Může to být nemilé překvapení pro lidi, kteří si kupují byt či dům na hypotéku nebo ji chtějí refinancovat. Mít v ruce odhad ceny bytu totiž ještě neznamená, že je banka na takovou sumu skutečně ochotná půjčit.
Její supervizor má totiž právo posudek znalce dále snížit. V ojedinělých případech jde až o desítky procent. To znamená, že se žadatel o hypotéku obratem dostane do situace, kdy se buď smíří s vyšší úrokovou sazbou, a tedy i měsíční splátkou (například namísto 70 procent hodnoty nemovitosti si musí půjčit na 90 procent její hodnoty, což je podle banky rizikovější), nebo musí zaplatit více peněz ze svého.
Odhadci a hypoteční makléři připouštějí, že se tzv. ponižování občas děje, pokud mají banky pocit, že byl znalec ohledně ceny příliš optimistický. Nejcitelnější byly zásahy bank do odhadů v době, kdy vrcholila finanční krize.
Zrychlený odhad se nemusí vyplatit
Peněžní domy byly tehdy pod tlakem, extrémně hlídaly riziko a vzhledem k nejistotě, kam půjdou ceny nemovitostí (byť to oficiálně banky neříkaly, čekaly jejich rychlý pád), raději oficiální odhady realit "na hraně" dál ponižovaly. Ale s tím, jak klesají ceny bytů a rizikovost se ustálila, se situace lepší.
"Už nedochází k tak brutálnímu ponižování odhadů. Může to být způsobeno tím, že ceny bytů poklesly a rozdíl mezi kupní a odhadní cenou již není tak vysoký," říká hypoteční makléř Radek Slavík z firmy Callido Finance.
Jinými slovy to znamená, že se kupující při rozmýšlení toho, zda bude mít na vyhlédnutou nemovitost dost peněz a jak vysokou hypotéku bude platit, může více spolehnout na tržní cenu. Ta se přiblížila odhadům, které jsou bankami akceptovány.
Problém však může nastat u takzvaných zrychlených odhadů, kdy obvykle interní znalec banky provede ocenění od stolu bez toho, že by nemovitost skutečně viděl. Odhad je sice levnější, ale banky si promítnou riziko "neprohlídky" reality v tom, že odhadní cenu poníží. Je pak otázka, zda například kvůli výsledné vyšší sazbě na hypotéku není lepší zaplatit plný odhad, který může dojít k vyšší ceně.
Tomáš Pavlík, mluvčí UniCredit Bank, která ve středu představila rekordně nízkou sazbu ve výši 2,5 procenta na variabilní hypotéku, upozorňuje ještě na jedno aktuální úskalí odhadů.
Podle něj může v případě refinancování staré hypotéky, která byla uzavřena v době nejvyšších cen nemovitostí (tedy kolem roku 2007), dojít u banky k ponížení starého odhadu tak, aby více odpovídal dnešním nižším cenám.
"Velikost úvěru vzhledem k zástavě se tak může zvednout například z osmdesáti na devadesát procent," dává příklad Pavlík.
Banky obvykle namítají, že se ponižování odhadů děje v mizivém počtu případů. "U málo rizikových nemovitostí se dnes hodnota neponižuje. A pokud k tomu dojde, pohybuje se jen v jednotkách procent," uvedla mluvčí ČSOB Pavla Hávová.
