Většina města, skoro 88 procent jeho území, má zástavbu odpovídající intenzitě venkovského osídlení. To znamená, že tam žije méně než 60 obyvatel na jednom hektaru.
„Hustota by měla být minimálně 100 obyvatel na hektar, aby město mohlo dobře fungovat. Ale podle odborných výzkumů je optimální hodnota hustoty kolem 200 obyvatel a výše,“ říká náměstek primátora Pavel Brada, který má na starosti rozvojové plochy města a jeho majetek.
Kde žije ve Zlíně nejvíce obyvatel?
Největší koncentrace lidí, tedy nad 180 obyvatel na hektar, je v některých částech sídliště Jižní Svahy. Týká se to ale jen 1,4 procenta města. Části poblíž centra, kde žijí přibližně tři procenta obyvatel, mají koncentraci 120 až 180 obyvatel na hektar. Většina zbývající části má pod 60 obyvatel, což je hustota zástavby venkova. A když nežije na hektaru ani 50 obyvatel, nemá moc smysl tam zavádět městskou hromadnou dopravu, protože náklady na ni jsou příliš vysoké.
Zlín se má rozrůst na sto tisíc obyvatel, to je víc, než kdy měl |
Na kolik tyto náklady vycházejí?
Tam, kde je zástavba rodinných domů a kde žije 30 až 50 lidí na hektar, jsou průměrné náklady na údržbu komunikací a dalších věcí zhruba 5 900 korun na osobu. V blokové zástavbě v centru je to jen 1 200 korun. Takže centrum je až čtyřikrát levnější na provozních nákladech než okrajové čtvrti, což si moc lidí neuvědomuje.
Jak si stojí Zlín v hustotě obyvatel ve srovnání s jinými městy?
Například pražské Vinohrady mají 221 obyvatel a Vršovice 322 obyvatel na jednom hektaru. To jsou fungující čtvrti s dostatečnou občanskou vybaveností a službami. Občany jsou velmi žádané. Praha přitom nemá úplně vysokou hustotu obyvatel, protože je hodně roztažená. A nová výstavba v satelitech má často jen 30 až 40 obyvatel na hektar, je to tak například ve Slivenci. Takže staré pražské čtvrti jsou funkční, ale nové už mnohdy ne.
Co pro Zlín malá hustota zalidnění znamená?
Je to problém, který vnímá většina lidí ve Zlíně. Někdo říká, že tady „chcípl pes“, na rozdíl třeba od Uherského Hradiště. Ale hlavním důvodem je zejména fakt, že Hradiště má minimálně v centru optimální hustotu obyvatel. Je to přirozeně rostlé město s důležitou blokovou zástavbou v centru. V blokové zástavbě jsou v horních patrech byty a v přízemí služby.
Což je úplně odlišný obrázek od krajského města.
Ve Zlíně je taková zástavba pouze kolem náměstí Míru a v několika dalších ulicích, například v Sadové a Školní. To je důvod, proč tady není příliš prostor pro vznik nových restaurací, občanské vybavenosti a služeb. A proto centrum není atraktivní a lidé nemají důvod do něho jezdit.
Ve Zlíně vyroste nová čtvrť. Město hledá pro rekordní zástavbu investora |
Proč je mezi téměř sousedícími městy tak velký rozdíl?
Nízká hustota zalidnění ve Zlíně má dva důvody. Jeden souvisí ještě s Tomášem Baťou. Potřeboval rychle ubytovat velké množství lidí a nejrychlejší a nejlevnější způsob zástavby byla výstavba baťovských domků. Vyřešil tím bytovou otázku, ale v baťovských lokalitách není dostatečná hustota obyvatel a jsou tam poměrně vysoké náklady na správu. Baťovské čtvrti mají hustotu 60 až 120 obyvatel. Není to sice vyloženě málo, ale městským blokům se to nevyrovná. Zároveň v těchto čtvrtích často není odpovídající občanská vybavenost.
A druhý důvod?
Kdyby se přirozený vývoj města nepřerušil za vlády komunistů, mohl Zlín vypadat jinak. Při kontinuálním vývoji by si například v Dlouhé ulici majitelé na svých parcelách postavili bytové domy. To se ale nestalo. Takže místo šestipodlažních budov, v nichž jsou nahoře byty a dole služby, se postavila panelová zástavba.
Komunisté vybudovali hodně bytů na Jižních Svazích. To podle vás nebyl dobrý počin?
Ano, stavěli panelové domy, které byly vysoké a je díky nim v místě vyšší hustota obyvatel, což není úplně špatné. Nejsou tam ale nákupní ulice, v přízemí scházejí obchody či služby, protože tehdy se podnikat nemohlo. Chybějící centrum a občanskou vybavenost Jižních Svahů bychom rádi doplnili v lokalitě po bývalém torzu. Je to šance výrazně oživit sídliště.
