Obsah |
Můžeme to nazvat švýcarský paradox. Švýcarský realitní trh si totiž zakládá na úplně jiné investiční filozofii. Nemovitosti jsou zde vnímány především jako dlouhodobé uchování hodnoty a stabilní investice, dluh pro změnu jako nástroj, který umožňuje investorům efektivně pracovat s kapitálem.
Švýcarsko se mezi Čechy dlouhodobě drží na prvních příčkách investičních destinací. Podle posledních dostupných dat České národní banky vlastní čeští soukromí investoři ve Švýcarsku nemovitosti v hodnotě přesahující jednu miliardu korun.
Ve Švýcarsku je běžné, že úvěr přechází z generace na generaci. Díky inflaci se reálná hodnota dluhu postupně snižuje, zatímco hodnota nemovitosti roste.
Petra Savino, zakladatelka S1 Solutions
Luxusní apartmány ve švýcarském Davosu | Zdroj: RELLOX.cz
Švýcaři nevnímají dluh jako břemeno
Zatímco u nás často hledáme rychlejší zhodnocení a jsme ochotni akceptovat vyšší míru rizika, Švýcaři k investování přistupují chladněji a chtějí si kapitál ochránit zajištěním dlouhodobé stability.
Proč ale Švýcaři nechtějí hypotéku umořit? Důvodem je především tamní daňový systém. Majitelům nemovitostí se totiž ne vždy vyplatí úvěr plně splatit. Úroky z hypotéky jsou plně daňově odečitatelnou položkou, hypotéka zde navíc plní mezigenerační funkci.
„Když máte ve Švýcarsku hypotéku a vaše děti tam zůstávají, mohou ji převzít. Banka přezkoumává jejich příjmy a bonitu, ale je běžné, že úvěr přechází z generace na generaci. Díky inflaci se reálná hodnota dluhu postupně snižuje, zatímco hodnota nemovitosti roste,“ vysvětluje Petra Savino, zakladatelka poradenské společnosti S1 Solutions.
Z Česka odešli do Švýcarska za lepším životem. Veronika a Honza vědí, jak na to |
Úrok seženete i pod jedno procento
Češi preferují fixace, Švýcaři referenční sazbu SARON. Jde o pohyblivou úrokovou sazbu, která odráží aktuální cenu krátkodobých půjček mezi švýcarskými bankami. Úrok se tak může měnit poměrně často, zpravidla však dlouhodobě vychází levněji než klasické fixované hypotéky.
Referenční sazba je navázána na mezibankovní trh a aktuálně se pohybuje blízko nuly. Výsledný úrok po přičtení marže banky se tak pohybuje v rozmezí 0,7 až 1,5 procenta.
České investory láká také stabilita švýcarského franku, díky kterému si Švýcarsko i v dobách geopolitické nestability udržuje pověst bezpečného přístavu. „Zatímco v jiných státech sledujeme výrazný vzestup rizik, švýcarský neutrální postoj a politická stabilita poskytují investorům oporu,“ doplňuje ekonom Štěpán Křeček.
Ceny českých nemovitostí ženou investory do ciziny. Roste zájem o Asii |
SROVNÁNÍ Až šestkrát levnější než v Čechách
Rozdíly mezi švýcarským a českým přístupem k financování nemovitostí můžeme nejlépe vidět na konkrétních číslech. Zatímco v Čechách si po třiceti letech můžete teprve gratulovat k vlastnímu bytu, ve Švýcarsku máte větší hotovost v kapse a každý rok můžete mít v garáži nové auto.
Investiční model využívaný ve Švýcarsku stojí na principu dlouhodobého držení dluhu a minimalizace měsíčních nákladů. Hypotéka zde často slouží spíše jako finanční nástroj než jako závazek, který je nutné co nejrychleji splatit. Dlužník v řadě případů splácí pouze úrok, zatímco samotná jistina zůstává dlouhodobě zachována.
Oproti tomu český model hypoték je postavený na anuitním splácení, kdy měsíční splátka zahrnuje jak úrok, tak postupné umořování dluhu. Majitel nemovitosti tak během několika desetiletí hypotéku zcela splatí, zároveň si však bude muset každý měsíc sáhnout hlouběji do kapsy.
| Parametr | Švýcarsko (Investiční model) | Česko (Standardní model) |
|---|---|---|
| Výše úvěru | 15 000 000 Kč | 15 000 000 Kč |
| Úroková sazba (p.a.) | 1,0 % | 4,5 % |
| Splatnost | Mezigenerační | 30 let |
| Typ splátky | Pouze úrok | Anuitní |
| Měsíční splátka | 12 500 Kč | 76 006 Kč |
| Roční náklad na dluh | 150 000 Kč | 912 072 Kč |
Půjčí vám 75 % a chtějí jen úrok
Přestože si s trvalým bydlištěm v ČR zpravidla nekoupíte standardní rezidenční dům ve Švýcarsku za účelem vlastního bydlení, pořád můžete investovat do komerčních nemovitostí.
Švýcarské banky jsou navíc ochotny financovat i české investory, a to až do výše 75 procent hodnoty nemovitosti. „Při investici například 100 milionů korun do komerčního objektu stačí 25 až 35 procent vlastního kapitálu. Zbytek financuje banka, přičemž u specifických produktů lze splácet pouze úroky, což maximalizuje průběžný výnos z investice,“ dodává Savino.
