OTÁZKA:
Dobrý den. Mám 2 dotazy: 1) Vlastním ideální osminu domu, který se skládá z bytových jednotek. O užívání jednotlivých bytů v domě a o správě domu se spolupodílníci dohodli smlouvou, kterou však nepodepsali všichni. Smlouva byla podepsána před 6 lety a je u ní připojena věta, že spolupodílníci, kteří ji nepodepsali, vyhotoví dodatek, který bude součástí smlouvy. Dodatek nebyl nikdy vyhotoven a zbalými spoluvlastníky nebyla smlouva podepsána. Je smlouva nyní platná, i když obsahuje ustanovení o dodatku? Dodávám, že původní smlouvu (bez dodatku) podepsala většina spoluvlastníků (resp. počet vlastníků vlastnící většinu nemovitosti v m2). Druhý dotaz zní: V bytě, který podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí žena, která se, ještě před privatizací domu obcí, se svým manželem rozvedla a nikdy se s ním soudně nevypořádala o tom, zda po rozvodu dekret na byt připadne jí nebo jejímu bývalému manželovi. Následně město dům prodalo do podílového spoluvlastnictví nájemníkům, a protože dekret byl napsán pouze na muže (který už byl rozveden), získal podíl na domě pouze on. Muž zaplatil za svůj podíl na domě jen zálohu a následně se z místa odstěhoval. Nikdy městu nedoplatil zbytek částky, kterou podle smlouvy měl. Město se rozhodlo, v souladu s kupní smlouvou, dlužnou částku získat dražbou jeho podílu na domě. Podíl jsem v dražbě získala já. Chci se zeptat, jak nyní postupovat u ženy, která v bytě, jenž podle výše popsané smlouvy mohu užívat, bydlí. Má s bývalým majitelem/mužem uzavřenu nájemní smlouvu, kde je uvedeno pouze RČ, že se byt pronajímá na dobu neurčitou, částka, kterou má žena platit a na který účet, a kdo s ní bude byt obývat. Úplně chybí popsání vybavení bytu, adresy pronajímatele a nájemkyně apod. - má tedy smlouva všechny náležitosti? V jednom ze svých příspěvků na této stránce také píšete, že k pronajímání bytu vlastněného spoluvlastníky je třeba souhlas všech spoluvlastníků – ten však také zcela chybí (resp. bývalý majitel o souhlas nikdy nežádal). Musí žena se mnou uzavřít novou nájemní smlouvu? Naštěstí přistoupila na určitý nájem, který mi teď pravidelně platí – ten však nemá nikde žádnou oporu (v nájemní smlouvě je zcela jiná, na jiný účet apod.). Pokud by ostatní spoluvlastníci vyjádřili nesouhlas s jejím pobytem v domě, je možné ji vystěhovat? A pokud bych chtěla nájem příp. zvýšit, mám nějakou šanci? Nejde mi primárně o to, z bytu ji vyhodit, chci jen našemu vztahu dát nějaký řád. Ale pokud dohoda nebude možná, existuje nějaká možnost, jak ji z bytu vystěhovat? Vřele děkuji za odpověď.
Emma Rusková
ODPOVĚĎ:
K otázce případné platnosti dohody o způsobu užívání nemovitosti: Způsob využití jednotlivých bytů ve společné nemovitosti zákon zahrnuje pod pojem hospodaření se společnou věcí a podle zákona o hospodaření společnou věcí rozhoduje většina spoluvlastníků počítaná podle spoluvlastnických podílů. Mám za to, že ve vašem případě by dohoda obstála i když se k ní nepřipojila menšina spoluvlastníků.
Pokud se týká otázky nájemkyně bytu, který podle dohody spoluvlastníků máte právo užívat jako část nemovitosti Vy, jeví se mi pochybné, zda by mohla svůj titul k bydlení opírat o nájemní smlouvu uzavřenou se svým bývalým manželem, který pokud jsem dobře pochopil byl Vaším právním předchůdcem v držbě spoluvlastnického podílu (kdy nedoplatil kupní cenu a spoluvlastnický podíl jste vydražila) Podle zákona z právních úkonů ke společné věci jsou oprávněni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. Uzavření nájemní smlouvy je nutno patrně považovat za činění právních úkonů ke společné věci, pro platný vznik nájmu by bylo patrně třeba projevu vůle všech spoluvlastníků nebo třeba i jednoho spoluvlastníka, který byl ostatními spoluvlastníky k uzavření nájemních smluv např. zmocněn. Tato nájemkyně může však snad své právo k bytu dovozovat i z doby, kdy dům byl ve vlastnictví obce. Pro podrobnější posouzení by bylo třeba podrobněji znát stav věci.
10.9.2004 16:38