K chatě se chodí přes sousedovu zahradu. Problém, který dokáže otrávit

Rozhodně se nenechte uchlácholit slovy realitního makléře, že není problém, když se na vaši budoucí chatu chodí přes sousedovu zahradu. Možná se tak chodilo vždy a není to zdánlivě velký problém. Ale časem vám takzvané služebnosti mohou pořádně otrávit život.

Když se ve smlouvě objeví slovo „stezka“ znamená to, že je možné přes sousedův pozemek chodit. | foto: Profimedia.cz

Nejde jen o příjezdovou cestu, ale třeba také, když je ve vaší osadě dostupná pitná voda jen u vás na zahradě nebo když dala babička vnukovi domek s podmínkou, že ona tam bude trávit celé léto a nesouhlasí s žádnými úpravami.

Rozhodně se nenechte uchlácholit slovy realitního makléře, že není problém, když se na vaši budoucí chatu chodí přes sousedovic zahradu. Možná sice bude argumentovat tím, že se sousedem bude dobrá domluva, když se tak chodilo vždy...

Jenže prodávající je starší pán, který na chatku jezdil spíš výjimečně. Zatímco vy jste mladí, máte rodinu, na chatě budete každý víkend a celé prázdniny a navíc za vámi bude jezdit spousta kamarádů. Jak to budou sousedi snášet?

Rodina týrá celou vesnici

Válka o příjezdovou cestu

U nás na vesnici žije rodina, která dělá všem obyvatelům problémy. My máme za plotem jejich pole, které se rozhodli vyjmout z půdního fondu a začít stavět. Když jsem se to dozvěděl, málem mě odvezli. Nyní si nárokují mou příjezdovou cestu, píše Tomáš v dalším příspěvku do seriálu Sousedské války.

To je přesně situace vhodná ke zřízení služebnosti, což je typ takzvaného věcného břemene. Nejprve nahlédněte do výpisu v katastru nemovitostí. Pokud je u sousedova pozemku služebnost uvedena, můžete být v klidu. Jen si ještě ohlídejte, že bude zmíněna i na kupní smlouvě k chatě.

Pokud služebnost v katastru zaznamenána není, nemovitost nekupujte, dokud si ji nesjednáte. Mít totiž chatu, ke které se v klidu nedostanete, je na nic. A jestli není soused přívětivý dědeček, mohlo by se vám taky stát, že se o přístup k chatě budete soudit - případů, kdy majitel pozemku zasype cestu kamením, aby mu na ni nikdo nejezdil, se už v historii pár objevilo.

Připravte si peněženku

Za zřízení služebnosti na katastrálním úřadě zaplatíte 1 000 korun (návrh na vklad). Pokud je navíc třeba vymezit nějak cestu, budete potřebovat ještě geometrické zaměření - za to zaplatíte podle rozsahu práce i několik tisíc. Díky zaměření bude jasné, že při cestě na chatu nebudete moci běhat po celé sousedově zahradě, ale budete se pohybovat výhradně po zaměřené cestě.

Co je služebnost a co reálné břemeno

Služebnost je závazek, kdy na svém pozemku musíte něco strpět. Reálné břemeno je pak stav, kdy musíte něco aktivně dělat. A rozhodně nejde jen o cesty a průchody. Nový občanský zákoník některé služebnosti a reálná břemena popisuje blíže - neznamená to však, že by se smluvní strany nemohly domluvit jinak.

Jak se dohodnete, tak to budete mít. Musí však být jasné, o co půjde, případně co za to bude (odměna, pomoc s údržbou), vše tak, jak to oběma stranám vyhovuje. Sepsat vše písemně je základ, protože po pár dnech, tím spíš letech, už si nikdo nebude pamatovat, jak přesně jste se dohodli.

Příklady

Jedním z častých „břemen“ je nemovitost darovaná s podmínkou. Babička dá vnukovi domek, ale vymíní si doživotní užívací právo určité jeho části. Pro vnuka jde o reálné břemeno, protože dům je jeho majetkem a on se o něj musí starat a udržovat ho.

