Úplně na počátku byste si měli ujasnit, co chcete a kolik na to máte. Při koupi nemovitosti se obvykle počítá s hypotékou, a tak je dobré předem si zjistit, kolik vám v bance asi tak půjčí. Nejprve si jen nechte spočítat možnou výši hypotéky na základě vašich příjmů a výdajů.
Buďte realisté, nedejte na city
Při prohlídce domu či bytu obvykle víme hned, že „tenhle to nebude“. Víc práce budete mít s těmi, které se vám líbí, případně líbí moc. Oprostěte se od pocitů a přiveďte s sebou někoho, kdo umí posoudit stav nemovitosti. Makléř, který vám dům nabízí, to rozhodně není. Ten řekne vše, co chcete slyšet, a u nepříjemností z konverzace umně vybruslí.
Čtěte také |
A nejde jen o stav elektrorozvodů, stoupaček, krovů, vlhkost sklepa... Posuďte dopravní možnosti (nejlépe vyzkoušejte), obchody v dosahu, okoukněte sousedy. A hlavně - nahlédněte do katastru nemovitostí, jak je to s majetkovými poměry - jestli třeba prodávající je jediný majitel či jestli na nemovitosti nevázne nějaká „služebnost“ (dříve věcné břemeno).
Čeká vás velké papírování
Ve chvíli, kdy kývnete, bude realitní kancelář (obvykle) chtít zálohu. Z ní si posléze strhne svou provizi. Domluvte si, aby provize byla součástí kupní ceny. Budete ji tak moci financovat z hypotéky. Sjednejte smlouvu o smlouvě budoucí, na jejím základě budete jednat s bankou o hypotéce. Smlouva kromě údajů, které budou později v kupní smlouvě, bude obsahovat i informaci o tom, kdy dojde k podpisu smlouvy kupní.
Kupujete-li přes realitní kancelář, většinou dostanete smlouvu připravenou s komentářem, že to je standardní verze. Před podpisem si zkontrolujte, že skutečně obsahuje všechny náležitosti a že všemu rozumíte. Není problém se ohradit vůči nějaké formulaci a smlouvu přepracovat.
Kupní smlouva musí být písemná a musí obsahovat minimálně následující údaje:
- Smluvní strany - jasná identifikace prodávajícího a kupujícího. Prodávající musí být majitel nemovitosti. Ideální je oba identifikovat kromě jména, adresy a rodného čísla i občanským průkazem, který ve chvíli vyplňování smlouvy uvidíte na vlastní oči.
- Předmět smlouvy - nemovitost musí být přesně specifikována, adresa, přesné označení v katastru, výměra. Zkontrolujte si, zda vše „sedí“, například že na zahradě nejsou kromě kupovaného domu ještě dvě další stavby, třeba dílna či garáž. O jejich zaevidování na úřadech byste se pak museli složitě postarat vy.
- Kupní cena - kromě určení její výše si ujasněte i to, jakým způsobem budou peníze předány a kdy. Obvykle se využívá úschovy peněz, v tom případě musí být jasno, jak budou peníze uschovány, kdo úschovu zaplatí a kdy a na jaký účet budou uvolněny. Sjednejte si podmínky i případné sankce, když něco nebude včas.
- Převzetí nemovitosti - dohodněte se, kdo a dokdy dá návrh na vklad do katastru a kdo zaplatí poplatek, ve kterou chvíli dostanete klíče, kdy se původní majitel vystěhuje. I zde je možné sjednat sankce za nedodržení dohodnutých termínů.
- Data, podpisy - podpisy nechte ověřit, stačí na poště či pracovišti Czech Pointu.
- Jiné - samozřejmě si můžete sjednat i mnoho dalších podmínek, uvedeny musí být například „služebnosti“ (věcná břemena), které se k nemovitosti vztahují. Smlouvu sepište třikrát. Minimálně pro kupujícího, prodávajícího a pro katastr.
Pozor na amatérské smlouvy
Když nenakupujete s realitkou, obraťte se při sepisování smlouvy na notáře nebo advokáta. Na internetu je sice spousta vzorů ke stažení zdarma, ale často obsahují chyby. „Vzory obvykle neošetřují to nejpodstatnější, tedy výplatu kupní ceny, na kterou je nutné použít advokátní nebo jinou úschovu. Dále takové smlouvy obsahují řadu chyb, ty pak člověka stojí tisíce korun a další stres,“ vysvětluje advokát Ondřej Preuss ze společnosti DostupnyAdvokat.cz, podle něhož profesionálně sepsaná smlouva od advokáta obvykle vyjde na několik tisíc korun. Záleží na ceně nemovitosti a i na lokalitě.
