Ukončení nájmu bytu dohodou upravuje § 710 Občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že zákon ponechává na vůli nájemce a pronajímatele, jak se na ukončení nájmu dohodnou, mohou si smluvní strany upravit v dohodě o skončení nájmu veškerá vzájemná práva a povinnosti.
Dohoda o ukončení nájmu bytu |
Samotná dohoda o ukončení nájmu musí být uzavřena písemně. Před uzavřením dohody o ukončení nájmu je vhodné pečlivě prostudovat samotnou nájemní smlouvu, protože v ní budou obvykle řešeny i otázky spojené s ukončením nájmu. Ty záležitosti, které budou upraveny v nájemní smlouvě, již není třeba v dohodě o ukončení nájmu zvlášť upravovat.
Nezapomeňte na předávací protokol
Z praktického hlediska je důležité sepsat při předání pronajatého bytu stav měřičů energií a také protokol o stavu bytu. Pro případ, že by jedna ze stran odmítla zápis podepsat, je vhodné si sebou k předání bytu vzít svědka a také pořídit foto či videodokumentaci případných škod na domě vzniklých. Takováto dokumentace ulehčí prokazování stavu domu v případném soudním sporu.
Pozor na nadměrné opotřebení
Zákon upravuje skončení nájmu dohodou pouze rámcově, takže je možné si volně sjednat otázky, které strany považují za důležité. Co zákon především upravuje, jsou pravidla pro případ nadměrného opotřebení bytu či pro případ, kdy nájemce provedl na domě nějaké změny. Podle § 682 Občanského zákoníku tak platí, že pokud skončí nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatou věc ve stavu odpovídajícím sjednanému způsobu užívání věci a nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pokud by pak došlo k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajatého bytu, může se pronajímatel domáhat náhrady pouze do šesti měsíců od vrácení bytu, jinak nárok zanikne. Z toho vyplývá, že pokud nájemce nadměrně byt poškodil a dobrovolně tuto škodu neuhradil, musí pronajímatel do 6 měsíců ode dne předání domu podat žalobu u soudu, jinak jeho nárok zaniká. Podle § 683 Občanského zákoníku odpovídá nájemce i za škody způsobené osobami, kterým umožnil do pronajatého bytu přístup, za náhodu však neodpovídá. Osobami, kterým umožnil nájemce do bytu přístup, se rozumí jak členové rodiny nájemce, tak např. jeho hosté či řemeslníci provádějící opravy. Nájemce za sebe a tyto další osoby odpovídá objektivně, bez ohledu na to, zda zavinily vzniklou škodu, ledaže by došlo ke škodě náhodou. Nájemce se může odpovědnosti zprostit rovněž v případě, že škodu zavinil pronajímatel.
Změny provedené nájemcem v bytě
Pokud se dohodne pronajímatel s nájemcem v průběhu trvání nájmu na tom, že nájemce provede v bytě nějaké změny (nikoliv opravy, které jsou řešeny speciálními ustanoveními), je třeba při ukončení nájmu takovéto změny vypořádat.
Zákon při tom stanoví tato pravidla:
- změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele
- úhradu nákladů na provedené změny může nájemce požadovat po pronajímateli jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal; v takovém případě – není-li dohodnuto jinak - je nájemce oprávněn požadovat úhradu těchto nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení těchto změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci
- pokud pronajímatel sice dal souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota bytu. V předchozí variantě tak nájemce může požadovat to, co skutečně vynaložil, po odečtení srážky za opotřebení, v této variantě může nájemce požadovat jen to, o co se zvýšila celková hodnota bytu. Pokud tedy nájemce posune např. jednu příčku z jeho subjektivních estetických důvodů, aniž by tím nějak zvýšil hodnotu bytu, pronajímatel (pokud k posunutí příčky dal souhlas) nebude muset nájemci nic hradit, protože celková hodnota bytu se tím nezvýšila.
Pokud by nájemce provedl změny v bytě bez souhlasu pronajímatele, je podle zákona povinen po skončení nájmu uvést dům na své náklady do původního stavu.
Je třeba upozornit, že pro pronajímatele mohou mít výše uvedené změny i daňové konsekvence (zejména pokud by se jednalo o podnikatele), je proto vhodné tyto otázky konzultovat s advokátem či daňovým poradcem.
