Pátek 3. července 2020, svátek má Radomír
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pátek 3. července 2020 Radomír

Která hypotéka je ze všech nejlevnější?

aktualizováno 
Víte, jak poplatky a státní podpory mohou ovlivnit konečnou cenu hypotečního úvěru? Výpočet efektivního úroku vás přesvědčí, že na první pohled výhodná úroková sazba nemusí znamenat nejnižší náklady. Podívejte se na několik příkladů

U hypotečního úvěru s úrokovou sazbou 6 % kde nemáme žádnou státní podporu ani žádné poplatky, bude efektivní úrok pochopitelně 6 % p.a. Pokud budeme mít např. státní podporu pro mladé (a nebudeme mít žádné další poplatky), bude efektivní úrok 5 % p.a. To je logické, neboť se nám úroková sazba snížila o 1 procentní bod. Jinak bychom dopadli v případě, že by státní podpora nebyla poskytována na celý hypoteční úvěr.

Kdyby se vztahovala např. na 800 000 Kč a výše úvěru byla 1 mil. Kč, potom by efektivní úrok byl vyšší než 5 % p.a. (V tomto konkrétním případě by byl 5,4 %. To odpovídá tomu, že 80 % úvěru je za 5 % p.a. a 20 % úvěru je za 6 % p.a. Výsledek 5,4 % je tedy váženým průměrem těchto hodnot.)

Stavební spoření zaplaťte dříve než loni!
Více ZDE.

Podobně se můžeme podrobněji podívat na daňové odpočty. U hypotečního úvěru se sazbou 6 % bez dalších podpor a poplatků bude při daňové sazbě 25 % efektivní úrok 4,52 %. I tato hodnota se dá celkem logicky odvodit. Jestliže snížíme daňový základ o zaplacený úrok a jestliže jsme v daňovém pásmu 25 %, zaplatíme o 25 % méně na úrocích. Efektivní úrok tak činí 75 % z 6 % úroku, tj. 4,5 % p.a. Přesným výpočtem jsme došli k číslu 4,52 %, nepřesným k číslu 4,5 %. Rozdíl je dán tím, že „nepřesný“ výpočet nezohledňuje změnu výše platby v čase. Přesto je přesnost výpočtu dostatečná.

V případě podpor je situace jednoduchá. Jejich promítnutí do efektivního úroku je jednoduše spočitatelné. Složitější situace je v případě poplatků.

Pojďme se nejprve podívat na vliv vstupního poplatku na efektivní úrok. Vezměme si stejný úvěr ve výši 1 mil. Kč s dobou splatnosti 10 let a se sazbou 6 %. Opět nebudeme počítat s dalšími poplatky a dalšími podporami.

Poplatek za vyřízení úvěru ve výši 10 000 Kč změní efektivní úrok z 6 % na 6,22 %. Dá se tedy říci, že je naprosto stejné, jestli budeme platit hypoteční úvěr se sazbou 6,22 % a bez vstupního poplatku nebo se sazbou 6 % a s poplatkem 10 000 Kč.

Jestliže změníme dobu splatnosti úvěru z 10 let na 20, změní se efektivní úrok na 6,12 %. Při delší době splatnosti se vstupní poplatek jakoby rozpočítá do celé doby splácení úvěru a efektivní úrok je tak o něco nižší.

Poplatek za vedení účtu ve výši 200 Kč měsíčně mění efektivní úrok z počátečních 6 % na 6,4 %. I když to nebylo na první pohled vidět, má měsíční poplatek 200 Kč daleko větší dopad než vstupní poplatek ve výši 10 000 Kč. Nárůst efektivního úroku je přibližně dvojnásobný. O kolik zvýší vstupní poplatek efektivní úrok závisí na výši úvěru. Určitě bude záležet na tom, jestli poplatek činí 200 Kč při výši úvěru 2 mil. Kč nebo 500 000 Kč.

Efektivní úrok závisí na mnoha parametrech (úroková sazba, výše úvěru, podpory, výše vstupního poplatku, výše poplatku za vedení účtu a doba splatnosti). Proto si uveďme jako příklad efektivní úrok v některých případech. Podívejme se, jak jednotlivé parametry změní efektivní úrok.

