Proč má cenu kupovat staré nemovitosti?
Na první pohled je to dům na odpis s oprýskanou fasádou a zastaralými rozvody. Přesto právě podobné stavby mohou patřit k nejzajímavějším nemovitostem ve městě.
V Praze navíc nejde jen o historické činžáky. Nové využití dostávají továrny, sklady, administrativní budovy i objekty technické infrastruktury, které už ztratily původní funkci.
„V první řadě hledáme potenciál. Často nás zajímají nemovitosti, které jsou technicky nebo morálně zastaralé, ale mají dobrou polohu a možnost proměny,“ říká Martin Šrytr, Business Development Manager ve společnosti PSN, která se dlouhodobě zabývá nákupem a rekonstrukcemi nemovitostí. „Pokud vidíme, že lze vhodnou rekonstrukcí nebo změnou využití výrazně zvýšit jejich hodnotu, zbystříme,“ dodává.
Zároveň je ale přestavba továren na bydlení podstatně složitější než výměna oken a elektrorozvodů. Tyto budovy totiž bývají navrženy pro výrobu, nikoli pro každodenní život, a je proto nutné vyřešit nové dispozice, osvětlení, větrání, požární bezpečnost, technické instalace i akustiku.
Martin Šrytr
Z továrny zůstal betonový skelet
Jedním z nejzajímavějších příkladů je dominantní budova bývalé továrny Microna, která z pravého břehu Vltavy hlídá pražskou čtvrť Modřany. Někdejší průmyslový objekt dnes nese jméno Vanguard a uvnitř výrobní budovy vzniklo 150 loftových jednotek.
Při přestavbě však nezmizelo všechno staré pod nánosem sádrokartonu, ale právě naopak. Charakter domu stále určuje masivní železobetonový skelet, vysoké stropy a některé další prvky připomínající jeho původní funkci. V suterénu, kde se dříve nacházel kryt civilní ochrany s mohutnými ocelovými dveřmi, je dnes wellness a bazén.
 |
Nový život pro telefonní ústředny
Neutěšenou prázdnotou často zejí budovy někdejších telefonních ústředen, které kvůli technologickému pokroku postupně ztratily původní využití. Příkladem je monumentální budova bývalé Meziměstské telefonní ústředny ve Fibichově ulici na Žižkově, která je již nefunkční, ale samotná stavba zůstala.
Nyní probíhá její přeměna na nájemní byty. Charakteristický vnější ráz budovy má zůstat zachován, zatímco uvnitř se dispozice přizpůsobí novému účelu.
Rezidenční projekt Fibichova
Zachránit, nebo zbourat? Někdy platí obojí
Ne všechny kancelářské budovy však lze jednoduše změnit na bydlení. Může jim chybět dostatek denního světla, mají nevhodnou konstrukční výšku nebo by byla změna dispozic příliš nákladná. Ani technicky dobře zachovaný dům proto nemusí být automaticky vhodným kandidátem na rekonstrukci.
„Dům může být ve špatném stavu, a přesto mít obrovský potenciál díky lokalitě nebo dispozici. Naopak perfektně zachovalá budova nemusí mít perspektivní funkci. Klíčové je odhadnout, zda bude o její budoucí využití skutečný zájem,“ vysvětluje dále Martin Šrytr s tím, že na prvním místě je vždy lokalita: „Budovu lze rekonstruovat, změnit její využití nebo technický stav. Jediné, co nikdy nezměníte, je místo.“ Investor musí porovnat historickou a architektonickou hodnotu stavby s jejím technickým stavem, možnostmi dalšího využití a náklady, které by rekonstrukce vyžadovala.
Zvlášť názorně je tento princip vidět na bývalých průmyslových areálech, jako je například vršovický Koh-i-noor, který se právě renovuje. Část historických objektů má zůstat zachována a projít rekonstrukcí, zatímco jiné nahradí nová výstavba. V areálu má postupně vzniknout zhruba šest stovek jednotek.
