Plánujete investovat do nového bytu, domu nebo pozemku ve středních Čechách? Podle odborníků je teď ideální doba. Středočeský realitní trh totiž ožívá a makléři proto čekávají, že nemovitosti budou letos zdražovat. Zároveň se očekává, že by v příští týdnech mohly alespoň mírně zlevnit hypotéky.
To je přitom zásadní, protože velká většina běžných zákazníků dnes kupuje kvůli vysokým cenám byty, domy nebo pozemky úplně, nebo alespoň částečně na hypoteční úvěr. Každé procento v úrocích znamená i tisíce korun rozdíl v měsíční splátce, proto mnozí dlouho vyčkávali. Trh si ale na stávající sazby zvykl a lidé se s výší úroků začínají smiřovat.
Začátek tohoto roku zlevňování úvěrů příliš nepřál. Například mezi lednem a únorem průměrná sazba hypoték podle údajů Swiss Life Hypoindexu poklesla o pouhých 0,02 na 5,11 procenta. Je tak sice na nejnižší úrovni od jara 2022, ale sazby dál příliš neklesají. Hypoindex přitom odráží průměrnou nabídku bank.
„Naplňují se odhady o mírném poklesu až stagnaci sazeb na počátku letošního roku,“ zhodnotil analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora.
Upozorňuje však, že za určitých podmínek, zejména podle délky fixace, a pokud si klient půjčuje do 80 procent hodnoty nemovitosti, lze u bank získat i podstatně nižší úroky, a to už od 4,25 procenta.
Nyní na jaře lze podle něj navíc očekávat zajímavější snížení sazeb. „Banky totiž obvykle přicházejí s jarními akčními nabídkami, které jsou postaveny na nižších úrokových sazbách,“ uvedl. „Dramatické propady sazeb ale nečekejme. Na druhou stranu, pro rodinné rozpočty je snížení o každou setinu procenta úlevou,“ dodal.
Pro trh je podstatné, co udělají tři největší hypoteční hráči, tedy tři největší tuzemské banky. „Konkurence mezi bankami je jedním z faktorů, který by mohl s cenou hypoték zahýbat,“ říká Tom Kadeřábek, vedoucí produktového oddělení Swiss Life Select.
Jedním z hlavních faktorů, které ovlivňují celý realitní a hypotéční trh, je nejistota ohledně dalšího vývoje inflace. Klíčovou roli hraje i geopolitická situace, zejména politika nové americké administrativy pod vedením Donalda Trumpa. „Obchodní války a zavádění cel mezi Spojenými státy a zbytkem světa mohou mít zásadní dopady na evropské ekonomiky, včetně té české. Kvůli této nejistotě, která se přelévá i do nejistoty okolo dalšího vývoje inflace, nemůžeme očekávat razantnější snížení hypotečních sazeb,“ upozorňuje Kadeřábek.
Hypotéka: Mladí lidé dosáhnou nové bydlení většinou jen díky hypotéce.
Mnoho zájemců o vlastní bydlení dnes váhá, zda si vzít hypotéku hned, nebo počkat na další pokles sazeb. Vyčkávání je však riskantní. Nižší úroková sazba může sice krátkodobě snížit měsíční splátku, ale vyšší pořizovací cena nemovitosti se do celkových nákladů na bydlení promítne mnohem výrazněji. „Pokles úrokových sazeb obvykle vede k růstu cen nemovitostí, takže čekání se nemusí vyplatit. Nižší sazbu si klient sjedná jen na několik let, ale vyšší pořizovací cenu bude splácet po celou dobu úvěru,“ upozorňuje Jiří Sýkora. Podle dat, které poskytla platforma Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a ministerstvem pro místní rozvoj, ceny nemovitostí nadále rostou. Průměrná nabídková cena bytů v Praze se blíží k 145 tisícům korun za metr čtvereční, ve Středočeském kraji téměř k 84 tisícům korun. Proti loňsku je to nárůst skoro o 10 tisíc korun za metr čtvereční. Ceny jsou už tak na úrovni před covidem, a tedy na historickém maximu.
