1. Základní vymezení spoluvlastnictví
Chceme-li jednoduše vyjádřit, co spoluvlastnictví znamená, lze říci, že jde o situaci, kdy vlastnické právo k jedné věci (nemovitosti) náleží současně více osobám. Občanský zákoník, který problematiku spoluvlastnictví upravuje, stanoví, že „každý spoluvlastník má právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka“ (§ 1117 občanského zákoníku).
V praxi to znamená, že chcete-li nakládat s nemovitostí jako celkem, musí tuto dispozici (například převodní smlouvu) učinit všichni spoluvlastníci.
Druhou rovinou spoluvlastnictví je vlastnictví podílu k nemovitosti. Jako spoluvlastník jste současně výlučným vlastníkem (nejde-li o společné jmění manželů) tzv. ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Se svým spoluvlastnickým podílem proto můžete nakládat (s výjimkami uvedenými dále) samostatně, a to i bez souhlasu ostatních spoluvlastníků.
Pro praxi:
Uzavíráte-li smlouvu na převod nemovitosti, která je ve spoluvlastnictví, pak je třeba rozlišovat, zda se převádí celá nemovitost, nebo jen spoluvlastnický podíl. Převádí-li se celá nemovitost, pak je třeba ji v kupní smlouvě identifikovat údaji podle katastrálního zákona, např. pozemek parc. č. st. 201, jehož součástí je stavba č. p. 15 (rodinný dům) v katastrálním území Kotěhůlky. Je vhodné také uvést, jaké jsou podíly k převáděné nemovitosti, tj. například František Vondra vlastní spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/3 vzhledem k celku nemovitosti a Jindřich Vondra vlastní spoluvlastnický podíl ve výši id. 2/3 vzhledem k celku nemovitosti.
Pokud by chtěl František Vondra převést na třetí osobu pouze svůj spoluvlastnický podíl na nemovitosti, pak by vymezení předmětu převodu bylo následující: spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/3 vzhledem k celku pozemku parc. č. st. 201, jehož součástí je stavba č. p. 15 (rodinný dům) v katastrálním území Kotěhůlky.
2. Výše spoluvlastnického podílu
Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, vždy je v katastru nemovitostí evidováno, v jakém „poměru“ je vlastněna jednotlivými spoluvlastníky. Jinými slovy: jaká je velikost spoluvlastnického podílu daného spoluvlastníka.
Výše spoluvlastnického podílu má i další dopady. Jde-li například o rozhodování o způsobu užívání nemovitosti a její správě (například kdo tam bude bydlet, jaké budou prováděny opravy a podobně), vyjadřuje výše spoluvlastnického podílu slovy zákona „míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci“ (§ 1122 odst. 1 občanského zákoníku). Většinový spoluvlastník tak může v určitých případech „přehlasovat“ menšinového spoluvlastníka. Občanský zákoník poměrně podrobně stanoví, v jakých případech je třeba větší než nadpoloviční většiny hlasů. Současně na více místech stanoví možnost soudní ochrany pro přehlasovaného spoluvlastníka.
Obdobně je výše spoluvlastnického podílu rozhodující i pro náklady spojené s nemovitostí, ale i pro užitky z nemovitosti vyplývající (např. nájemné).
Dále přímo ze zákona vyplývá domněnka, že není-li výše podílu určena, má se za to, že podíly jsou stejné.
Pro praxi:
Kupujete-li nemovitost do spoluvlastnictví, nezapomeňte uvést, v jakých spoluvlastnických podílech jako kupující nemovitost nabýváte. Pokud bude ve smlouvě uvedeno pouze to, že nabýváte nemovitost do podílového spoluvlastnictví, pak budou podíly stejné. Jsou-li tedy dva kupující, každý nabyde spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 vzhledem k celku; jsou-li kupující tři, pak každý 1/3. Vymezení výše nabývaného spoluvlastnického podílu je zásadní zejména v situacích, kdy jeden ze spoluvlastníků platí podstatně vyšší část kupní cenu než druhý.
3. Vznik spoluvlastnictví
Spoluvlastnictví může vzniknout několika různými způsoby. Nejčastěji jde o vznik spoluvlastnictví v důsledku koupě, darování či dědění.
Koupí vznikne spoluvlastnictví v případě, že na straně kupující je více osob, které současně nemají jiný režim vlastnictví (např. společné jmění manželů). Může jít například o koupi jedné nemovitosti nesezdanými partnery nebo několika investory.
Obdobně je tomu s darováním. Rodiče se například mohou rozhodnout darovat svou nemovitost společně více svým dětem.
Je-li nemovitost součástí pozůstalosti, velmi často je důsledkem dědického řízení vznik spoluvlastnictví. Pokud totiž dědici mezi sebou neuzavřou dohodu, podle které by se vlastníkem nemovitosti stal jen jeden z nich nebo pokud si více nemovitostí z pozůstalosti mezi sebou nerozdělí, nabydou nemovitosti do spoluvlastnictví podle velikosti svých dědických podílů.