1. Standardní úvěr bez poplatků – díky daňovým odpočtům ve výši 25 % se dostáváme na efektivní úrok 4,51 %.

2. Vliv vstupního poplatku – po přidání poplatku ve výši 10 000 Kč se dostáváme na efektivní úrok 4,62 %. Poplatek 10 000 Kč (1 % z výše úvěru) zvyšuje efektivní úrok o 0,11 %.

3. Vyšší vstupní poplatek – při dalším zvýšení poplatku o 10 000 Kč bychom očekávali další zvýšení cca o 0,11 %. Opravdu k němu dochází. Zvýšení poplatku znamená růst efektivního úroku o 0,12 % na 4,74 %.

4. Přidání měsíčního poplatku – zavedení poplatků za vedení účtu – znamená další růst, tentokrát o 0,36 %. To je cca třikrát více než růst vstupního poplatku o 10 000 Kč. Dá se tedy přibližně říci, že poplatek 200 Kč měsíčně je ekvivalentní růstu vstupního poplatku o 30 000 Kč. Že se dá očekávat výraznější růst efektivního úroku je jasné z objemu zaplacených peněz. Na poplatku za vedení účtu uhradíme za 20 let celkem 48 000 Kč. Tyto prostředky vynakládáme nikoli najednou, ale postupně. Proto dnešní hodnota všech zaplacených peněz bude nižší než 48 000 Kč. Částka 30 000 Kč není tudíž nijak překvapující.

5. Zkrácení doby splatnosti – opět roste efektivní úrok, protože vstupní poplatek se nemůže rozpočítat na tak dlouhou dobu splácení. Poplatek 20 000 Kč při době splatnosti 20 let znamenal nárůst efektivního úroku o 0,23 %. Protože zkracujeme dobu splatnosti na polovic, čekali bychom stejný nárůst efektivního úroku. V tomto konkrétním případě je to přesně 0,25 %.

6. Snížení výše úvěru – při snížení výše úvěru (na polovic) jsme ponechali stejnou výši vstupního poplatku. To je jeden důvod růstu efektivního úroku. Druhým důvodem je menší výše úvěru vůči poplatku za vedení účtu. (Poplatek je procentuálně dvakrát větší.) S efektivním úrokem se dostáváme na hodnotu 6,2 %.

7. Zvýšení úrokové sazby – růst úrokové sazby pochopitelně způsobuje další růst efektivního úroku. Zvyšujeme sazbu o 1 procentní bod. Protože úroky můžeme odečíst z daňového základu a protože se nacházíme v pásmu 25 %, zvedne se nám úroková sazba pouze o 0,75 %. (Přesným výpočtem se dostaneme k číslu 0,74, tj. k celkovému efektivnímu úroku 6,94 %.)

8. Přidání podpory pro mladé způsobí pokles efektivního úroku. Protože podpora pro mladé souvisí s daňovými odpočty a díky ní si budeme moci odečíst méně z daní, podpora se sníží pouze o 1,5 %. (Přesným výpočtem dostaneme číslo 1,54 %.)

Výše uvedený postup má ukázat, jak je možné složitou problematiku efektivního úroku zjednodušit a dobrat se alespoň přibližně k tomu, jak jednotlivé parametry ovlivní výši efektivního úroku. Ne všechno se dá jednoduše spočítat, a tak se nám nepodaří plně nahradit výpočet efektivního úroku pomocí počítače.

Uvedený příklad měl ukázat vliv jednotlivých parametrů na efektivní úrok (neobsahoval reálné údaje). Zkusme dosadit reálnější hodnoty a podívat se, za kolik je možno půjčit si peníze:

Je novomanželská půjčka za 2 % ideální?
Více ZDE.

Hypoteční úvěr ve výši 1 mil. Kč, vstupní poplatek 9 500 Kč, poplatek za vedení účtu 150 Kč měsíčně, úroková sazba 4,8 %, doba splatnosti 10 let, daňové pásmo 32 % a nárok na státní podporu pro mladé. Efektivní úrok bude v tomto případě 3,24 %. Tento případ využívá maximálně všech podpor, ale jeho parametry nejsou nijak přehnaně optimistické. Úroková sazba i poplatky jsou reálné.