Levné bydlení u moře. Češi se vrhli na Albánii, Černou Horu i Bulharsko |
SROVNÁNÍ Švýcarský Davos vs Praha 3
Pro lepší představu si můžeme porovnat konkrétní nabídky podobně velkých bytů. První byt se nachází ve švýcarském horském středisku Davos, druhý na pražském Žižkově.
| Parametr | Davos (Švýcarsko) | Praha – Žižkov |
|---|---|---|
| Velikost bytu | 64,88 m² | 64,8 m² |
| Cena | 31 396 248 Kč včetně příslušenství | 11 479 000 Kč (12 437 000 Kč s příslušenstvím) |
| Cena za m² | ~483 000 Kč | ~177 000 Kč |
| Typ projektu | luxusní aparthotel | rezidenční byt |
| Výnos z pronájmu | 2,5–3,5 % ročně | individuální pronájem |
V Davosu na vás čeká luxusní aparthotel s výhledem na Švýcarské Alpy, nonstop recepcí, spa a wellness s bazénem. Provozovatel zajišťuje kompletní správu i pronájem, byt navíc můžete využívat až osm týdnů ročně pro osobní potřebu.
Pražský byt vám sice nenabídne žádné hotelové služby, ani garantovaný provoz, můžete jej však dlouhodobě pronajímat nebo využívat k vlastnímu bydlení. Z Žižkova do centra Prahy to máte jen pár minut, v okolí se navíc můžete spolehnout na dostatek restaurací, kaváren i parků.
| Parametr | Davos (Švýcarsko) | Praha – Žižkov |
|---|---|---|
| Cena bytu | 31 396 248 Kč včetně příslušenství | 11 479 000 Kč (12 437 000 Kč s příslušenstvím) |
| Orientační výše úvěru | 23 500 000 Kč (cca 75 %) | 9 150 000 Kč (cca 80 %) |
| Úroková sazba | ~1 % | ~4,5 % |
| Typ splácení | pouze úrok | anuitní splátka |
| Měsíční splátka | ~19 600 Kč | ~46 300 Kč |
| Roční náklad | ~235 000 Kč | ~555 600 Kč |
| Splatnost | mezigenerační | 30 let |
Zajímavý je zejména rozdíl v měsíčním zatížení. Přestože je švýcarský byt téměř třikrát dražší, měsíční náklad na úvěr může být díky nízké sazbě a jinému modelu splácení nižší než u pražského bytu.
Konec drahé Prahy. Valencie láká na poloviční ceny
V Praze byt seženete stěží, a když už, zaplatíte za něj astronomické částky. Například španělská Valencie nabízí moderní byty v širším centru nebo v blízkosti pobřeží, a to navíc za ceny, které jsou mnohdy až o čtyřicet procent nižší než u srovnatelných projektů v Praze.
Podle srovnání portálu Numbeo se cena za metr čtvereční bytu v centru španělské Valencie pohybuje kolem 120 tisíc korun, kdežto v Praze mnohdy zaplatíte i jednou tolik. Podle Jana Rejchy, ředitele společnosti Rellox, bude Valencie velmi žádaná i v budoucnu, a to i přes fakt, že cena tamních nemovitostí meziročně výrazně roste.
„Tři čtvrtiny klientů kupují nemovitost v pěší vzdálenosti do 500 metrů od moře,“ doplňuje Rejcha. Češi lační po letním sídle u moře tak údajně kupují ty nejdražší nemovitosti.
Rejcha zároveň dodává, že výnosy z pronájmů jsou poměrně vysoké. Podle něj se tak děje především díky rozumné úrovni cen nemovitostí. Valencie je hned po Madridu a Barceloně třetí nejbohatší španělskou lokalitou.
SROVNÁNÍ Španělská Valencia vs Praha 3
Další zajímavé srovnání nabízí realitní trh ve španělském městě Valencia. Zde můžete za cenu menšího bytu v Praze pořídit výrazně dostupnější rezidenční byt s rekreačními prvky a dobrou dostupností moře.
| Parametr | Valencie (Španělsko) | Praha – Žižkov |
|---|---|---|
| Velikost bytu | 74,35 m² | 74,4 m² |
| Cena | 6 912 000 Kč včetně příslušenství | 13 342 000 Kč (14 290 000 Kč s příslušenstvím) |
| Cena za m² | ~93 000 Kč | ~179 000 Kč |
| Lokalita | rezidenční projekt u pobřeží | širší centrum Prahy |
| Typ využití | rekreační / investiční | bydlení / dlouhodobý pronájem |
Byt ve Valencii se nachází méně než dvacet minut jízdy od písečné pláže a asi čtvrt hodiny od historického centra města a mezinárodního letiště. Na rozdíl od Prahy vám navíc nabídne soukromou střešní terasu, tenisový kurt, bazén, dětské hřiště, garáž, sklep i zahradu.
Rozdíl je patrný také při financování. Hypotéky ve Španělsku se pro zahraniční kupující běžně pohybují přibližně od 3,25 %, zatímco české hypotéky se stále drží kolem 4,5 %.
| Parametr | Valencie | Praha – Žižkov |
|---|---|---|
| Cena bytu | 6 912 000 Kč včetně příslušenství | 13 342 000 Kč (14 290 000 Kč s příslušenstvím) |
| Orientační výše úvěru | 4 840 000 Kč (70 %) | 10 670 000 Kč (80 %) |
| Úroková sazba | ~3,25 % | ~4,5 % |
| Typ splácení | anuitní | anuitní |
| Měsíční splátka | ~21 000 Kč | ~54 000 Kč |
| Roční náklad | ~252 000 Kč | ~648 000 Kč |
| Splatnost | 30 let | 30 let |
Měsíčně za byt ve Valencii ušetříte oproti Praze více než třicet tisíc korun, ročně pak dokonce o téměř 400 tisíc korun.
