V prvním případě si musíme uvědomit, že hypoteční úvěr je úvěrem účelovým. Proto můžeme hned teď zapomenout na to, že by nám banka vyplatila peníze z úvěru v hotovosti na ruku. Dlužník naopak paradoxně nepřijde se svými vypůjčenými penězi ve většině případů vůbec do styku. Banka převádí peníze z úvěrového účtu rovnou na účet prodávajícího (či dodavatele v případě výstavby nemovitosti). Bezhotovostní čerpání je důležité především z důvodu nutnosti kontroly použití daných peněz. Jistotu v tomto směru chce mít nejen hypoteční banka, ale i stát, pokud je žadateli vyplácena státní finanční podpora. Jedinou možností, kdy přijde dlužník do přímého styku se svými penězi, je proplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s prováděnou transakcí a může je prokazatelně doložit doklady (například u výstavby svépomocí může takto banka proplatit dlužníkovi náklady na nákup materiálu, který hradil dlužník sám hotově).
Bezhotovostní čerpání hypotéky je ovšem jen teoretický základ. Přejděme nyní k praktičtějším věcem, které přímo ovlivňují nákladnost celého hypotečního úvěru. Bude přitom záležet především na třech věcech:
-
jak dlouho budeme ve fázi čerpání úvěru,
-
jaká bude struktura výší čerpaných částek,
-
zda dočerpáme celou výši úvěru.
V zásadě můžeme volit u hypotečního úvěru ze dvou způsobů čerpání. U koupě nemovitosti volíme většinou čerpání jednorázové, tedy takové, kdy banka převede celou kupní cenu na účet prodávajícího najednou. U jednorázového čerpání se mnoho příležitostí k úsporám nerýsuje. Jiná situace ovšem nastane v případě, kdy při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti volíme čerpání postupné. Mnohdy zde totiž může dlužník na zaplacených úrocích ušetřit i desítky tisíc korun. Tato situace
Plánujete koupi, rekonstrukci či modernizaci svého bydlení? Získejte zajímavé informace o produktech, které vám ke splnění snu pomohou:
vyplývá z faktu, že v průběhu čerpání úvěru platí dlužník pouze úroky z již vyčerpané částky a pravidelné měsíční anuity začne splácet až ve chvíli, kdy ukončí fázi čerpání úvěru. Demonstrujme si proto vliv bodů 1. a 2. na následujících dvou příkladech.
Vliv doby čerpání na nákladnost hypotečního úvěru
Předpokládejme, že dlužník si půjčí od hypoteční banky 1 milion korun za úrokovou sazbu 7% p.a. Má přitom na výběr mezi dvěma stavebními společnostmi, které požadují placení v různých obdobích. První z nich požaduje na počátku každého měsíce uhradit 200 tisíc Kč, druhá požaduje uhradit 200 tisíc Kč na počátku každého druhého měsíce. Kalendář čerpání a výslednou sumu zaplacených úroků nalezneme v následující tabulce, přičemž rozdíl mezi oběma variantami činí téměř 12 tisíc korun.
Měsíc |
Stavební společnost 1 |
Stavební společnost 2 | ||
čerpaná částka |
placené úroky v daném měsíci |
čerpaná částka |
placené úroky v daném měsíci | |
1 |
200 000 Kč |
1 167 Kč |
200 000 Kč |
1 167 Kč |
2 |
200 000 Kč |
2 333 Kč |
0 Kč |
1 167 Kč |
3 |
200 000 Kč |
3 500 Kč |
200 000 Kč |
2 333 Kč |
4 |
200 000 Kč |
4 667 Kč |
0 Kč |
2 333 Kč |
5 |
200 000 Kč |
5 833 Kč |
200 000 Kč |
3 500 Kč |
6 |
0 Kč |
0 Kč |
0 Kč |
3 500 Kč |
7 |
0 Kč |
0 Kč |
200 000 Kč |
4 667 Kč |
8 |
0 Kč |
0 Kč |
0 Kč |
4 667 Kč |
9 |
0 Kč |
0 Kč |
200 000 Kč |
5 833 Kč |
10 |
0 Kč |
0 Kč |
0 Kč |
0 Kč |
Celkem |
1 000 000 Kč |
17 500 Kč |
1 000 000 Kč |
29 167 Kč |
V první variantě přejde dlužník již v šestém měsíci na splácení pravidelných anuit, což znamená, že nesplácí již jen úroky, ale i jistinu. Do této fáze se dostane v případě druhé společnosti až v měsíci desátém.
