Kolik plánujete v letošním roce prodat bytů? Máte ještě nějakou zásobu projektů, nebo jste se vyčerpali?
My poměrně hodně investujeme. Jen v minulém roce jsme investovali do akvizic asi dvě miliardy korun. Celkově již je to více než milion metrů čtverečních pro zhruba třicet tisíc bytů. Následujeme evropské trendy, které říkají, že výstavba uvnitř města s využitím brownfieldů je správný směr. Proto investujeme hlavně do brownfieldů. Ať už jde o pozemky, nebo stále častěji i převzetí celých společností, které areál vlastní, ale nejsou schopny pozemek posunout k výstavbě. Zahraniční vlastníci často nemají nervy na to, čekat dalších deset let a být v nejistotě. Myslím si, že ty desítky miliard korun, které jsou u investorů umrtvené v nerozvíjených areálech, mají velký vliv na cenu bytů v Praze.
A prozradíte ten počet bytů?
Záleží na tom, co se nám podaří dotáhnout, ale myslím si, že v letošním roce bychom nějakých 800 bytů mohli dát na trh a prodat něco v rozmezí 800 až tisíc bytů, jako to bylo v minulých dvou letech. Samozřejmě poptávka je velká. Kdybychom ty byty měli, tak bychom jich v této situaci dokázali prodat dva až tři tisíce.
Čeká vás výstavba velké čtvrti na Žižkově, minulý týden jste představili zástavbu brownfieldu po Tesle Hloubětín, budovat čtvrť chcete i na Zličíně. Máte v hledáčku nějaké další velké pozemky v Praze?
Samozřejmě nakupujeme dále a o řadě věcí průběžně jednáme, ale jsem trochu pověrčivý, takže o nákupech informujeme až v momentě, kdy jsou dotažené. Co je ale úplnou novinkou, kterou jsme dotáhli v minulých dnech, je akvizice Sigmy v Modřanech, což je asi 90 tisíc metrů čtverečních na velmi zajímavém místě. Proběhne tam změna územního plánu, na které začínáme pracovat. Je to pozemek vedle lesa, rezidenční zóny a komerční zóny a je předurčen pro dostupné rodinné bydlení.
Dušan Kunovský Založil Central Group v roce 1994. Firmu dotáhl až na pozici největšího rezidenčního stavitele v Praze. Je absolventem práv na univerzitě v Cambridgi. |
Je složitější stavět v brownfieldu, nebo na „zelené louce“?
Z hlediska stavebního je zelená louka jednoznačně jednodušší a levnější. Je tu ale trend, že by se město nemělo rozlézat do krajiny. Mělo by se spíše zahušťovat, čímž může vznikat město krátkých vzdáleností. Podle mě je to správně a snažíme se jít tímto směrem. Takže náš hlavní cíl budou brownfieldy se specializací na Prahu.
Plánujete nějaké projekty i mimo území hlavního města?
Mimo Prahu jít nechceme. Development je totiž hodně lokální byznys. Musíte znát své klienty, abyste jim dokázal produkt přizpůsobit. Musíte vědět, co chtějí a co jsou schopni zaplatit. Chceme se i do budoucna věnovat jen Praze a řešit byty, možná doplňkově rodinné domy.
Jak je to s volnými pozemky pro výstavbu v Praze? Je ještě kde stavět, nebo už je vše rozebráno mezi developery?
S pozemky v Praze je to složité. V řadě případů je na nich roztříštěné vlastnictví anebo problém s tím, že nejsou určené pro výstavbu, ale třeba pro výrobu. Takové pozemky bývají kontaminované, takže tam vedle demolic musíte provést i dekontaminaci, která například v naší lokalitě ve Vysočanech v areálu Barvy Tebas bude stát sto dvacet milionů korun. Proces změn územního plánu může teoreticky trvat tři roky, ale vždycky trvá déle. U zmiňovaného areálu Barvy Tebas to už bude jedenáct let a to je skutečně problém.
Projekty Central Group |
Vaše firma letos slaví čtvrtstoletí. Celou tu dobu v Praze stavíte byty. Máte ještě nějaké jiné podnikatelské sny?
