Mladé rodiny trápí nedostupnost bydlení. Podle sociologů je bydlení a slušně placená práce jedním z klíčových faktorů pro naplnění lidských potřeb a založení rodiny. Existuje či vzniká na ministerstvu plán, jak lidem zpřístupnit bydlení?
Existuje a vzniká. Mladí lidé a rodiny jsou jednou ze čtyř cílových skupin, na které se snažíme zaměřovat. Dalšími skupinami jsou domácnosti zatížené vysokými náklady na bydlení – mezi takové řadíme ty, které dávají za bydlení třicet až čtyřicet procent disponibilních příjmů. Také chceme podporovat určité profese – učitele, zdravotníky, pracovníky v sociálních službách nebo hasiče a podobně. Myslíme také na seniory.
Snažíme se zaměřit hlavně na to, aby vznikl dostatek nájemních bytů pro tyhle cílové skupiny, protože vlastnické bydlení už dnes stát podporuje například možností odpočtů u plateb za úrokové sazby z hypoték z daňového základu nebo stavebním spořením a podobně. To, co nám tady hodně chybí v porovnání s rozvinutějšími západoevropskými státy a například i Polskem, je segment dostupného nájemního bydlení. Dokonalou inspirací pro nás může být Vídeň, která se často uvádí jako příklad dobře fungujícího bytového trhu.
Příspěvek na bydlení pobírá 228 tisíc domácností, o polovinu více než před rokem |
V čem?
Město má přímý vliv na šedesát procent všech bytů, které tam jsou. Nevlastní sice všechny, má asi pětadvacet procent fondu, ale zbylé byty stojí na pozemcích města Vídeň, nebo jsou v bytových družstvech, v nichž má město majetkovou účast nebo kontrolu nad nimi.
Skrze to je veřejný sektor schopný regulovat cenu i vlastnického nájemního bydlení, protože když máte v daném místě dostatek nájemních bytů za dostupnou cenu, tak si spíš vyberete ten než byt v osobním vlastnictví. To je směr, kterým uvažujeme, a pro který se snažíme reálně něco dělat nebo je to základ našeho plánu.
A jak přesně vypadá?
Má tři části. První z nich je podpora výstavby dostupného nájemního bydlení ve městech, kdy vznikají nové dotační a úvěrové programy. První z nich bude spuštěný už od dubna na státním fondu podpory investic a měly by v něm být během tří let asi tři miliardy korun. Peníze by měly být zprostředkovány formou menší dotace a většího výhodného úvěru, aby si je mohli půjčit obce, ale i soukromí investoři, kteří splní podmínky.
Za to by měly vznikat dostupné nájemní byty, které minimálně po splacení půjčené částky budou muset zůstat v režimu nájemního bydlení, takže je nebude možné privatizovat během třiceti nebo čtyřiceti let. Naším cílem je, aby je nebylo možné privatizovat nikdy, ale podmínky se mohou v dalších letech měnit.
Vyjednáváme také osm miliard z národního plánu obnovy, které by měly jít do návratných úvěrových schémat. Měl by vzniknout úvěrový fond, ze kterého se budou obcím půjčovat peníze na výstavbu za nižší než tržní úroky. Dostanou úvěr třeba na čtyřicet let, k tomu menší motivační dotaci, z čehož postaví nájemní bydlení. Vytvoříme tím dlouhodobější udržitelný systém.
O čem má být třetí část?
O vyjednávání se soukromými investory, například se společností Dostupné bydlení České spořitelny, ale i s Evropskou národní bankou. Z těchto zdrojů by bylo možné aktivizovat během několika dalších let až dalších dvacet miliard do výstavby dostupných bytů. Kromě toho se zaměřujeme na podporu přípravy investic, protože máme hodně hlasů z menších měst, že nemají ani prostředky na to, aby investiční stavební projekty připravovaly.
Připravujeme proto další komponent národního plánu obnovy, ve kterém by do roku 2026 měla být asi 1,6 miliardy korun. Tyto peníze by bylo možné rozdělovat skrze dotace, výhodnější úvěry nebo skrze konzultační pomoc obcím, aby za to mohly rychleji a efektivněji připravovat i kvalitnější projekty bytové výstavby.
V jakém typu bydlení žijete?
To je jedna noha podpory výstavby dostupného nájemného bydlení. Druhá je o podpoře třetího sektoru bydlení, což jsou bytová družstva, stavební spolky a podobně. Bavíme se o legislativních změnách tak, aby měla například družstva předkupní právo na družstevní podíly svých členů, kteří jsou v exekuci a podíl se draží. Aby měli zbylí členové jistotu, že se jim například nezvýší anuitní splátky kvůli tomu, že se jeden z bytů nepronajímá.