Ještě se stručně zmiňme o reálném efektivním úroku. Zatím jsme počítali s efektivním úrokem nominálním, tedy bez zohlednění inflace. Reálný efektivní úrok zohledňuje očekávanou inflaci. Jestliže se dá očekávat inflace např. 2 % ročně, bude reálný efektivní úrok z předchozího příkladu 1,24 % (3,24 – 2 %). To je reálně placený úrok za půjčení peněz. Obsahuje všechny poplatky a podpory, které dostáváme. Cena za půjčení peněz ve výši 1,24 % je velice příznivá.

Uměli byste si spočítat efektivní úrok úvěru? Myslíte si, že je to při výběru hypotéky důležité?

Ukázky z knihy
Petra Syrového: Financování vlastního bydlení

1. díl: Je výhodnější nájemní, či vlastní bydlení?

2. díl: Jednorázový vklad, nebo pravidelné spoření?

3. díl: Vyplatí se překlenovací úvěr?

4. díl: Víte, kolik můžete ušetřit na hypotéce?

5. díl: Úroky z hypotéky snižují daně

6. díl: Spočítat si skutečnou cenu hypotéky není jednoduché


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi

Autor:
  • Nejčtenější

Peníze zapomněla v bankomatu, poctivého nálezce odmítli v bance i na úřadě

Stát se to může každému z nás. Jsme zamyšlení, roztržití nebo nám zrovna zazvoní telefon a tak transakci u bankomatu...

Kolik kdo dnes vydělává? A jak naše mzdy ovlivní krize?

Průměrná mzda se v prvním čtvrtletí letošního roku zvýšila na 34 077 korun. Kdo na průměrnou mzdu dosáhl a kde se...

Poradna: může zaměstnavatel chtít vědět, kam pojedu na dovolenou?

S ústupem pandemie koronaviru se opět otevírají hranice. Vycestovat na dovolenou do ciziny je již možné. Nemusí to být...

Vysněná dovolená se nekonala, přesto má zaplatit 24 tisíc. Jak se bránit?

Když si objednáme zájezd u cestovní kanceláře, očekáváme, že ta se o vše postará a my nemusíme nic řešit. Jak ovšem...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Poslední benefit: outplacement. Jak vám pomůže?

Firmy, které nezvládly náročné období pandemických opatření, začínají propouštět. Jen za květen přišlo o práci 12 104...

Na podzim může přijít katastrofa, varuje bývalý viceguvernér centrální banky

Premium Patří mezi nejtalentovanější a nejznámější ekonomy v Česku. V pouhých 32 letech se stal viceguvernérem České národní...

Velké srovnání cen zubařských zákroků. V regionech se liší i o tisíce

Premium Stomatologie je už léta oborem, v němž pacienti musí hodně platit. Pomalu se to ale mění. Akutní péče je díky větší...

Radit lidem, aby během pandemie seděli doma, byla chyba, říká Pavel Pafko

Premium Zdůrazňuje, že není žádný king, ani se nepovažuje za mimořádně talentovaného. Pavel Pafko prý jen pracoval víc než...

  • Další z rubriky

Co dělat, když živly poškodí majetek a jak ho co nejlépe ochránit

Počasí je nyní velmi nevyzpytatelné. Sucho vystřídaly přívalové deště a řada majitelů nemovitostí nyní řeší následky...

Kdy pojistka pokryje i pandemii? Zeptali jsme se v pojišťovnách

Spousta Čechů, které nějakým způsobem zasáhla nemoc covid-19, má sjednaný některý z typů životního pojištění. Mohou...

Za invaliditou stojí z 95 procent nemoc. Jak si ji pojistit?

Trvalá invalidita znamená pro nemocného i jeho rodinu obrovskou finanční zátěž. Znamená totiž vyšší výdaje a současně...

Nabourali jste nebo potřebujete povinné ručení? Co se dá vyřídit na dálku

Sláva době digitální! Pojišťovny už nějakou dobu postupně učí klienty komunikovat elektronicky či alespoň přes telefon....

Najdete na iDNES.cz