Kromě výše úrokových nákladů hovoří ještě jeden fakt – některé banky si účtují poplatky i za rezervaci finančních prostředků. V praxi tak můžete platit v průběhu čerpání nejen samotné úroky z vyčerpaných prostředků, ale i poplatek stanovený procentem z nevyčerpané částky úvěrového rámce (v současnosti se pohybují v rozmezí 0 až 3% p.a.). Měsíční náklady jsou potom dané součtem úroků z vyčerpaných prostředků a úroků z nevyčerpaných prostředků.
Vliv struktury výší čerpaných částek v průběhu čerpání
I zde vyjdeme ze stejného zadání: hypotéka 1 milion Kč s úrokovou sazbou 7% p.a. Rozdíl mezi stavebními společnostmi bude nyní v tom, jak jsou platby rozloženy v čase z hlediska jejich výše. Zatímco první společnost požaduje vyšší platby až před dokončením stavby, druhá společnost požaduje vyšší platby na počátku a postupně se jejich výše zmenšuje. Struktura plateb a výše úroků jsou opět uvedeny v tabulce:
Měsíc |
Stavební společnost 1 |
Stavební společnost 2 | ||
čerpaná částka |
placené úroky v daném měsíci |
čerpaná částka |
placené úroky v daném měsíci | |
1 |
100 000 Kč |
583 Kč |
300 000 Kč |
1 750 Kč |
2 |
150 000 Kč |
1 458 Kč |
250 000 Kč |
3 208 Kč |
3 |
200 000 Kč |
2 625 Kč |
200 000 Kč |
4 375 Kč |
4 |
250 000 Kč |
4 083 Kč |
150 000 Kč |
5 250 Kč |
5 |
300 000 Kč |
5 833 Kč |
100 000 Kč |
5 833 Kč |
Celkem |
1 000 000 Kč |
14 582 Kč |
1 000 000 Kč |
20 416 Kč |
Co ušetříte na stavbě, zaplatíte bance
Třetí případ sice moc často nenastane, ale vyloučen není. Jedná se o situaci, kdy z jakéhokoli důvodu nevyčerpáte celý úvěr, který jste s hypoteční bankou nasmlouvali. Radost z ušetřených peněz vám může částečně zkazit fakt, že budete muset za nevyčerpání celého úvěrového rámce zaplatit bance sankční poplatek. I jeho výše nemusí být vůbec zanedbatelná. Proto je často lepší zvážit bedlivě situaci a náklady, které na jednom místě stavby ušetříte, investovat do zlepšení svého bydlení na místě jiném. Sankce za nedočerpání úvěru u jednotlivých bank naleznete v následující tabulce:
Hypoteční banka |
Podmínky při nedočerpání úvěru |
Česká spořitelna |
poplatek není stanoven |
Českomoravská hypoteční banka |
pouze při nedočerpání více než poloviny dohodnutého úvěru nebo při nedočerpání částky 1 mil. Kč a více uhradí klient poplatek 10% z nedočerpané částky |
GE Capital Bank |
u nedočerpání částky vyšší než 10% z výše úvěru činí poplatek 3% z nevyčerpané částky, mini. však 5000 Kč |
HVB Bank |
individuální řešení u každého klienta |
Komerční banka |
v sazebníku neuvedeno, situaci upravuje smlouva o úvěru |
Raiffeisenbank |
minimálně 2 000 Kč |
Živnostenská banka |
nedočerpaná částka do 100 tisíc Kč - poplatek tisíc korun, nedočerpaná částka nad 100 tisíc Kč - poplatek 10% z nedočerpaného objemu úvěru |
Pramen: informační linky hypotečních bank |
Na závěr lze shrnout text z uplynulých odstavců do tří rad, které vám mohou ušetřit alespoň část z peněz, které za hypotéku zaplatíte:
-
úvěr se snažte vyčerpat co nejrychleji,
-
čím později budete čerpat vyšší částky, tím méně na úrocích zaplatíte,
-
i nedočerpání úvěru se může prodražit.
Je správné, že hypoteční banky účtují i za nedočerpání celé části úvěru svým dlužníkům penále? Lze očekávat zlepšení v důsledku konkurenčního boje i v této oblasti?
Komerční prezentace: Teď máte na víc. Buřinka nabízí nejlevnější překlenovací úvěry na trhu, a to s roční úrokovou sazbou 4,95% již při naspoření pouze 20% cílové částky. Pozor: platí jen do 18. října 2002. |