Vzor: Smlouva o prodeji pozemku

Kupní smlouva na nemovitost (pozemek, dům) je jednou z nejčastěji uzavíraných smluv týkajících se nemovitostí. Vždyť kdo z nás by nechtěl vlastnit dům či pozemek, kde by byl jen svým pánem?

Při koupi pozemku si prověřte i to, jaké stavby v okolí se plánují | foto: Jan Bayerle

Kupní smlouva k pozemku výhodná pro prodávajícího

Kupní smlouva k pozemku výhodná pro kupujícího

K převodu vlastnictví k nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí nestačí samotná kupní smlouva, je nutné ji také tzv. vložit do katastru nemovitostí. Až zápisem do katastru nemovitostí se kupující stává vlastníkem věci - pozemku.

Ve smlouvě o koupi pozemku sjednejte vše potřebné

Přestože hodnota převáděných pozemků je obvykle značná, často se v praxi kupní smlouvě nevěnuje taková pozornost, jakou by si zasluhovala. Smluvní strany sice obvykle sjednají smlouvu platně, nicméně nepromyslí řádně vedlejší dohody, které jsou pro bezproblémový převod velice důležité. Tak např. strany sjednají výplatu kupní ceny způsobem, který je pro jednu z nich nevýhodný:

• pro kupujícího je nevýhodné zaplatit kupní cenu prodávajícímu před vkladem do katastru, protože až vkladem se stává kupující vlastníkem
• pro prodávajícího je naopak nevýhodné obdržet kupní cenu až po vkladu, neboť ke vkladu dojde obvykle bez větších problémů a on tak pozbude vlastnictví, nicméně nemá jistotu, že mu bude kupní cena uhrazena

Výše uvedeným problémům se právní praxe brání tak, že je kupní cena složena do bankovní, advokátní nebo notářské úschovy před podpisem kupní smlouvy nebo v den podpisu kupní smlouvy, ale prodávajícímu je vydána až po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento postup lze smluvním stranám jen doporučit, neboť se jedná o ověřený vyvážený způsob chránící obě smluvní strany.

Důležitá jsou prohlášení o stavu pozemku

Další z věcí, na které se často zapomíná, jsou "vlastnosti" kupovaného pozemku. Zejména kupující by si měl ověřit stav pozemku nejenom po právní stránce, ale i po stránce faktické a měl by po prodávajícím požadovat, aby prohlásil, že pozemek je vhodný k tomu účelu, za jakým jej kupující nabývá. Ale kupující by měl i sám aktivně prověřovat, jak to s jeho pozemkem je.

Kupujícímu lze doporučit před koupí prověřit:

• zda je pozemek přístupný z veřejné komunikace
• zda lze pozemek napojit na inženýrské sítě
• jaká je v okolí plánovaná výstavba (nejlépe je se informovat na stavebním úřadě a nahlédnout do územních plánů)
• přeměřit alespoň rámcově pozemek, zda oplocená výměra odpovídá údajům z katastru
• zda pozemek není zatížen žádnými předkupními právy, zástavními právy, právy třetích stran ve formě věcných práv, práv nájmu nebo jiných práv či omezení a zatížení ve prospěch třetích stran
• zda pod pozemkem nevedou inženýrské sítě či např. vodoteče, jež by nešly přeložit
• informovat se u sousedů ohledně existujících problémů
• poradit se s advokátem a případně i daňovým poradcem

Náležitosti kupní smlouvy

Pokud se jedná o náležitosti kupní smlouvy, kromě kupní ceny je třeba zejména specifikovat převáděný pozemek. Jaké údaje musí kupní smlouva ohledně pozemku obsahovat, určuje § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Lze doporučit vedle vyjmenování základních údajů (parcelní číslo, katastrální území a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu – tento údaj je patrný z listu vlastnictví) přímo ve smlouvě případně přiložit ke smlouvě také výpis z katastru nemovitostí s označeným pozemkem (postačí kopie výpisu). Tím se odstraní veškeré případné pochybnosti. Kupní smlouva pro koupi pozemku musí být uzavřena písemně (§ 46 Občanského zákoníku) a spolu s podpisy smluvních stran musí být na jedné (svázané) listině (nelze tedy někomu poslat pouze návrh s tím, že on by na jiném papíru odpověděl, že s tímto návrhem souhlasí).

§ 5 zákona č. 344/1992 Sb.:

V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musí být označeny:

• pozemky parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu,
• pozemky, které jsou evidovány zjednodušeným způsobem (§ 29 odst. 3 zákona), parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo scelovacího operátu, a s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží,
• má-li být část pozemku sloučena do pozemku sousedícího nebo má-li z více částí vzniknout nový pozemek, je přípustné též označení převáděné části pozemku v listině písmenem malé abecedy s odkazem na geometrický plán, kterým je vymezena, pokud z listin předložených pro zápis do katastru vyplývá realizace všech nezbytných změn právních vztahů podle takového geometrického plánu.

Ověřené podpisy: v praxi nutnost

Zákon sice striktně nepožaduje, aby podpisy na kupní smlouvě byly úředně ověřeny (na matrice, před notářem atp.), protože katastrální úřad může pravost podpisu zjistit i jinak, ale v praxi je třeba na ověření podpisů smluvních stran trvat. Není však třeba ověřovat podpisy na všech exemplářích smlouvy, postačuje je ověřit na jednom z exemplářů, který je zasílán katastrálnímu úřadu (katastrální úřad musí dostat stejný počet vyhotovení smlouvy, jako je počet účastníků smlouvy). V praxi je však vhodné, aby i každá ze smluvních stran dostala jeden exemplář smlouvy s ověřeným podpisem pro své potřeby.

Pozor na společné jmění manželů

Pokud by na straně kupujícího či prodávajícího byli manželé, je třeba, aby smlouvu podepsali oba manželé a případně je třeba do smlouvy doplnit, že kupující – manželé - nabývají pozemek do svého společného jmění manželů.

Zapomínat byste také neměli na to, že prodávajícím i kupujícím může být i cizinec. Ne všichni cizinci ale mohou v České republice nabývat nemovitosti. V případě pochybností se proto poraďte s advokátem.

Prodej nemovitosti a daně

Prodej pozemku a jiné nemovitosti je podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, předmětem daně z převodu nemovitostí. Sazba daně činí 3 % ze základu daně, kterým je buď kupní cena sjednaná ve smlouvě, nebo cena určená znaleckým posudkem (resp. vyšší z obou těchto cen). Příjem získaný prodejem pozemku může však být i předmětem daně z příjmů (zejména pokud prodávající nabyl pozemek za cenu nižší, než za jakou ji prodává).

Vyhledejte odbornou radu

Obecně jako u jiných smluv, u kterých jde o větší částky peněz, je vhodné, aby se smluvní strany před uzavřením smlouvy poradily s advokátem či daňovým poradcem. Částky vynaložené za takové poradce jsou obvykle nesrovnatelně nižší, než rizika, která hrozí při nesprávném postupu nebo v důsledku neplatnosti smlouvy.