Financovat své bydlení hypotékou si na vlastní kůži dosud vyzkoušeli zhruba čtyři lidé ze sta. I přesto, že v poslední době úrokové sazby hypoték spíše stoupaly, tuzemské banky hlásí růst nejen v počtu uzavřených hypotečních obchodů, ale i v objemu čerpaných finančních prostředků.
Hypotéka s odkladem splátky jistiny
Naprostá většina lidí volí tzv. anuitní splácení hypotéky, kdy v období fixace klient hradí pevnou částku skládající se z úroku a úvěru neboli jistiny. V průběhu splácení se poměr mezi splátkou úroku a jistiny mění v závislosti na tom, jaká část jistiny zbývá k úhradě. Časem se splátka úroku snižuje a splátka jistiny zvyšuje.
Naproti tomu dalším možným způsobem splácení, který se používá u kombinovaných hypoték, je pravidelná měsíční splátka úroků z hypotečního úvěru s odložením splátky jistiny, která se zaplatí později jednorázově, případně v několika dílčích splátkách.
Tyto hypotéky s odkladem splátky jistiny kombinují hypoteční úvěr s jinými finančními produkty, stavebním spořením, kapitálovým nebo investičním životním pojištěním a cennými papíry.
V průběhu trvání hypotéky klient bance platí pouze úroky z úvěru, přičemž peníze, kterými by normálně splácel dlužnou částku (jistinu), investuje do vybraného produktu. Jistina se po celou dobu trvání hypotéky nesnižuje, ale spoří a zhodnocuje na účtu u stavební spořitelny, pojišťovny nebo v podílovém fondu. Na konci sjednané doby splatnosti se úvěr jednorázově uhradí z výnosů investic.
Možností kombinací je několikV současné době je možné hypotéky kombinovat se čtyřmi finančními produkty, se stavebním spořením, s kapitálovým nebo investičním životním pojištěním a investicemi do podílových fondů. |
Hypotéka kombinovaná se stavebním spořením
Princip této kombinované hypotéky spočívá v tom, že klient platí hypoteční bance pouze úroky z dlužné částky a zároveň spoří u stavební spořitelny, přičemž jeho stavební spoření je vinkulováno ve prospěch banky. Jakmile mu skončí cyklus stavebního spoření, je naspořená částka použita ke splacení části jistiny. Klient může dále pokračovat v dalším cyklu a situace se splátkou části jistiny se opakuje. Pochopitelně je možné mít uzavřeno více smluv o stavebním spoření na další rodinné příslušníky.
Vzhledem k nízké výnosnosti stavebního spoření je tento typ kombinované hypotéky velmi zřídka nabízen a využíván.
V současné době jej mají ve svém portfoliu pouze Komerční banka a Wűstenrot hypoteční banka.
Hypotéka kombinovaná s kapitálovým životním pojištěním (KŽP)
U tohoto typu kombinované hypotéky klient opět splácí bance úroky z úvěru a zároveň platí pojistné pojišťovně, u které má životní pojištění sjednáno. Pojistná částka je sjednána v minimální výši hypotečního úvěru a pojištění je opět vinkulováno (zastaveno) ve prospěch banky. U KŽP má klient garantováno minimální zhodnocení vložených prostředků. Na konci sjednané délky splatnosti je dlužná částka splacena a podíly na výnosech jsou k dispozici klientovi.
Hypotéka kombinovaná s KŽP byla v minulosti často využívána, nicméně v současnosti se klienti kvůli velmi nízké výnosnosti více přiklánějí ke kombinaci s dalším typem životního pojištění – investičním.
V současné době tuto kombinovanou hypotéku nabízejí Komerční banka, Hypoteční banka, UniCredit Bank, Volksbank a Wűstenrot hypoteční banka.
Hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním (IŽP)
Princip této kombinace je stejný jako u předchozího produktu, s tím rozdílem, že klient má uzavřeno investiční životní pojištění, které umožňuje zhodnocení spořicí složky pojistného v investičních fondech. Klient sám rozhoduje, jakým způsobem své investice zhodnotí s ohledem na situaci na finančních trzích.
Klienti mají ve větší oblibě investiční životní pojištění, a to kvůli vyššímu zhodnocení vložených prostředků než u kapitálového životního pojištění.
Kombinovanou hypotéku naleznete v portfoliích České spořitelny, Hypoteční banky a Volksbank.
Hypotéka kombinovaná s investicemi do podílových fondů
Klient opět bance platí úroky z úvěru a zároveň pravidelně investuje do podílových fondů. Své investiční portfolio má zastaveno ve prospěch banky a na konci délky splatnosti dojde ke kompletnímu splacení hypotéky.
