýze ministerstvo, advokáti i samotní realitní zprostředkovatelé (včetně zástupců kupujících), je fakt, že ve snaze ušetřit připravují zprostředkovatelé (tedy zpravidla lidé bez právního vzdělání) jednotlivé smlouvy. To je ale právní služba, kterou podle již platného zákona samozřejmě realitní zprostředkovatelé za peníze dělat nesmí.
Na řadu ale v těchto situacích přichází argument, že služba je pro klienta zdarma, ačkoli je samozřejmě fakticky započtena do odměny realitní kanceláře či samotného zprostředkovatele.
Nabízí se tak uzákonit povinnost, že pod každou smlouvou by musel být podepsán oficiální poskytovatel právních služeb, tedy zpravidla externí právní kancelář. „Již v minulosti se objevovaly návrhy, jejichž cílem bylo, aby převodní smlouvy k nemovitým věcem sepisovali pouze advokáti či notáři. Tyto návrhy se však nesetkaly s příliš pozitivní odezvou odborné i laické veřejnosti a nedostaly se do dalšího legislativního procesu,“ vysvětluje ministryně pro místní rozvoj Karla Šlechtová.
Ani návrh věcného záměru zákona o poskytování služeb realitních zprostředkovatelů tak s obdobnou úpravou nepočítá.
Kdo je to zástupce kupujícíhoČesko čeká na zákon, který by reguloval podnikání v realitních službách, již řadu let. Proto si spotřebitelé začali hledat cestu ke své ochraně sami. Po vzoru západních trhů tak vznikly firmy, které při transakci zastupují kupujícího. V roce 2014 se ustanovila i Asociace zástupců kupujících nemovitosti, která má nyní tři členy. Členové asociace kupujícímu ve spolupráci s právníky či inspektory poskytují servis nebo i vyjednávají o kupní ceně. Původně převládal model, kdy byli financování právě z částky, kterou dovedou oproti původní ceně srazit. Nyní ale převládá paušální model, kdy takovéto zastoupení vyjde na obvykle na nižší desítky tisíc korun. „V posledních dvou letech vidíme silný růst poptávky po službách zástupců kupujících. Klienti si tyto realitní odborníky najímají na to, aby měli k sobě partnera odpovídající úrovně pro jednání s realitní kanceláří. Ve chvíli, kdy zástupce kupujícího za klienta jedná, realitní kanceláře se o žádné nekalé praktiky většinou už ani nepokouší,“ vysvětluje předseda asociace Jan Kysela. |
Dalším problémem, na který upozorňují zástupci kupujících, je, že jeden realitní zprostředkovatel často zastupuje obě strany transakce. Nejprve prodávajícího (který si ho najímá) a posléze i kupujícího (jehož provize ho většinou „živí“).
Vzhledem k tomu, že zejména o ceně nemovitosti mají často z pochopitelných důvodů rozdílné představy, může jeden realitní makléř těžko hájit zájmy obou.
Na Západě má již určitou tradici profese zástupce kupujícího a i v Česku už se před několika lety začalo tomuto podnikání věnovat několik firem (viz box: Kdo je to zástupce kupujícího). Návrh věcného záměru zákona tento problém řeší pouze částečně. „V případě, kdy realitní zprostředkovatel uzavře smlouvu o zprostředkování s prodávajícím i s kupujícím a obě tyto strany budou účastníky stejné realitní transakce, musí je o tom prokazatelně informovat,“ vysvětluje ministryně Šlechtová.
O omezení v podobě, že by realitní zprostředkovatel mohl výlučně zastupovat pouze jednu ze smluvních stran, se ale podle ní v tuto chvíli neuvažuje.
Velcí hráči jsou pro
Plánovaná regulace nachází kladný ohlas mezi hlavními hráči na trhu. Pro je Asociace realitních kanceláří ČR, Asociace zástupců kupujících nemovitosti (které by se podle ministryně Šlechtové návrh také týkal) i zástupci dvou největších českých realitních kanceláří RE/MAX a M&M.
Ti totiž argumentují tím, že oni pravidla navrhovaného zákona již nyní dodržují. A ti, kteří je zanedbávají, vrhají špatné světlo na realitní makléře obecně.
Právě i vylepšení pověsti je podle materiálu jedním z cílů ministerstva. Větší důvěryhodnost by ostatně dle analýzy měla po odečtení nákladů na kvalifikace a pojištění přinést na trh ročně přes půl miliardy korun z provizí nových klientů. To by následně mělo státní veřejné rozpočty díky zdanění realitních zprostředkovatelů obohatit o přibližně 80 milionů korun za rok.
Zákon začne platit nejdříve za tři roky
Zatím je ale potenciální „realitní zákon“ pouze ve fázi takzvaného návrhu věcného záměru zákona. Dokument, který navazuje například na analýzu zadanou ještě předchozí Nečasovou vládou, tak čeká několikaleté schvalovací kolečko.
„V ideálním případě lze uvažovat o možné účinnosti zákona ve čtvrtém čtvrtletí roku 2017, spíše však k počátku roku následujícího,“ předpokládá Šlechtová. Součástí návrhu je potom ještě dvouleté přechodné období, během kterého by měli jednotliví zprostředkovatelé čas získat potřebnou kvalifikaci.