Mluvil jste o výhodnějších půjčkách pro obce a soukromé investory, ale co například bezúročné půjčky od státu přímo pro mladé rodiny?
Takový program tady do minulého roku fungoval na státním fondu podpory investic, kde bylo možné získat ne bezúročnou půjčku, ale s nižším úrokem. Myslím, že se to loni na začátku roku pohybovalo okolo 1,5-2 procent. Nicméně alokace byla malá - šlo asi o 700 milionů korun ročně, ale člověk mohl žádat maximálně tři miliony.
Proč jste se to rozhodli zrušit?
Na hypotéky dosáhne jenom část populace, protože osoby s nižšími příjmy od banky většinou hypotéku nedostanou. Podpora byla svým způsobem nespravedlivá. Zároveň nezaručovala dlouhodobou udržitelnost, protože je to jednorázová podpora pro část lidí, která si můžou hypotéku dovolit a získají ji.
Jaká je nyní situace na trhu s realitamiNejvíce se prodávají menší byty 2+kk a 2+1, tvoří asi 62 procent poptávky. Jejich cena je nejpříznivější i s ohledem na výši úrokových sazeb a zároveň lidé nakupují tyto nemovitosti jako investiční byty pro uchování peněz. Loni lidé nevěděli co se bude dít, začala válka na Ukrajině, energetická krize a stouply úrokové sazby, letos vnímáme zvýšenou poptávku po koupi. Přesto momentálně vítězí pronájmy. Vít Konopa, obchodní ředitel Reality iDNES.cz |
Lidem by v dnešní době mohlo pomoct regulované nájemné, zvažujete tento model?
To je složité téma, už jsme ho v minulosti měli. Nicméně podle nálezu Ústavního soudu z roku 2000 je regulované nájemné odůvodnitelné jenom po krátkou dobu.
Zároveň v roce 2014 vešel v platnost nový občanský zákoník, který možnost zavádění regulovaného nájemného v podstatě ruší. Je možné se bavit o reformě občanského zákoníku, ale myslíme si, že dnes není cestou omezovat ještě více osoby, které nájemní bydlení poskytují, ale spíše jim zjednodušit podmínky, za kterých pronájmy poskytují. A hlavně rozšiřovat segment nájemního bydlení, protože obecních bytů dnes máme málo.
Chceme napravovat nájemní vztahy, aby byla například větší vymahatelnost pro vlastníky, kterým jejich nájemníci dluží na nájmu, aby je šlo rychleji vystěhovat. Zároveň chceme nastavit stabilnější podmínky pro nájemníky, aby jim nebylo možné opakovaně dávat smlouvy na dobu určitou, jednostranně zvyšovat nájem a podobně.
Zmínil jste, že připravujete výzvy a výhodnější úvěry pro obce a soukromé investory. Ani tady neuvažujete, že byste půjčky podmínili regulovaným nájmem?
Tam tato podmínka při čerpání dotace nebo výhodného úvěru určitě bude. Minimálně po dobu splácení úvěru, což ale může být čtyřicet let. Obecně jde o to, aby byly úvěry na delší dobu, přičemž by v té době musel majitel pronajímat v režimu dostupného nájemního bydlení. Ještě uvažujeme, jaký bude koncept, protože řešíme, že by to bylo odražené od nákladového nájemného plus přiměřeného zisku investora. To by zajistilo, že bude mít investor v průběhu let dost peněz na to, aby o dům pečoval.
Aby se nestalo to, co v devadesátých letech, kdy se obecní byty z velké části privatizovaly, protože obce neměly dost peněz na jejich údržbu a rekonstrukci, kterou potřebovaly.
V řadě měst jsou prázdné byty. Patří státním podnikům nebo soukromým vlastníkům. Mnohdy se o ně nikdo nestará a jsou prázdné. V minulosti již politici otevřeli otázku vyvlastňování těchto nemovitostí. V situaci, kdy je bydlení pro řadu lidí nedostupné, stavba nových bytů je finančně a časově náročná, nebyla by to možná cesta?
Obecně jak nakládat s prázdnými byty, je výsostně politická otázka. Na to z pozice zaměstnanců pro místní rozvoj nemůžeme odpovídat, to stejně záleží na politické diskuzi, která tomu musí předcházet...
Češi bydlí statisticky „zeleněji“ než Němci. Mají totiž menší byty |
A předchází tomu nyní tato diskuze?
