V deregulaci nájemného byl tento rok zavedený nový prvek - dobrovolnost. Pro každou obec je tak koeficient růstu nájemného závazný pouze jako maximální hranice zdražení. To se vztahuje i na majitele domů, pro které je vyhláška obce zavazující. Městský úřad v Chomutově tak například rozhodl, že pro obec platí nárůst pouze o pět procent.
»Vzhledem k současné nezaměstnanosti v našem městě a k neustálému nárůstu dluhů na nájemném se domnívám, že je schválená výše koeficientu jako maximum ideální,« vysvětluje postup Soňa Skalická, vedoucí bytového odboru v Chomutově. Z podobných důvodů se nájemné třeba v Karviné nebude zvedat vůbec. Experti na bytovou politiku však s podobným postupem nesouhlasí. »Snížení koeficientu bude pro soukromé majitele regulovaných bytů zničující.
Ti se totiž k dané otázce nemohou vyjádřit a zbývá jim jen přijmout rozhodnutí obce,« říká k problému Mário Strapec z institutu CERGE při Univerzitě Karlově. »Tím se ale zhorší i situace samotných nájemníků, kteří se budou muset smířit s nižším standardem,« dodává. V investicích do bytové výstavby se navíc uvažuje s propočtem nákladů na deset a více let dopředu. Neustálé změny dělají trh nestabilní, a to u případných investorů zvyšuje nejistotu. Pro majitele domů je pak taková situace krajně nepříznivá.
Právní ochrana nadržuje nájemníkům
Rodina, která neobdržela nový výměr nájemného do posledního června, nemusí navíc zvýšení vůbec akceptovat. Majitel domu je totiž povinen předložit kalkulaci nového nájemného s předstihem. Jestliže se tak nestane, nájemník může zvýšení odmítnout a zákon bude na jeho straně.
»Vyšší nárůst nájemného by měl být provázen vedle sociálních podpor i legislativními změnami,« stěžuje si Zdeněk Švarc, vedoucí bytového odboru Magistrátu města Plzně. »Úředníci, kteří pracují s dotacemi v bydlení, by měli mít přístup k potřebným datům.
Nemuseli by se tak spoléhat pouze na čestná prohlášení. Podpory na nájemné by neměly být závislé pouze na příjmech, ale též na majetkových poměrech žadatelů nebo na velikosti bytu v závislosti na počtu osob,« soudí. Zmrazení trhu s byty tak nic nezmění na situaci, kdy samotný člověk může obývat veliký byt a nic ho nenutí přestěhovat se a uvolnit ho například rodině s dětmi.
Černý trh s byty se nemusí ničeho obávat
Většina odborníků se shoduje, že nízký koeficient růstu nájemného machinace na černém trhu s byty rozhodně nezastaví. Pokud rozdíl mezi černým a regulovaným nájemným bude přinášet dostatečný zisk, vždy se vyplatí byt nelegálně pronajímat. Navíc si leckteří majitelé domů umějí se zákony dobře poradit.
V nejednom případě si zaplatí radu právníka nebo realitního agenta, který dokáže v paragrafech najít tu správnou mezeru. Nízký povolený růst nájemného také nepomůže diferenciaci cen bydlení v rámci obce. Když si cenu bydlení diktuje pouze majitel, pak kritéria jako poloha bytu, balkon na jih nebo poschodí přestávají hrát téměř roli.
Deregulace se už do roku 2000 nestihne
Snížením možnosti ročního růstu regulovaného nájemného jen na 9,3 procenta se proces liberalizace v podstatě zastavuje. V íce než dva roky starý vládní záměr totiž předpokládal roční nárůst dvacet až třicet procent. Zhruba ve stejné výši odhadují optimální velikost koeficientu i ve většině měst. »Ideální růst by podle mého názoru byl mezi patnácti až dvaceti procenty.
Na druhou stranu by měl být doprovázen i souvisejícími podporami, případně zavedením sociálního nájemného,« komentuje situaci Zdeněk Švarc z plzeňského magistrátu. Na druhou stranu v některých oblastech severních Čech se už regulované nájemné přiblížilo úrovni, která odpovídá částce, kterou by za něj lidi byli ochotní skutečně zaplatit.
»Už dnes je možný případ, kdy je potenciální nájemník nucený platit cenu dokonce vyšší, než je skutečná hodnota nájemního bytu v dané lokalitě,« vysvětluje Mário Strapec. »To by v případě deregulovaného trhu s byty nebylo možné.« Domy chátrají a náklady na jejich opravu rok od roku rostou. Předpokládané skryté dluhy v rekonstrukcích domů jen dnes dosahují více než tři sta miliard korun.
