Posledních pět let zažil trh s byty v Olomouci dynamický vývoj. Dostupné hypotéky společně s obrovskou poptávkou nastartovaly hlad developerů po bytové výstavbě, projekty přibývaly až zběsilým tempem. Jenže současně se roztočila cenová spirála, která z nákupu bydlení udělala pro velkou část lidí nedostupný luxus.
Nyní se však ukazuje, že i zdánlivě nekonečné šroubování cen je u konce. Jeho důsledky se ovšem začínají jako bumerang vracet i samotným developerům. Nezdravě přehřátý trh totiž zároveň vytlačil do nebývalých výšin i ceny stavebního materiálu a práce stavebních firem.
Nejviditelnějším měřítkem situace na trhu jsou vždy ceny nemovitostí. Ty se podle realitních makléřů víceméně stabilizovaly. Či přesněji narazily na strop.
„Ceny rostou od roku 2014 rychlejším tempem než výkon ekonomiky. U některých typů nemovitostí vystoupaly až o sto procent. Spekuluje se však o cenové bublině, u které se čeká, kdy splaskne,“ upozorňuje ředitel olomoucké Hanácké realitní kanceláře Petr Korytar.
„Poslední rok sledujeme, že ceny přestaly stoupat, dosáhly maxima. U běžných novostaveb dnes hovoříme o ceně přes 50 tisíc za metr čtvereční, v případě VIP projektů zkoušejí developeři jít na 60 či 70 tisíc,“ popisuje.
„Cenu novostaveb pak kopíruje starší zástavba, takže cihlové byty se pohybují okolo 40 tisíc za metr čtvereční a panelové mezi 35 až 40 tisíci. Kdo koupil před pěti lety byt, vydělal dvojnásobek,“ dodává Korytar.
Některé stavební náklady se během dvou let zvýšily až o čtvrtinu
Souběžně ovšem vylétly i ceny pronájmů, podle realitních makléřů asi o 50 procent. Zájem o ně je přitom obrovský.
„Mladí lidé mnohdy nedosáhnou na vlastní bydlení, ale bydlet chtějí, musí. Pak není jiná volba než nájem. Proto se zvyšuje i zájem investorů, kteří nahradí propad prodeje bytů na vlastní bydlení a naopak celkový prodej zvyšují,“ říká Rastislav Šrajer ze společnosti Stafos Real.
Faktorů, které vyhnaly ceny tak vysoko, je několik. Samotní developeři tvrdí, že se do nich výrazně promítl hlavně nárůst cen ve stavebnictví.
„Hlavním důvodem zdražení pozemních staveb je skokový nárůst nákladů stavebních prací a cen materiálů. V posledních dvou letech je u některých kategorií meziroční nárůst ceny až o 25 procent,“ poukazuje Libor Tandler, výkonný ředitel Gemo Development.
„Do prodejní ceny bytů se také promítá časová náročnost projektové přípravy a následně i povolovacích procesů stavby,“ upozorňuje dále.
Vliv má i rychlost stavebního řízení jako v Čadu, říká šéf komory
S tím souhlasí například ředitel olomoucké okresní hospodářské komory Radim Kašpar.
„Připravujete nějaký projekt třeba v roce 2014. Protože však stavební řízení u nás trvá asi stejně jako v Čadu nebo Venezuele, čekáte nakonec roky, než můžete vůbec kopnout do země. Takže projekt chystáte v nějakém čase, ale pak v roce 2019 je už zcela jiná situace – změní se ekonomika, trh práce, není materiál, vše se zdražuje a množství zakázek je takové, že si stavební firmy vybírají,“ podotýká Kašpar.
„Takže původní rozpočet projektu už nemusí tak úplně dávat ekonomicky smysl, nebo by se právě u bytů musely zvýšené náklady přenést na koncového zákazníka – kupce bytu,“ doplňuje.
Majitel stavební firmy BP Stavby Morava Petr Baštinec zase upozorňuje, že se u firem projevil akutní nedostatek dělníků – navíc ve chvíli, kdy byla poptávka vůbec nejvyšší.
„Tři roky zpět byl obří stavební boom z hlediska developerů a investorů. Proto byl takový hlad po stavebních firmách a nestíhalo se to. Za poslední rok se situace obrací,“ říká Baštinec.