Pro babičku naopak užívací právo znamená, že užívá dům v domluveném rozsahu a nedělá si nároky na víc. A to třeba ani v případě, kdyby si našla přítele a chtěla ho k sobě nastěhovat. Vedle užívání existuje ještě požívání. V případě požívacího práva má oprávněný více možností, jak s věcí nakládat. V našem případě by třeba babička mohla část svého bytu dál pronajímat.

Služebnost inženýrské sítě: Máte pozemek a je po něm třeba vést vodovodní, kanalizační, energetické nebo jiné vedení. Provozovatel tohoto vedení si s vámi dohodne, že ho bude udržovat, vy že mu na oplátku umožníte přístup a nebudete vedení nijak poškozovat. K tomu vám samozřejmě musí zpřístupnit dokumentaci inženýrské sítě.

Dokonce se může stát, že provozovatel vstoupí na váš pozemek a bude tam vedení opravovat i bez předchozí dohody, to však funguje jen při náhlém poškození sítě, kdy se musí problém řešit okamžitě. Co nejdřív vám to však musí sdělit, uvést pozemek na vlastní náklad do předešlého stavu a nahradit i případnou škodu způsobenou provedením prací.

Služebnost stezky či cesty. Když se ve smlouvě objeví slovo „stezka“ znamená to, že je možné přes sousedův pozemek chodit a třeba jet na kole, ne však jezdit autem. K tomu opravňuje až služebnost cesty. Je třeba se také dohodnout, kdo bude cestu udržovat či bude údržbu platit (sekání, vyrovnání rigolů, údržba mostku či lávky, zábradlí, schodů...). Bývá obvyklé, že se o cestu starají napůl či ji udržuje ten, kdo ji užívá a využívá tak cizí pozemek.

Pošlete příběh

Svůj boj se sousedy nám pošlete na adresu: [e-mail] pod názvem Sousedské války. Zajímavé texty zveřejníme a přineseme i jejich řešení.

Služebnost cesty může být zřízena i bez domluvy. To třeba v případě, že nemovitost není spojena s žádnou veřejnou cestou. Když nedojde k dohodě, může se takový majitel nemovitosti obrátit na soud a ten pak rozhodne o zřízení takzvané nezbytné cesty, která povede přes pozemek souseda, kterého to bude nejméně obtěžovat. Tomu pak za nepříjemnost bude náležet úplata.

Právo na vodu. Může nastat třeba situace, kdy máte na svém pozemku studnu. Pozemek je velký a vy se část rozhodnete prodat. Kupující si vymíní služebnost práva na vodu, protože na jeho části pozemku studnu nelze vykopat. Opět je třeba se dohodnout na tom, kdo bude zajišťovat údržbu. Také se dá domluvit množství odebírané vody, aby se třeba nestalo, že nový soused si vodou ze studny bude plnit bazén.

Služebnost okapu využijí například majitelé domů v hustší zástavbě. Prostě z mé střechy teče voda do okapu souseda. Jsme přitom dohodnuti, že v čištění společného okapu se střídáme a že až bude třeba instalovat nový, zaplatíme ho napůl. Ale domluva může být i jiná, například o vše se stará soused a já mu za to každý rok napeču 5 kilogramů vánočního cukroví...

Vše může být i obráceně, kdo o sousedovu vodu stojí a chce si ji jímat třeba na zálivku, může si dohodnout služebnost svodu dešťové vody a tím si zajistit, že po případné změně majitele sousedního domu se nic nezmění.

Služebníkem sám sobě. Jestli máte několik pozemků, můžete na nich zřídit služebnost sám sobě. Třeba právo cesty. Když pak časem jeden z pozemků prodáte, nebudete muset s novým majitelem nic domlouvat, koupí totiž nemovitost s už zapsaným právem cesty.

Jak se zbavit služebnosti

Ondřej Preuss, advokát

Při koupi domu jsem podepsal služebnost vůči sousedovi. Teď mne však její poskytování dost obtěžuje. Mohu se nějak sjednané služebnosti zbavit?