Máme základní problém, že ani nevíme, kolik prázdných bytů máme. Tedy prázdné byty bez relevantního odůvodnění. Jsou statistiky ze sčítání osob z roku 2021, kde víme, že podíl neobydlených bytů výrazně vzrostl, jenže sám statistický úřad říká, že metodika nebyla dobře udělaná. Není možné věřit jejich číslům.
Hlavní město Praha má data od poskytovatelů elektrické energie, které nemohou kvůli smlouvám poskytovat třetím stranám, ale odborníci, kteří k datům měli přístup, říkali, že podíl prázdných bytů se podle dat pohybuje kolem pěti, šesti procent z celkového bytového fondu. Podle úřadu je to třináct procent, ale to neodpovídá realitě.
V čem?
Například část bytů se dnes používá jako kanceláře, ale v katastru nemovitostí jsou pořád uvedené jako bytové jednotky, kde nikdo není přihlášený ani se neuvádí v dotaznících při sčítání. Bohužel nemáme veřejná tvrdá data, která by nám říkala, kolik neobydlených bytů skutečně je, kolik jich je neobydlených z důvodu špatného stavu, kolik z nich jsou domky v zahrádkářských koloniích a podobně. Nemáme faktickou znalost a kvůli tomu se nemůžeme bavit ani o restriktivních opatřeních státu.
Prvním krokem by mělo být, že si vytvoříme mnohem bytelnější databázi o bytových jednotkách, které jsou využívané k bydlení. Potom o bytových jednotkách, které jsou využívané k bydlení, ale nikdo v nich nebydlí. Než tato data budeme mít, tak se nemůžeme bavit o restriktivních opatřeních, protože reálně nevíme o tom, kolik bytů je neobsazených. Když se projdete v Praze po Florenci, bude řada bytů věčně potemnělých, ale třeba fungují jako kanceláře, protože byly před dvaceti lety přestavěné. Nebo jsou to byty, které používá podnikatel z jiného města a dvakrát měsíčně jezdí do Prahy za prací a byt si udržuje jako služební.
Jak to řeší jiné státy?
Například ve Vancouveru v roce 2017 zavedli daň z neobydlených bytů, je to vyloženě majetková daň. Pokud je byt prázdný a vlastník nedoloží, že je tam registrovaný k pobytu nebo má nájemníka, tak deklaruje, že je byt prázdný a musí platit procento z jeho tržní hodnoty.
Je zajímavé, že podle jejich statistiky je neobydlených bytů asi jen pět procent, ale jen procento a půl je neobydlených bezdůvodně. Základem pro jejich diskuzi před pěti lety bylo, že měli kvalitní data o tom, kolik bytů ve Vancouveru je, a v kolika z nich skutečně nikdo nebydlí.
Ani v krizi se Pražané města nechtějí vzdát, raději chtějí bydlet ve svém |
Nestálo by za to zjistit data a následně podobně postupovat i u nás? Problém prázdných bytů se netýká jenom Prahy, trápí i další města.
Nechci z té otázky utíkat, ale bohužel i toto je politické téma. Odborná diskuze běží a mluví se o tom mezi politiky i akademiky, ale není ukončená. Například v minulém volebním období v Praze pirátský radní pro bydlení Adam Zábranský navrhoval schraňování dat od poskytovatelů elektrické energie na anonymizovaném základu, aby z toho bylo možné určit, kolik bytů v Praze je reálně neobydlených.
Jiné koaliční strany to odmítly, že je to neodůvodnitelné zasahování do práv vlastníků a podobně. Dokud nedojde ke konci tato politická diskuze, tak těžko můžeme data sbírat, bohužel.
Někteří lidé mají více nemovitostí - například získali v devadesátých letech činžovní dům v restituci. Pak jsou ale také ti, kteří mají více bytů po republice nebo i v rámci daného města. Neměla by druhá jmenovaná skupina platit extra daň třeba od třetí nemovitosti?
O tom běží politická diskuze. V některých státech podobné daňové nástroje fungují, je to již zmiňovaný Vancouver, Francie nebo Velká Británie. Musí se k tomu ale přistoupit opatrně, buďme rádi, že tady komerční nájemní byty máme.
Sice někdo vlastní více bytů, ale třeba všechny pronajímá. Díky tomu segment nájemního bydlení rozšiřuje. Je potřeba si spočítat, jestli by to nevedlo například k většímu počtu neobydlených nemovitostí a jaký by to mělo reálný dopad. Takovou studii ale nemáme zpracovanou a bylo by potřeba ji udělat.
