Mladí lidé už neřeší vlastní bydlení, ale hlavně měsíční náklady. Stěhují se tak během života víckrát v závislosti na změně životních potřeb, například za prací, za výhodnější cenou nájmu, lokalitou či větším prostorem. V pozdějším věku a po odchodu dětí pak zase do menšího bytu. Česká republika se tak posouvá směrem k zemím, kde je nájemní bydlení běžným standardem, a přitom jsou náklady na bydlení jsou v Česku jedny z nejvyšších v Evropě v poměru k příjmům.
Nájmy jako nový standard
V Česku stále přetrvává tradiční představa „vlastního bytu“ jako základní podmínky k založení rodiny. Podle sociologických průzkumů však dnes více než dříve platí, že není důležité vlastnit, ale vyjít s měsíčními výdaji, které rostou u nájmů i u vlastnického bydlení, což celkový stres domácností jen zvyšuje.
Nedostupné bydlení tak začíná mít přímý společenský dopad. Mladí lidé ztrácejí mnoho jistot, které generace před nimi braly jako samozřejmost, a hovoří se doslova o „krizi bydlení“. Existují studie, které potvrzují přímou souvislost mezi cenami bydlení a poklesem porodnosti. Mladé páry často odkládají děti, protože se bojí finanční zátěže i nejistoty kolem bydlení. Stresuje je hlavně růst celkových nákladů na bydlení, protože s růstem cen nemovitostí se zvyšují i ceny nájemného. Flexibilita bydlení je tedy spíše nutností, nikoli životní volbou.
Hlavní města na žebříčku nedostupnosti
Podle Přehledu evropských trhů s rezidenčními nemovitostmi, který publikovala v srpnu 2025 společnost Deloitte, zaujímá Praha v roce 2025 třetí místo mezi evropskými městy s nejmenší dostupností nového bydlení. Na prvním místě je pak podle průzkumu Amsterdam, kde musí zájemci o průměrný byt investovat částku odpovídající 15,4násobku svého hrubého ročního příjmu. Na druhém místě skončily Athény, kde je potřeba 15,3násobek, v Praze pak podle Deloitte 15násobek.
Co přinesou změny stavebního zákona?
Český bytový trh zůstává v hlubokém deficitu. Na vině je především legislativa a nefunkční proces povolování nových staveb. Podle analýzy stavebnictví a bytového trhu od SAR (Sdružení pro architekturu a rozvoj) z roku 2024 trvá v Praze vyřízení stavebního povolení na standardní bytový dům často více než 10 let. Podle odborníků je však česká stavební legislativa v natolik vážných, principiálních problémech, že je nebude možné odstranit jen drobnou úpravou, ale přenastavením celého systému.
Nově vznikající vláda připravila novou podobu stavebního zákona, přesněji vrací do hry původní návrh zákona z dílny ministryně Dostálové z roku 2020. Ten by měl povolovací procesy urychlit tím, že systém stavebních úřadů na obcích převezme celostátní Centrální stavební úřad, na což by měla navázat reforma územního plánování a nakonec digitalizace stavebního řízení. „Jestli se tak stane, asi tou nejvýznamnější změnou bude zavedení státní stavební správy v čele s nejvyšším stavebním úřadem. To znamená, že povolování staveb už nepoběží pod taktovkou obcí, ale bude o nich rozhodovat stát,“ vysvětluje Jakub Štilec z advokátní kanceláře Štilec & Partners, který poskytuje poskytuje poradenství zejména v oblasti rezidenčního a komerčního developmentu.
Jakub Štilec
„Dalším podstatným momentem ve slibech nové vlády je úprava územního plánování. Chce vytvořit legislativu, která městům umožní pružněji reagovat na měnící se potřeby jejich obvodů. Zde nejde ani tak o nějakou revoluční novinku, ta legislativa se již rozpracovala a třeba ji nějakým způsobem dotáhnout,“ doplňuje Jakub Štilec s tím, že ne každá změna musí nutně vést ke zlepšení a bude záležet na konkrétní podobě přenesení politických proklamací.
Dá se v blízkém horizontu očekávat lepší dostupnost a zlevnění bytů?
Podle Jakuba Štilce je klíčový fakt, že se má bydlení konečně označit za veřejný zájem, čímž se výstavbě přiřadí určitá vyšší legislativní důležitost, v důsledku čehož by měla mít rovné podmínky s jinými veřejnými zájmy, jako je ekologie, památková péče apod.
„Zvýšení dostupnosti bydlení určitě nečekám. Nejsou k tomu bohužel žádné důvody. Demografický tlak na růst měst je obrovský a nůžky deficitu výstavby se stále rozevírají. I kdyby se připravila kdovíjak efektivní legislativa a povolování běželo jako po drátkách, stejně se narazí na limity produkce stavebního trhu. Tak velký ten deficit výstavby je,“ uzavírá Jakub Štilec.
Obsah vznikl ve spolupráci s advokátní kanceláří Štilec & Partners.
