Problematika katastru nemovitostí je aktuálně řešena dvěma relativně samostatnými zákony, z nichž jeden upravuje zejména problematiku toho, co se do katastru nemovitostí zapisuje (zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí), a druhý samotný proces zápisu do katastru nemovitostí (zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem). S účinností nového zákona o katastru nemovitostí bude problematika katastru nemovitostí upravena převážně v tomto novém předpise, s výjimkou některých dílčích otázek, které budou řešeny přímo v novém občanském zákoníku. Níže si přiblížíme některé změny, které zákon o katastru nemovitostí, potažmo nový občanský zákoník, ve vztahu ke katastru nemovitostí zavádí do českého právního řádu. Budeme se zabývat zejména zápisem práv do katastru nemovitostí a vkladovým řízením.
Změna terminologie
Vládní návrh nového katastrálního zákona |
Nový občanský zákoník již nepoužívá (s výjimkou přechodných ustanovení) pojem katastr nemovitostí, namísto toho hovoří nová právní úprava o veřejných seznamech. Katastr nemovitostí pak bude jedním z takových veřejných seznamů (viz § 1 zákona o katastru nemovitostí).
Posílení principu materiální publicity
Dle platné právní úpravy a převažující judikatury, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má skutečný stav převahu nad stavem zápisů v katastru. V současné době tak není dostatečně poskytnuta ochrana osobě jednající v důvěře v zápis v katastru nemovitostí. V novém občanském zákoníku je naopak preferován tzv. princip materiální publicity, tedy ochrany nabyvatele jednajícího v důvěře v zápis v katastru nemovitostí (v pravdivost a úplnost právních vztahů evidovaných v katastru nemovitostí). Dle uvedené zásady, pokud stav zapsaný v katastru nemovitostí není v souladu se skutečným právním stavem, je poskytována ochrana osobě, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné dle katastru nemovitostí. Nadále by tedy zápis v katastru nemovitostí měl převažovat nad skutečností (zákona zakotvuje z tohoto pravidla některé výjimky, zejména v § 984 odst. 2, § 985 a § 986 nového občanského zákoníku).
Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník § 984 (1) Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis. |
Preference zápisu vkladem
Vkladem se budou nově, kromě práv k nemovitostem vzniklých ze smluv, zapisovat i práva, která vznikla, změnila se či zanikla na základě zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem nebo zpracováním, která byla doposud zapisována do katastru nemovitostí záznamem.
Návrh na vklad a zahájení vkladového řízení
Vkladové řízení bude možno zahájit pouze na návrh účastníka vkladového řízení, přičemž zákon o katastru nemovitostí ani nový občanský zákoník neukládá žádnou lhůtu, do kdy musí být u příslušného katastrální úřadu návrh na vklad podán. Vzhledem k tomu, že bude důsledně uplatňován výše popsaný princip materiální publicity, bude tedy v zájmu samotných účastníků právního jednání, aby návrh na vklad podali. Dle platné právní úpravy je rozhodujícím okamžikem pro určování pořadí zápisů práv do katastru nemovitostí den podání návrhu na vklad práva. Dle zákona o katastru nemovitostí je nově určující pro určení toho, čí právo bude do katastru nemovitostí zapsáno (tzv. zásada priority), okamžik podání, který je vymezen nejen konkrétním dnem, ale i hodinou a minutou doručení návrhu.
Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník § 982 (1) Pro pořadí věcných práv k cizí věci rozhoduje doba podání návrhu na zápis práva. Práva zapsaná na základě návrhů podaných v téže době mají stejné pořadí. |
Přílohou návrhu na vklad již nebude vkladová listina (např. kupní smlouva) v počtu vyhotovení o dvě větším než je počet účastníků vkladového řízení, vkladová listina se bude podávat pouze v jednom vyhotovení a bude možné ji předložit v listinné či elektronické podobě. Ve sbírce listin bude následně vedena v té podobě, ve které byla katastrálnímu úřadu předložena. Bude-li účastník vkladového řízení zastoupen na základě plné moci, podpis zmocnitele na připojené plné moci musí být úředně ověřen. Uvedené pravidlo se neuplatní pouze v případě, že se vklad provádí na základě veřejné listiny, kdy osobou, která předmětnou plnou moc udělila, je osoba, která veřejnou listinu sepsala.