„Nás jako stavení firmy to zasáhlo tak, že jsme měli pod smlouvami zakázky a najednou přibývaly ve velkém projekty. Řemeslníci si začali diktovat podmínky, které pro nás byly nevýhodné,“ popisuje.
„Bytová výstavba se dělala před pěti lety za 20 tisíc za metr. Za poslední tři roky šla cena prací nahoru o dvacet procent. Chyběly tu lidské ruce a neustále se zdražují komodity. Víc už se to šponovat nemůže. Dnes je cena 36 tisíc za metr a pro developera dává ekonomicky smysl maximálně 30 tisíc. To se prostě musí projevit. Někteří developeři raději projekty dají na dva roky do šuplíku,“ shrnul Baštinec.
Developeři brzdí, i pro ně už je draho
A přesně to se také v Olomouci podle informací MF DNES už děje. Například developerská skupina Eurogema, která patří také mezi velké olomoucké hráče, tak uvažuje nad jiným pohledem na trh.
„V následujících letech budeme plánovaný objem vlastních developerských projektů naplňovat zejména výstavbou rodinných domů. Není ale vyloučeno, že v budoucnu vstoupíme do nějakého projektu výstavby bytů, který bude nachystaný jiným subjektem,“ potvrzuje vedoucí klientského centra Eurogemy David Zaoral.
Jedním z plánů, který podle několika zdrojů MF DNES jde právě kvůli vysokým cenám ve stavebnictví na chvíli „do šuplíku“, je velmi ambiciózní Šantovka Living. Loni v březnu mluvčí investora odhadoval, že na jaře 2019 by mohla být hotová první fáze výstavby. Přesto je však patrné, že aktivnější práce na ostrově u stejnojmenné obchodní galerie zatím ještě ani nezačaly.
„Do současné doby se prodala více než polovina bytů a o projekt je neustále velký zájem. V této době však není jednoduché najít vhodné volné kapacity na trhu, které jsou schopny garantovat požadovaný vysoký standard. Přesto budou v příštím týdnu zahájeny zemní práce, na které navazuje samotná výstavba,“ uvedl mluvčí investora Juraj Aláč.
Na otázku, zda problém s volnými kapacitami v překladu znamená, že se již obtížně hledá stavební firma, která by nabídla přiměřenou cenu, Aláč reagoval:
„Ano, je tím myšleno, aby byl dodavatel stavby nejen vhodný, ale také schopný a měl přiměřené finanční požadavky.“
Ceny vyhnal vzhůru i zájem investorů, ti teď mohou narazit
Ale zpět k extrémně vyšroubovaným cenám bydlení. Specifickou skupinou, která měla vliv na současnou podobu trhu, jsou investoři, kteří skupují byty a pronajímají je.
„Zájem o takzvané investiční byty a byty pro vlastní bydlení si dříve udržoval zhruba stejný poměr, kdy asi třetina byly investiční byty a dvě třetiny k vlastnímu bydlení. Zejména v posledních třech až pěti letech se ale poměr výrazně zvyšuje ve prospěch investic,“ říká Rastislav Šrajer ze Stafos Real.
„Enormně se zvyšuje zájem o koupi malometrážních neboli startovních bytů 1+kk. V současné době máme tento typ bytů vyprodaný na další dva roky dopředu,“ popisuje.
Právě tyto byty jsou často cílem investorů. Skupují je dřív, než developer vůbec kopne do země. Sázejí mimo jiné na to, že v Olomouci je asi 20 tisíc univerzitních studentů a ne všichni chtějí na koleje.
„Když se podíváte, jak se změnil trh z pohledu dispozic bytů, na trhu jsou hlavně 1+kk a 2+kk. Řada developerů a investorů s tím kalkulovala,“ potvrzuje Baštinec.
Gigantický stavení boom však zároveň může minimálně část investorů citelně zabolet. „Za období od roku 2016 do roku 2021 v Olomouci vzniknou asi čtyři tisíce nových bytů, to je bydlení pro alespoň osm tisíc lidí,“ vypočítává šéf realitky Korytar.
Což je situace, která ani podle některých stavebníků není „zdravá“. „Dva roky zpátky měli developeři 70 procent rezervovaných a prodaných bytů. Teď mají tak 20 nebo 30 procent. Nemyslím, že je cesta správným směrem chrlit takové množství bytových projektů. Není totiž jasné, kdo v nich bude bydlet,“ podotýká Baštinec.