»Vzhledem k současné nezaměstnanosti v našem městě a k neustálému nárůstu dluhů na nájemném se domnívám, že je schválená výše koeficientu jako maximum ideální,« vysvětluje postup Soňa Skalická, vedoucí bytového odboru v Chomutově. Z podobných důvodů se nájemné třeba v Karviné nebude zvedat vůbec. Experti na bytovou politiku však s podobným postupem nesouhlasí. »Snížení koeficientu bude pro soukromé majitele regulovaných bytů zničující.
Ti se totiž k dané otázce nemohou vyjádřit a zbývá jim jen přijmout rozhodnutí obce,« říká k problému Mário Strapec z institutu CERGE při Univerzitě Karlově. »Tím se ale zhorší i situace samotných nájemníků, kteří se budou muset smířit s nižším standardem,« dodává. V investicích do bytové výstavby se navíc uvažuje s propočtem nákladů na deset a více let dopředu. Neustálé změny dělají trh nestabilní, a to u případných investorů zvyšuje nejistotu. Pro majitele domů je pak taková situace krajně nepříznivá.
Právní ochrana nadržuje nájemníkům
Rodina, která neobdržela nový výměr nájemného do posledního června, nemusí navíc zvýšení vůbec akceptovat. Majitel domu je totiž povinen předložit kalkulaci nového nájemného s předstihem. Jestliže se tak nestane, nájemník může zvýšení odmítnout a zákon bude na jeho straně.
»Vyšší nárůst nájemného by měl být provázen vedle sociálních podpor i legislativními změnami,« stěžuje si Zdeněk Švarc, vedoucí bytového odboru Magistrátu města Plzně. »Úředníci, kteří pracují s dotacemi v bydlení, by měli mít přístup k potřebným datům.
Nemuseli by se tak spoléhat pouze na čestná prohlášení. Podpory na nájemné by neměly být závislé pouze na příjmech, ale též na majetkových poměrech žadatelů nebo na velikosti bytu v závislosti na počtu osob,« soudí. Zmrazení trhu s byty tak nic nezmění na situaci, kdy samotný člověk může obývat veliký byt a nic ho nenutí přestěhovat se a uvolnit ho například rodině s dětmi.
Černý trh s byty se nemusí ničeho obávat
Většina odborníků se shoduje, že nízký koeficient růstu nájemného machinace na černém trhu s byty rozhodně nezastaví. Pokud rozdíl mezi černým a regulovaným nájemným bude přinášet dostatečný zisk, vždy se vyplatí byt nelegálně pronajímat. Navíc si leckteří majitelé domů umějí se zákony dobře poradit.
V nejednom případě si zaplatí radu právníka nebo realitního agenta, který dokáže v paragrafech najít tu správnou mezeru. Nízký povolený růst nájemného také nepomůže diferenciaci cen bydlení v rámci obce. Když si cenu bydlení diktuje pouze majitel, pak kritéria jako poloha bytu, balkon na jih nebo poschodí přestávají hrát téměř roli.
Deregulace se už do roku 2000 nestihne
Snížením možnosti ročního růstu regulovaného nájemného jen na 9,3 procenta se proces liberalizace v podstatě zastavuje. V íce než dva roky starý vládní záměr totiž předpokládal roční nárůst dvacet až třicet procent. Zhruba ve stejné výši odhadují optimální velikost koeficientu i ve většině měst. »Ideální růst by podle mého názoru byl mezi patnácti až dvaceti procenty.
Na druhou stranu by měl být doprovázen i souvisejícími podporami, případně zavedením sociálního nájemného,« komentuje situaci Zdeněk Švarc z plzeňského magistrátu. Na druhou stranu v některých oblastech severních Čech se už regulované nájemné přiblížilo úrovni, která odpovídá částce, kterou by za něj lidi byli ochotní skutečně zaplatit.
»Už dnes je možný případ, kdy je potenciální nájemník nucený platit cenu dokonce vyšší, než je skutečná hodnota nájemního bytu v dané lokalitě,« vysvětluje Mário Strapec. »To by v případě deregulovaného trhu s byty nebylo možné.« Domy chátrají a náklady na jejich opravu rok od roku rostou. Předpokládané skryté dluhy v rekonstrukcích domů jen dnes dosahují více než tři sta miliard korun.