Zlín se ptá lidí, co chtějí místo zbouraného torza na sídlišti Jižní Svahy |
Dá se toto vše ještě dohnat?
V Kvítkové ulici se to už děje, vzniklo tam pár kvalitních domů soukromých investorů, kde jsou nahoře byty a dole atraktivní podniky. Těchto příkladů je tady ale zatím málo. Potřebovali bychom jich desítky, aby město začalo fungovat. Velký potenciál pro rozvoj má Lešetín nebo právě Kvítková, které se podle mého názoru stanou v budoucnu výkladní skříní města a jedním z jeho center.
Máte vytipované lokality, kde by k tomu mohlo přispět město?
Například náměstí Práce je vlastně jen nedokončené torzo. Od 30. let minulého století přitom bylo několik soutěží na jeho dostavbu, které se však nerealizovaly. V mnoha dřívějších plánech se počítalo s dostavbou náměstí. Dnes tam stojí Hotel Zlín, Obchodní dům, Tržnice, ale nejsou tam žádné byty. Kolem budov jsou velká prostranství bez funkce.
Takže uvažujete o dostavbě náměstí Práce?
Rádi bychom v tomto volebním období začali s rekonstrukcí Velkého kina, z kterého by se stalo společenské a kulturní centrum, jakási obdoba pražského Fora Karlín. Ve spolupráci s architekty pak chceme prověřit případnou další zástavbu náměstí. Nebráníme se tomu, aby se prostor po odborné diskusi doplnil i výškovými, vícepodlažními budovami. Nutně potřebujeme, aby investoři do centra Zlína investovali, a chceme, aby pro ně bylo zajímavé.
Zlín získá novou dominantu, prosklená budova bude druhá nejvyšší ve městě |
Na náměstí Práce chce nyní stavět podnikatel Juraj Surovič novou výškovou dominantu mezi Obchodním domem a Hotelem Garni. Kde by tam mohla být další nová zástavba?
Například podél Březnické ulice ze strany Univerzitního parku, který bychom ale chtěli zachovat. Tím by se náměstí alespoň částečně uzavřelo. Připomněl bych také, že náměstí Práce může pomoci záměr města na výstavbu nové čtvrti Březnická nad křižovatkou ulic Mostní a Březnická. Tam budeme již letos hledat investičního partnera pro zástavbu deseti domy.
Víte ještě o dalších lokalitách?
Řešíme možnou dostavbu náměstí Míru, Farskou louku, lokalitu u budovy bývalého soudu či prostor po torzu na Jižních Svazích. Pokud jde o náměstí Míru, architektonická veřejnost je přesvědčená, že by se mělo dostavět, aby tam vznikly další byty, služby a občanská vybavenost (město zatím počítá pouze s rekonstrukcí náměstí, případná dostavba by byla až druhou etapou – pozn. red.). Na Farské louce vedle divadla by mohla být až šestipodlažní zástavba s podobným využitím.
A pokud jde o případné soukromé investory? Co jim hodláte nabídnout?
Prostřednictvím územního plánu chceme vytvořit právní rámec, aby majitelé ve vymezeném centru Zlína mohli své domy zvednout na šest nebo sedm podlaží. Dnes jim takový záměr mohou nabourat účastníci řízení, protože v okolí jsou například jen dvoupodlažní domy. Nám jde o to, aby tam, kde to odborně dává smysl, měli investoři právní jistotu, že mohou stavět. Zapracujeme to do územního plánu.
Plánovaná nová dominanta náměstí Práce je příliš vysoká, říkají památkáři |
Takže hustota obyvatel souvisí v případě Zlína s výškovou zástavbou?
Hledáme nové rozvojové plochy uprostřed města, aby jeho centrum mělo strukturu a hustotu odpovídající centru krajského města. Dlouhodobou vizí rady města je, aby v horizontu 10 až 15 let usilovalo o dosažení až sta tisíc obyvatel. Nechceme to ale dělat za každou cenu. Je také dobré si připomenout, že už Gahurův regulační plán počítal s propojením Zlína a Otrokovic a dosažením sta tisíc obyvatel, což nám všem dává smysl.
Na jakou hustotu zalidnění se chcete dostat?
Osobně bych byl rád, aby širší rámec centra měl mezi 120 až 180 obyvateli na hektar. I to je práce na hodně dlouho. Vždyť v této optimální hustotě máme pouhá tři procenta města. Do konce tohoto volebního období chceme schválit změny v územním plánu, které budou směřovat k oživení centra a zvýšení hustoty na odpovídající úroveň. Pro občany je to zatím neviditelné, efekt oživení centra se projeví až za několik let.
Může tedy mít Zlín opravdu 100 tisíc obyvatel?
Pokud uděláme potřebné rozvojové kroky, které plánujeme, a zároveň se nám podaří nalákat do Zlína nové obyvatele, nebo se nám bude dařit motivovat sousední menší obce k připojení, tak věřím, že to možné je.