Projekt Palác Dlážděná
Největší překvapení často čeká pod podlahou
Při rekonstrukci Paláce Dlážděná byl v roce 2018 proveden archeologický výzkum, který odkryl historické studny a pozůstatky starší zástavby. Archeologové našli také množství středověké keramiky. Nálezy zde pocházely ze 14. a 15. století.
Méně romantické překvapení přinesl průzkum samotné stavby. „Bylo zjištěno, že je v horším technickém stavu, než se původně předpokládalo. Interiéry i exteriéry byly v minulosti poznamenány necitlivými úpravami; zejména přestavba z druhé poloviny 20. století vzala mnohé z historického vzhledu a kvality objektu. Proto bylo i naší upřímnou snahou vrátit domu jeho původní reprezentativní a honosnou tvář, čistotu a materiálovou pravdivost,“ popsal architekt Jakub Žoha pro odborný online magazín ESTAV.cz
Projekt Palác Dlážděná
Takové situace nejsou u starých domů neobvyklé. Projektanti sice mají před rekonstrukcí k dispozici archivní dokumentaci, sondy a technické průzkumy. I tak ale často až po odkrytí některých konstrukcí zjistí, co se s domem během desetiletí skutečně dělo. Za omítkou může být zazděný otvor, jiný typ zdiva, než se čekalo, poškozené trámy nebo konstrukční zásah, který v dokumentaci vůbec není.
U historických budov se navíc často kombinují materiály z různých období. Jinak se chová původní kamenné nebo cihelné zdivo a jiné vlastnosti mohou mít materiály použité při pozdějších opravách. Pak není jisté, kolik původních předpokladů ještě platí a o kolik se rekonstrukce kvůli novým zjištěním prodraží.
Podobná situace přitom může nastat nejen u velkých továren. Majitel staršího činžovního domu může před obdobnou otázkou stát ve chvíli, kdy dům zdědí a zjistí, že potřebuje investici, kterou už nechce nebo nemůže realizovat. Pak přichází na řadu rekonstrukce, případně prodej domu investorovi.
Sousedé i památkáři
Jak ale upozorňuje Martin Šrytr, není technický stav budovy tím největším problémem: „Mnohem složitější bývají právní překážky, komplikované majetkové vztahy nebo situace, kdy záměr naráží na dlouhodobý odpor okolí.“
U činžovních domů může jít například o složitou vlastnickou strukturu, spoluvlastnictví, věcná břemena, nájemní smlouvy nebo jiné právní vztahy. Proto nerozhoduje jen cena činžovního domu. Pokud je budova kulturní památkou nebo leží v památkově chráněném území, nelze s ní nakládat stejně jako s běžnou novostavbou. Řešit se může vzhled fasády, okna, dveře, střecha, dochované konstrukce nebo materiály. „Pro mnoho lidí není nemovitost jen investicí, ale také osobní historií. Proto je důležité budovat důvěru a být schopen splnit vše, co bylo dohodnuto. Často nejde pouze o cenu, ale také o jistotu, že celý proces proběhne korektně a bez komplikací,“ uvádí dále Martin Šrytr.
Do povolování mohou vstoupit také vlastníci sousedních nemovitostí, pokud mohou být jejich práva projektem přímo dotčena. Typickým tématem bývá zastínění, doprava, hluk, odstupy staveb nebo dopad nové výstavby na okolí. Soused sice nemá automatické právo projekt „zakázat“, konflikt s okolím však může jeho přípravu výrazně zkomplikovat a prodloužit.
„Dnes už nestačí mít kvalitní projekt. Klíčové je umět komunikovat se všemi, kterých se změna dotkne. Samosprávy, památkáři i místní obyvatelé mají legitimní zájmy a úspěšný projekt musí umět hledat společnou řeč,“ uzavírá Martin Šrytr.
Obsah vznikl ve spolupráci se společností PSN.