V developmentu trvá všechno strašně dlouho. Je to možná nejzdlouhavější podnikatelské odvětví. Takže musí být člověk trpělivý. Před pětadvaceti lety jsme začínali s prodejem parcel, od toho jsme se dostali ke stavbě rodinných domů, potom k malým bytovým domům a zlomem pro nás bylo Zahradní Město, kde jsme uvedli na trh projekt s tisícem bytů. Teď máme před sebou výzvu v podobě výstavby celých městských čtvrtí. Jsem rád, že na nich můžeme spolupracovat s tak významnými architekty, jako jsou pánové Josef Pleskot, Jakub Cigler nebo paní Eva Jiřičná. Diskuse s nimi mě neskutečně naplňují. Stejně jako to, že se vezme velké zanedbané území a řeší se jeho vztahy s okolím, dopravní napojení, správné rozdělení funkcí, umístění náměstí, zeleně nebo školek. To mě opravdu baví a vnímám to jako výzvu. Nemám proto tendence měnit obor. Ctím myšlenku, že ve specializaci je síla.
Spolupracujete i se zahraničními architekty?
Připravujeme velký mezinárodní workshop na návrh zástavby žižkovského Telekomu. V porotě sedí architekti Zdeněk Fránek, Josef Pleskot, Roman Koucký nebo David Vávra. Jsem rád, že se tam přihlásilo 98 ateliérů z třiceti zemí světa, což je u rezidenční zakázky unikát. Workshopu se účastní světové hvězdy, jako je Sou Fujimoto z Japonska, Ian Ritchie z Velké Británie nebo Richard Mayer z USA. Samozřejmě to pak budeme konzultovat s městem. To, že nějaká stavba vyhraje, ještě neznamená, že se bude realizovat, pokud se nebude líbit městu. Přistupujeme k tomu s určitou pokorou, protože je potřeba hledat konsenzus.
Říkáte, že za vysoké ceny bytů v Praze mohou hlavně zdlouhavé povolovací procesy. Jde ale přece i o obchod. Nenesou část viny developeři, kteří vidí vysokou poptávku, na které chtějí vydělat, a ceny bytů navyšují?
Máte do jisté míry pravdu. Klíčové ale je, že se zásadně zvýšily vstupy. Ceny pozemků stouply v desítkách procent. Další položkou je stavebnictví, kde chybějí lidé i materiál a stavební trh nefunguje. Firmy odmítají zakázky a žene to ceny neuvěřitelným způsobem nahoru. Podstatnou roli pak hrají ty umrtvené desítky miliard korun s nejistým výsledkem, o kterých jsem už mluvil. Do poslední chvíle nevíte, jestli na pozemku vůbec někdy budete stavět.
Cena peněz zkrátka roste, protože leží na pozemcích s rizikem a nejsou aktivované. Ale k té vaší původní otázce. V momentě, kdy vím, že příští rok nebudu mít v nabídce více než 800 bytů, tak cenu modeluji k tomu, abych neměl vyprodané sklady. Jinak bych mohl propustit prodejní tým, protože bych neměl co prodávat. Když ty byty nemáme, tak to regulujeme cenou, abychom nemuseli zavřít krám. Ale raději bych prodával třikrát nebo čtyřikrát více za nižší peníze, aby trh šlapal.
V roce 2016 jste v rozhovoru pro MF DNES řekl, že pokud se s rostoucí poptávkou nesrovná rychlost povolování nových staveb, půjdou ceny nahoru a byty se stanou více nedostupné. Dá se říct, že se váš předpoklad naplnil. Kde se stala chyba?
Přijde mi, že se o těch věcech málo mluvilo. Možná i my jsme špatně komunikovali. Některé věci se nedělaly dostatečně transparentně. Celý development tak dostal stigma něčeho pofiderního a šedého. Bylo to vidět už u komunálních voleb v roce 2014, kdy byl developer v kampani stran někdo, koho je potřeba zastavit. Vedlo to k tomu, že se zastavil rozvoj. Politici se stavěli k rozvoji negativně a problémy se ještě prohloubily. Je dobře, že se o tom začalo mluvit. Dali jsme si proto za úkol komunikovat s veřejností, hledat příklady v zahraničí, mluvit s politiky a úřady.
Jaký odhadujete další vývoj na trhu s byty?
Myslím si, že se celá země dostala do takové legislativní pasti, která vede k celkové paralýze. To platí i u veřejné výstavby. Je potřeba zásadní změna a rekodifikace stavebního práva. Ten proces už se nějak nastartoval a mám z toho poměrně dobrý pocit. Příští rok už by snad mohly být vidět přínosy novely, která umožnila takzvaná společná řízení, kdy se územní rozhodnutí i stavební povolení řeší v rámci jednoho řízení. U velkých projektů to používáme, a byť to byla zpočátku velká neznámá, tak to dokáže celý proces zrychlit.