„Vidíme, že kvalitnější a atraktivnější nemovitosti se prodávají velmirychle, což tlačí ceny nahoru. Stagnace v nabídce a pokles nových developerských projektů znamená, že tento trend bude pravděpodobně pokračovat i letos,“ říká Makovský.
Ceny rostou a dál porostou
Přestože se na trhu vyskytují segmenty s nižší poptávkou a hypoteční sazby se nesnižují tak rychle, jak by kupující očekávali, realitní odborníci se shodují, že trh zůstává v růstu a dlouhodobě je investice do nemovitostí stabilní volbou.
„Vidíme, že ceny začaly růst velmi výrazně už před nějakou dobou. Teď už jsme se dostali na maximum, které tady kdy v historii bylo,“ míní Makovský. To potvrzuje i Pavel Zámečník z M&M Reality. „Vidíme, že to trvalo necelé tři roky a už jsme zase cenově jinde. Z toho vyplývá, že nákup nemovitosti je každopádně bezpečná investice,“ uvedl Zámečník.
Jen v průběhu loňského roku se ceny bytů vyhouply o 12,7 procenta. V lednu proti prosinci pak meziměsíčně stouply o 1,1 procenta. Kromě toho, že už si zákazníci zvykli na současné sazby hypoték a že na trhu chybí tisíce bytů, tak ceny šponují nahoru i další faktory, které se mohou zdánlivě zdát jako nepodstatné. „Přišlo hodně uprchlíků, především do Prahy a Středočeského kraje, kteří zvedli poptávku. Také díky dobré práci makléřů dnes nemovitosti při prodeji vypadají lépe – jsou vymalované, hezčí, je tam moderní výzdoba, takzvaný home staging a spousta další práce,“ říká Petr Čajan z kanceláře Reality pro radost.
Lehce zdražovat začaly i rodinné domy, ale s ohledem na dlouhodobě vysoké ceny se dá spíše říci, že stagnují. Makléři navíc upozorňují, že některé segmenty rodinných domů čelí obtížím a především prodávající by neměli mít přehnaná očekávání. Středočeský kraj zaznamenal výraznější pokles poptávky po těch nejdražších nemovitostech, což souvisí s vysokými úvěrovými sazbami a stále vysokými cenami energií. „Ještě stále jsou prodávající, kteří drží příliš vysokou cenu, v současnosti je skutečně problematické prodat dům v hodnotě 18 milionů za 30 milionů,“ uvedl Petr Čajan.
Celý magazín |
I přesto, že mnozí kupující už akceptují růst cen, tak ale nejsou ochotni utrácet za dům „přestřelené“ částky vysoko nad tržní hodnotou nemovitosti, zvláště pak u energeticky náročných budov, které mají drahé provozní náklady a vyžádají si nákladnou rekonstrukci. Příkladem je i případ makléře Pavla Zámečníka, který prodával nemovitost u Prahy. Šlo sice o větší dům, ale s malou zahradou, a hlavně už o starší, energeticky náročnou stavbu s nemoderním interiérem. Majitelka si původně přála získat za dům snových 28 milionů korun, ale po čtyřech letech marného prodeje nakonec souhlasila s cenou 12,5 milionu korun.
Vysoké nájmy
Velmi rychle v kraji rostou i nájmy, a to i kvůli vyšší poptávce po nájemním bydlení. Tento segment trhu se stal atraktivní i pro investory, jenže nabídka je stále poměrně slabá, což vyhání ceny vysoko. „Část investorů drží nemovitosti bez nájemníků, protože se jim více vyplatí držet nemovitost prázdnou a těžit z růstu její hodnoty,“ uvádí Petr Makovský.
Pronajímatelé podle něho navíc čelí rizikům spojeným s nevyváženou legislativou a obtížným vymáháním práv vůči nájemníkům.