4. Správa a rozhodování mezi spoluvlastníky
Je přirozené, že jako spoluvlastníci můžete mít rozdílné představy o tom, jak má být nemovitost užívána a spravována. Proto občanský zákoník obsahuje celou řadu ustanovení o správě společné věci.
Základní rozlišení spočívá v tom, zda se jedná o běžnou správu nebo rozhodnutí o významné záležitosti. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. K přijetí rozhodnutí o významné záležitosti se vyžaduje souhlasu alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Hlasy se počítají podle velikosti podílů jednotlivých spoluvlastníků.
Občanský zákoník výslovně nevymezuje okruh jednání, která se řadí pod běžnou správu. Výkladem však lze dovodit, že se jedná o každodenní provozní záležitosti, například servisní prohlídky zařízení nacházejících se v nemovitosti, uzavírání smluv o dodávce energií nebo běžnou údržbu. Jde-li o významnou záležitost, zde zákon uvádí příkladmo že se jedná o případy „podstatného zlepšení nebo zhoršení věci, změně jejího účelu či o její zpracování“.
Obecně dále platí, že z právního jednání týkajícího se společné věci jste jako spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (§ 1127 občanského zákoníku). Nejedná-li se však o neodkladnou záležitost, je nutné, aby byli zbývající spoluvlastníci alespoň vyrozuměni o potřebě rozhodnout. To platí i v případě výrazně menšinových spoluvlastníků.
Pro praxi:
V každém případě lze doporučit, abyste jako spoluvlastníci o záležitostech týkajících se společné nemovitosti navzájem komunikovali, a to i v případě, že je jeden ze spoluvlastníků většinový. Přinejmenším by měl být vždy spoluvlastník vyrozuměn například o zamýšlených opravách nemovitosti. Při nedodržení těchto postupů se vystavujete riziku, že ostatní spoluvlastníci se například odmítnou podílet na nákladech spojených s opravami, protože o nich nebyli vyrozuměni.
5. Předkupní právo
V praxi se lze setkat se zažitou představou, že spoluvlastníci mají mezi sebou automaticky předkupní právo. To však není pravda.
Současné znění občanského zákoníku zakotvuje zákonné předkupní právo mezi spoluvlastníky jen v případech, kdy jste jako spoluvlastníci nemohli vznik spoluvlastnictví od počátku ovlivnit. Typicky se jedná o situace dědění podle zákonné dědické posloupnosti nebo podle závěti. Toto předkupní právo je navíc omezeno časově, a to po dobu 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví.
Předkupní právo mezi spoluvlastníky tak nevzniká, pokud jste spoluvlastnictví založili vlastním právním jednáním (například jste jako partneři společně koupili nemovitost do podílového spoluvlastnictví).
Pro praxi:
Chcete-li vyloučit možnost, aby se spoluvlastnický podíl na společné nemovitosti dostal bez Vašeho vědomí do vlastnictví třetí osoby, můžete si vzájemné předkupní právo sjednat smluvně.
6. Prodej spoluvlastnického podílu
Při prodeji nemovitosti ve spoluvlastnictví si vždy musíte nejprve ujasnit, zda prodáváte společně celou nemovitost, nebo jen svůj spoluvlastnický podíl. Správné označení nemovitosti ve smlouvě pro obě tyto situace jsem uvedl už výše.
Z praktického hlediska je dobré vědět, že z pohledu prodávajících vždy prodáte celek nemovitosti výhodněji než pouhý podíl na nemovitosti. Tržní hodnota spoluvlastnického podílu je vždy nižší než by matematicky odpovídalo podílu na tržní hodnotě nemovitosti. Jinými slovy: pokud jste spoluvlastníkem nemovitosti v tržní hodnotě například pěti milionů korun, nelze předpokládat, že svůj spoluvlastnický podíl ve výši id. 1/2 vzhledem k celku prodáte za částku dva a půl milionu korun. Vždy půjde o nižší částku. Naopak pokud prodáváte jako spoluvlastníci nemovitost společně, zpravidla jste schopni ji společně prodat za tržní cenu a tuto kupní cenu si rozdělit podle poměru svých spoluvlastnických podílů.
Výši kupní ceny za prodej spoluvlastnického podílu ovlivňuje celá řada faktorů. Zájemce o koupi bude jistě chtít vědět, jakým způsobem je nemovitost užívána. Nižší cenu obdržíte, pokud nemovitost užívá jen druhý ze spoluvlastníků. Svou roli také hrají případné problematické vztahy mezi spoluvlastníky. Ty totiž zvyšují riziko soudních sporů o vypořádání spoluvlastnictví, které mohou trvat i několik let. Nižší cena vyplývá také z užšího okruhu zájemců o koupi nemovitosti – o spoluvlastnický podíl bude mít s nejvyšší pravděpodobností zájem obchodník v tomto oboru, nikoliv „běžný“ zájemce, který chce nemovitost využít k uspokojení svých bytových potřeb.