Základní vzor smlouvy o koupi bytu
Závěrečný kolotoč
Teď musíte v bance rychle zajistit čerpání peněz. Kromě jiného k tomu bude třeba doručit jí návrh na vklad nemovitosti do katastru a nemovitost pojistit a zajistit vinkulaci pojistky ve prospěch banky (případné pojistné plnění dostane banka, ta se pak vyrovná s vámi).
Když jsou peníze na vázaném účtu a čeká se jen na úřady, můžete (když se dohodnete s prodávajícím) už mít v ruce klíče a stěhovat se. Jen nezapomeňte sepsat předávací protokol. Uveďte v něm aktuální stav nemovitosti, stav elektroměru, plynoměru a vodoměru i počet předávaných klíčů, i když zámky si asi v nejbližší době vyměníte za vlastní. Z finančních věcí vás ještě čekají daňová přiznání.
Koupím dům a budu platit daně
Kupujete dům či byt, stálo vás to celé úspory a ještě jste se u banky zadlužili na 20 let? Tím to bohužel nekončí. Budete muset ještě zaplatit daně. Jaké?
- Daň z nabytí nemovitosti: U kupních smluv doručených katastrálnímu úřadu od 1. 11. 2016 platí 4% daň nově kupující. Daňové přiznání je třeba podat do konce 3. kalendářního měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad do katastru.
Přiznání podáváte finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nemovitost nachází. Od daně jsou osvobozeny bezúplatné převody (darování, dědictví...) a také první koupě nových nemovitostí (do pěti let od jejich dokončení). - Daň z nemovitosti: nový majitel nemovitosti musí do konce ledna následujícího roku podat přiznání k dani z nemovitosti a do konce května daň zaplatit. Přiznání se podává jen jednou, daň se pak platí každý rok. Výše daně závisí na typu nemovitosti i lokalitě, kde se nachází.
- Daň z příjmu: platí ji prodávající, ale jen pokud nemovitost vlastnil kratší dobu než 5 let nebo v ní bydlel kratší dobu než dva roky. Obavu nemusejí mít ti, kdo prodávají nemovitost, kterou zdědili, do lhůty se započítává i doba vlastnictví zůstavitele.
Kam s penězi, než prodej proběhne
Bylo by fajn podepsat smlouvu a vyměnit si klíče za peníze. Jenže je třeba zapsat změnu do katastru nemovitostí, a to trvá minimálně 20 dní. A jako chce mít kupující jistotu, že vklad do katastru řádně proběhne, chce být prodávající v klidu, že na závěr celého procesu dostane peníze. Proto se obě strany obvykle dohodnou, že peníze dají v této době do úschovy. Ani jeden z nich s nimi nemůže nakládat a uschovávající je vyplatí, až bude zápis v katastru proveden.
- Úschova v bance: v bance peníze uloží na takzvaný vázaný účet. Poplatek bývá buď vyčíslen procentem z uložené částky (například 0,2 % z částky, minimálně však 6 000 a maximálně 40 000 korun), nebo bývá jednotný, například 7 000 korun. U částky 3 miliony by tak byl poplatek 6 až 7 tisíc. Výhodou je vysoké bezpečí.
- Úschova u notáře: dražší varianta, notář by si podle tarifu vzal za úschovu 3 milionů poplatek 11 616 korun. Pokud notář zajišťuje i sepsání kupní smlouvy, je cena nižší. Výhodou je, že peníze jsou na zvláštním bankovním účtu a v případě úmrtí či úpadku notáře jsou peníze odděleny od jeho osobního majetku, nestanou se součástí dědictví ani exekuce. Notář je ze zákona pojištěn.
- Úschova u advokáta: obdobné jako u notáře, jen cena bývá nižší (protože smluvní). Nižší bývá zejména, když úschovu sjednává realitní kancelář, která advokátovi nosí mnoho obchodů. Za jednotnou cenu 3 500 korun můžete sehnat úschovu v základní variantě u společnosti DostupnyAdvokat.cz.
- Úschova v realitní kanceláři: ačkoli to obvykle bývá nejlevnější typ úschovy, nelze ho zcela doporučit. Uschované peníze totiž nejsou nijak odděleny od majetku realitní kanceláře, a také nejsou pojištěné. Kdyby třeba realitka padla do insolvence, nároky věřitelů by se uspokojovaly i z vašich peněz.
- Bez úschovy: řešení, které rozhodně nelze doporučit. Prodávající může uvádět tisíc důvodů, proč peníze potřebuje okamžitě. Vy jako kupující mu věřit můžete a nemusíte. Když uvěříte, můžete se snadno stát obětí podvodu. Prodávající je třeba před exekucí a bylo vydáno předběžné opatření, které mu zakazuje s nemovitostí nakládat.