Nepíšete, o co konkrétně jde, takže obecná pravidla: Služebnost je samozřejmě možné zrušit. Musí se na tom však dohodnout obě zúčastněné strany a taková smlouva musí být vždy písemná. Existují nicméně i jiné možnosti. Například pozemková služebnost zaniká svojí trvalou změnou, pro kterou již nemůže sloužit svému účelu. Třeba když vyschne studna, ze které si soused může brát vodu.

Nebo může nastat případ, kdy trvalá změna věci způsobí hrubý nepoměr mezi zatížením služebné věci a užitkem oprávněného. Třeba když již není možné odvádět na sousední pozemek vodu, protože začal být příliš podmáčený. Pokud se na tom obě strany neshodnou, může zatížený vlastník podat žalobu k soudu. Ten může rozhodnout o zrušení služebnosti, případně o náhradě za takové zrušení. Osobní služebnosti typu možnost dožití v nemovitosti pak přirozeně zanikají smrtí oprávněného.

Základní vzor Smlouvy o zřízení služebnosti

podle § 1274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“), kterou uzavřely níže uvedeného dne tyto smluvní strany:

1. Valentýn Valenta, RČ 490101/102, trvale bytem Krátká Ves 15, 301 20
jako vlastník na straně jedné (dále též jen „vlastník“)

2. Štěpán Šádek, RČ 650525/1515, trvale bytem Krátká Ves 96, 301 20
jako oprávněný na straně druhé (dále též jen „oprávněný“) v následujícím znění:

1. Úvodní ustanovení

1.1 Vlastník prohlašuje, že vlastní následující nemovitou věc v katastrálním území Krátká Ves, obci Ves: pozemek parc. č. 132 – zahrada – o výměře 1 520 m2, v k. ú. Krátká Ves, (dále jen „pozemek“).
1.2 Vlastník touto smlouvou zřizuje na pozemku ve prospěch oprávněného služebnost stezky a cesty podle § 1274 až § 1277 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.
1.3 Služebnost stezky a cesty podle této smlouvy se zřizuje bezplatně.
1.4 Služebnost nezakládá oprávněnému právo vláčet po služebném pozemku břemena nebo právo průhonu.

2. Zápis služebnosti

2.1 Smluvní strany berou na vědomí, že ke vzniku služebnosti stezky a cesty dojde až jejím vkladem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad služebnosti podle této smlouvy podá oprávněný do tří dnů od podpisu této smlouvy oběma smluvními stranami. Oprávněný též uhradí poplatky spojené s návrhem na vklad.
2.2 Pokud katastrální úřad vyzve navrhovatele k odstranění nedostatků návrhu na vklad práva služebnosti dle této smlouvy, zavazují se obě smluvní strany ve lhůtě stanovené katastrálním úřadem tyto nedostatky odstranit.
2.3 V případě, že příslušný katastrální úřad návrh vkladu práva odpovídajícího věcnému břemenu zamítne nebo zastaví řízení, zavazují se obě smluvní strany neodkladně odstranit nedostatky, pro které byl návrh zamítnut nebo zastaveno řízení o povolení tohoto vkladu, a podat nový návrh na povolení vkladu práva dle této smlouvy.

3. Závěrečná ustanovení

3.1 Veškeré právní vztahy vzniklé na základě této smlouvy se řídí touto smlouvou a příslušnými ustanoveními NOZ a ostatními obecně platnými právními předpisy České republiky.
3.2 Tato smlouva je vyhotovena ve třech originálech, z nichž každá ze stran obdrží po jednom a jeden je určen pro příslušný katastr nemovitostí.
3.3 Smlouva nabývá platnosti a účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma stranami.
3.4 Tato smlouva může být měněna a doplňována pouze písemnými dodatky schválenými oběma smluvními stranami.

V Krátké Vsi dne 26. října 2016

Valentýn Valenta

Štěpán Šádek

Jde o obecný vzor, který nemusí zohledňovat konkrétní případ a individuální potřeby. Zdroj: DostupnyAdvokat.cz