Jak tomu ale napomáhají veřejné instituce? Vedení metropole přišlo v roce 2022 s metodikou, která měla dát jasná pravidla vztahům mezi městem a developery, a tím zajistit rozvoj území, zrychlit povolovací procesy, které často trvají přes deset let, a odstranit korupční riziko. Výsledkem měla být rychlejší výstavba bytů, kterých se Praze zoufale nedostává.
Kontribuční smlouvou mezi developerem a městem se na základě jasné metodiky mají zajistit finanční prostředky na parky, školy nebo dopravu v nových čtvrtích. Po kontribučních smlouvách – tedy systému výstavby, ve kterém nájemce neponese náklady na výstavbu a vybavení v celé výši a pronajímatel je zpravidla ochoten poskytnout příspěvek na výstavbu prostor v určité výši.
Win-win pro všechny, říkáte si? Kéž by. Kontribuční smlouvy se k dnešnímu dni dají spočítat na prstech jedné ruky. Pravidla nejsou jasná, mění se v čase bez ohledu na ekonomickou logiku, cenu bytu pro zákazníka a samotný rozvoj území.
Město udělalo jistě správný krok, který měl do džungle územního rozvoje vnést řád, ale systém stále nechal příliš prostoru mnoha aktérům celý proces ohýbat. Nevyšel plán, že metodika bude jako automat, kde bude jasné, co se musí splnit za jakých podmínek. Metodika by fungovala mnohem lépe, kdyby šlo pouze o vyjednávání mezi hlavním městem jako garantem územního rozvoje a developerem.
Praha 9 staví nejvíc z městských částí. Na školy jsme nezapomněli, říká Portlík |
Je to škoda, magistrátní odbor územního rozvoje je odborně na výši a investoři také, obě strany vědí, co chtějí, a i v případě nesouladu jsou schopni nalézt kompromis výhodný pro obě strany. Jenže je tady mnoho dalších aktérů, kteří mohou projekt zpomalit nebo zablokovat. Památkáři, občanské spolky, městské části. Ti se mezi sebou pak těžko domlouvají. Městské části mají svůj mandát z voleb a mnohem víc je ovlivňují partikulární zájmy a nálady v lokalitách, kde se chystají změny, a s tím bývá spojený i nedostatek odvahy čelit českému tradičnímu „tak je to tady co pamatuji a změny jsou jen k horšímu“.
Stavět na louce snazší než na brownfieldu
Podívejme se na projekty nových čtvrtí v Praze. Smíchov, Žižkov nebo Vysočany, kde na pozemcích bývalých továren těžce vznikají nové čtvrti, jsou doslova vymodlené navzdory veřejným institucím. Ale alespoň se pomalu začínají hýbat na rozdíl od mnoha dalších brownfieldů, které jsou v územním plánu stále určené pro výrobu, ale ne pro bydlení. Mnohem jednodušší je stavět na zelené louce, kde není potřeba čistit kontaminované území, demolovat původní stavby a složitě řešit nutné administrativní změny využití území.
Například projekty na severu metropole v Letňanech a Čakovicích žádají roky o změny územního plánu na část pozemků bývalé Avie. Ty nedávno odmítla Rada hlavního města, takže spadnou pod stůl a nové byty se budou stavět o mnoho let později. Nebo nikdy, protože od července platí nový stavební zákon, který pořizování změn územního plánu znemožní. Výsledek? Kdo za to může? Vedení Prahy 18, které znemožnilo dohodu, na které se shodli investoři s magistrátem. Kvůli indolenci radnice se může stát, že místo obytné čtvrti s novými veřejnými službami a zelení budou mít pod svými okny několik nových továren a logistických center.
Změny to nemají v Praze snadné, a to přesto, že patří mezi nejbohatší místa v regionu. Povolovací proces trvá roky i desetiletí v případě vzniku nových čtvrtích, velkých veřejných objektů (kde je nová slibovaná knihovna?) i dopravních staveb. Výkon veřejných institucí je zoufale neefektivní a nedokážou se domluvit nejen s investory, ale často ani mezi sebou.
Zde pár ilustrativních příkladů logiky pražských úředníků. Například zavřou Kasárna Karlín, kde roky funguje oblíbené kulturní centrum. Bývalý areál ministerstva obrany je pořád v územním plánu jako lokalita pro armádní a bezpečnostní účely. „Věděli jsme už několik let, že je potřeba změnit územní plán v té lokalitě. Od roku 2021 se na změně pracuje, směřujeme do finiše a doufám, že se co nejdříve dotáhne na zastupitelstvo,“ přiznal průtahy Seznam Zprávám radní Adam Zábranský (Piráti), který doufal, že stavební úřad to nezavře dřív, než změna projde. Stavebnímu úřadu ministerstva obrany to před převodem městu zřejmě nevadilo, stavebnímu úřadu Prahy 8 to vadí. A nájemce se v pravidlech má vyznat. Piráti slibovali „pusťte nás na ně!“, ale když na ně pustíte pirátského radního Zábranského, tak ten doufá… Tři roky změna územního plánu u jednoho objektu, kde je všeobecná shoda?
VIDEO: Tři koleje, lávky pro pěší i cyklisty. Takhle má vypadat most na Výtoni |
Nový most ze Smíchova do Dvorců je skvělý nápad, protože mezi Barrandovským a Palackého mostem na pětikilometrové trase uvnitř města žádný není (kromě železničního). Jestli se řidiči zaradovali, že konečně bude alternativa pro „Barranďák“, mají smůlu. Místní se báli zvýšení dopravy, takže prohrál celopražský, možná dokonce celostátní pohled, a na mostě budou nespíš jen tramvaje. O severu města, kde Pražský okruh blokuje desítky let radnice Prahy-Suchdol nemluvě. Proč radnice městských částí mohou zablokovat projekt potřebný pro obrovské množství lidí a důležitý pro celé město nebo stát? Kde je zodpovědnost starostů, kteří zablokují nové čtvrtě nebo strategické dopravní stavby? Je to nedostatek odvahy, nebo něco horšího?
Ještě bizarnější je projekt lanovky nad Vltavou do Bohnic, kterou naplánovala politická reprezentace jako dílčí řešení dopravy v této části Prahy, aby jí to shodili ze stolu městští úředníci, protože se jim to prostě nelíbí. Působit sir Humphrey ze seriálu Jistě, pane ministře na pražském magistrátu, stoprocentně by miloval důvod „narušení krajinného rázu“. Tím by dokázal Karlovi IV. zaříznout projekt Nového Města a kněžně Libuši výstavbu Prahy samotné.
Jestli město chtělo narovnat podmínky, pravidla a odstranit korupci, tak v cíli rozhodně není. Stejné podmínky neplatí pro všechny, developery nic nemotivuje přednostně rozvíjet brownfieldy a vyděračský potenciál městských částí poněkud tlumí závazek odstranit korupci. Co by pomohlo? Asi větší odvaha politiků postavit se za odvážné projekty a zjednodušení povolovacího systému v hlavním městě. Demokracie je diskuse, říkal Tomáš Masaryk, ale určitě tím nemyslel blokování podnikání a rozvoje.