Provedení vkladu
Chraňte sebe i svůj domovVyberte to nejvýhodnější pojištění majetku pomocí Osobni.Finance.iDNES.cz. |
Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela vyhotoví, rozhodnutí o jeho povolení nebude písemně vyhotovováno a rozhodnutí nabude právní moci záznamem ve spisu. Pokud katastrální úřad návrhu na vklad zcela nevyhoví, je povinen vyhotovit písemné rozhodnutí a toto doručit účastníkům vkladového řízení. V takovém případě rozhodnutí nabude právní moci až okamžikem jeho doručení účastníkům vkladového řízení. Katastrální úřad již nebude účastníkům vkladového řízení zasílat po provedení vkladu vkladovou listinu s vyznačenou doložkou o povolení vkladu práva. Namísto toho obdrží účastníci vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru nemovitostí proveden. V případě, že bude účastník vkladového řízení (tedy ten, jehož práva k nemovitosti dle zápisu zanikají nebo se omezují) ve vkladovém řízení zastoupen na základě plné moci, bude uvedené vyrozumění zasíláno nejen jeho zmocněnci, ale vždy i tomuto účastníkovi na adresu uvedenou v katastru nemovitostí. To má bránit podvodným převodům nemovitostí na základě padělaných plných mocí. Primárně bude doručováno do datových schránek účastníků vkladového řízení, jinak do vlastních rukou.
Nový zákon o katastru nemovitostí dále ke zvýšení ochrany vlastníků nemovitostí počítá i s tím, že již v okamžiku, kdy je na katastr podán návrh na zahájení vkladového řízení, vyrozumí katastr účastníky vkladového řízení o potenciální změně zápisů, avšak pouze prostřednictvím jejich datových schránek.
Návrh nového katastrálního zákona § 16 (1) O vyznačení, že právní vztahy jsou dotčeny změnou, katastrální úřad informuje účastníky vkladového řízení prostřednictvím datové schránky. Jinak než prostřednictvím datové schránky se tato informace nezasílá. (2) Vezme-li navrhovatel návrh na vklad zpět, vkladové řízení se zastaví pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. (3) Zúží-li navrhovatel návrh na vklad, rozhodne se o zúženém návrhu pouze v případě, že s tím souhlasí všichni účastníci vkladového řízení. Jinak se rozhodne o původním návrhu. |
Poznámka spornosti
V případě provedení vkladu má každý, kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru nemovitostí bez právního důvodu (např. skutečný vlastník nemovitosti v případě provedení vkladu vlastnického práva na základě padělané smlouvy), právo žádat, aby příslušný katastrální úřad vyznačil do katastru nemovitostí tzv. poznámku spornosti, přičemž své právo musí následně ve lhůtě dvou měsíců uplatit u soudu a tuto skutečnost doložit katastrálnímu úřadu, který jinak uvedenou poznámku spornosti z katastru nemovitostí vymaže. Uvedeného práva se ovšem žadatel může domáhat pouze ve lhůtě jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl. V případě, že žadatel nebyl o zápisu cizího práva řádně vyrozuměn, může se uvedeného práva domáhat ve lhůtě 3 let od provedení zápisu. Pokud je návrh na poznamenání spornosti učiněn v této lhůtě, působí poznámka spornosti (v případě, že majitel nemovitosti uspěje se svojí žalobou u soudu) vůči tomu, komu svědčí popíraný zápis a dalším osobám, které na jeho základě dosáhly dalšího zápisu (§ 986 nového občanského zákoníku). Teoreticky tedy hrozí zpochybnění zápisů v katastru nemovitostí 3 roky zpětně, a to i tehdy když existence sporného stavu není ze stavu zápisů v katastru nemovitostí zjevná.
Zákon č. 89/2012 Sb., nový občanský zákoník § 986 (1) Kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu. |
Cenové údaje jako součást katastru
Nově se budou do katastru nemovitostí zapisovat také ceny dosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí nebo jejich funkčních celků, které budou vedeny separátně od sbírky listin, ze které je možné, za splnění stanovených podmínek, uvedené údaje v současné době taktéž získat. Nový zákon o katastru nemovitostí výslovně stanoví, že se nebudou zpětně doplňovat údaje o cenách nemovitostí z listin doručených katastrálnímu úřadu před nabytím účinnosti zákona o katastru nemovitostí. Údaje o dosažených cenách nemovitostí budou poskytovány pouze osobám, které prokáží svoji totožnost. Katastrální úřad je povinen vést evidenci osob, kterým tyto údaje poskytl.
Nový zákon o katastru bude přínosem
Je nepochybné, že skutečnost, že právní úprava katastru nemovitostí bude nadále řešena prakticky v jednom zákoně, povede ke snazší orientaci a její větší přehlednosti. Jednoznačně pozitivně hodnotíme snahu zákonodárců o důslednější uplatňování zásady materiální publicity, neboť stávající právní úprava neposkytuje prakticky žádnou jistotu osobě jednající v důvěře v pravdivost údajů zapsaných v katastru nemovitostí. Na druhou stranu striktní uplatnění zásady materiální publicity bude klást vysoké nároky na účastníky právního jednání, neboť rozhodujícím bude stav zápisu v katastru nemovitostí, nikoliv skutečný stav. Bude tedy v zájmu účastníků právního jednání, aby ověřovali aktuální stav zápisů v katastru nemovitostí (optimálně v den podpisu smluv, či při tzv. closingu) a aby zajistili provedení vkladu práva vždy co nejdříve po realizaci právního jednání