Tento produkt je poměrně nový, od jara letošního roku ho nabízí pouze Hypoteční banka ve spolupráci s investiční společností Conseq Investment Management.
| Banka | Kombinovaná hypotéka | Zajímavosti o produktu | Partner |
| Česká spořitelna | Hypotéka s IŽP | HÚ poskytován do výše 90 % zastavené nemovitosti a zároveň do 80 % předpokládaného zhodnocení prostředků IŽP, v nabídce asi 1 rok | Kooperativa, Pojišťovna ČS |
| Hypoteční banka | Hypotéka s IŽP | použití pouze za účelem investice do bydlení, úrok. sazba od 5,49 % do 5,69 %, v nabídce několik let | UNIQA, ING pojišťovna |
| Hypotéka s KŽP | použití nejen na bydlení, ale i jako investici do bytových, administrativních a polyfunkčních budov, kde je návratnost úvěru postavena na výnosech z nájemného, v nabídce několik let | většina životních pojišťoven v ČR | |
| Investiční hypotéka | účelem je investice do nemovitostí, v nabídce od jara 2008 | Conseq Investment Management | |
| Komerční banka | Hypotéka se stavebním spořením | podmínky obou produktů se neliší od klasické hypotéky, poskytovány od 1998 - 1999 | Modrá pyramida |
| Hypotéka s KŽP | všechny životní pojišťovny v ČR | ||
| mBank* | Hypotéka se spořením - mHypotéka | klienti si díky spoření na účet mKonto řídí výši úroku, který za hypotéku zaplatí, což umožňuje bilanční mechanismus mBilans | --- |
| UniCredit Bank | Hypotéka KOMBI s KŽP | parametry HÚ se od standardní hypotéky neliší, úrok. sazba se stanovuje individuálně podle aktuální situace na trhu, poskytován od roku 2007 až do výše 100 % zástavní hodnoty | AMCICO, Allianz |
| Volksbank | Hypotéka s KŽP | max. výše do 75 % tržní hodnoty nemovitosti, min. splatnost 15 let, max. splatnost - 30 let, poskytována od 2005 | Victoria-Volksbanken pojišťovna |
| Hypotéka s IŽP | max. do výše do 70 % tržní hodnoty nemovitosti, min. splatnost 15 let, max. splatnost - 30 let, poskytována od 2006 s AXA a od 2008 s UNIQA | AXA životní pojišťovna, UNIQA | |
| Wűstenrot hypoteční banka | HÚ se stav. spoř. - Spoříme s hypotékou | podmínky pro poskytnutí obou produktů jsou jako u klasické hypotéky, v nabídce jsou od roku 2003 | Wűstenrot stavební spořitelna |
| HÚ s KŽP - Jistíme se s hypotékou | Wűstenrot životní pojišťovna (kapitálová pojistka Speciál) | ||
| * mBank připravuje hypotéku kombinovanou s pojištěním, nabízet ji začne na konci listopadu, parametry i partnera banka zatím tají Zdroj: banky |
|||
Situace na trhu kombinovaných hypoték
Samy banky uvádějí, že vzhledem ke specifičnosti kombinovaných hypoték jsou tyto produkty využívány pouze omezenou skupinou klientů.
Jak je popsáno v textu i v tabulce, ve své nabídce je mají pouze některé banky. V minulosti kombinované hypotéky nabízelo více bank, např. Raiffeisenbank měla v portfoliu Hypotéky Stabilita a Stabilita Invest, které kombinovaly hypotéku s kapitálovým a investičním životním pojištěním. Jak uvádí Tomáš Kofroň z Raiffeisenbank: "Kombinované hypotéky Stabilita a Stabilita Invest jsme přestali poskytovat na počátku října letošního roku v souvislosti s celkovým zpřísněním podmínek pro poskytnutí hypoték."
I zájem o některé kombinované hypotéky se postupem času změnil, jak říká Helena Dušková z Wűstenrot: "V prvních letech (po roce 2003) byl zájem o tyto typy kombinovaných hypoték poměrně vysoký - například podíl kombinace hypotéky a stavebního spoření činil až 20 procent z celkového množství poskytnutých hypoték na bydlení. V posledních dvou letech se podíl kombinovaných produktů na celkové produkci poněkud snížil."
Kombinované hypotéky jsou spíše pro klienty s dostatečnými příjmy
O tom, zda a jak jsou výhodné, rozhoduje výnosnost produktu, do kterého se investuje. Zároveň je třeba si uvědomit, že v případě využití některého z typů kombinovaných hypoték musíte měsíčně platit více než při klasické hypotéce. Především platíte úroky z úvěru, které se po celou dobu trvání hypotéky nesnižují, a dále musíte pravidelně investovat do zvoleného finančního produktu. Z tohoto důvodu můžeme říci, že kombinované hypotéky se hodí především pro bonitnější klienty.
Pro správné investování je nanejvýš nutné, aby klient měl přehled o jednotlivých investičních produktech i znalosti v oblasti investování.
Na druhou stranu mají tyto typy hypoték i nemalé výhody, a to především možnost zhodnocení ukládaných peněz, výnosy investic jsou velice pravděpodobné, především v případě kombinace hypotéky s investičním životním pojištěním nebo investováním do podílových fondů.
Další výhodou kombinovaných hypoték je možnost uplatnit daňový odpočet zaplaceného pojistného z kapitálového i investičního životního pojištění a možnost uplatnit vyšší daňový odpočet zaplacených úroků proti klasické hypotéce, protože tyto úroky stále platí z celé výše úvěru, která se po celou dobu splatnosti nezmenšuje.
