Středa 28. července 2021, svátek má Viktor
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 28. července 2021 Viktor

Jaká doba splatnosti úvěru je nejvýhodnější?

Při sjednávání úvěru se musíte rozhodnout, jak dlouho jej budete chtít splácet. Na první pohled se zdá, že kratší doba splatnosti je výhodnější, jelikož bance zaplatíte mnohem menší sumu úroků. Je tomu ale skutečně tak?

Kolik se zaplatí navíc

Doba splatnosti hypotečního úvěru se doporučuje co možná nejkratší, protože čím je delší, tím více se zaplatí zbytečně na úrocích. Při době splatnosti 15 let se na úrocích celkem zaplatí přes 500 000 Kč, což je více než polovina úvěru. Pro delší doby splatnosti je to ještě horší. Vypadá to, že se tomuto tvrzení nedá nic vytknout. Půl milionu je půl milionu. Jenže toto tvrzení je příliš povrchní a ukazuje jenom jednu stranu mince.

Toto vše by platilo i pro úvěry s úrokovou sazbou 1 % ročně. I zde bychom zaplatili tím více, čím déle bychom spláceli. Např. pro dobu splatnosti 20 let bychom přeplatili přes 100 000 Kč. Mohli bychom tak říci, že úvěry za 1 % je dobré splatit co možná nejdříve. Přitom víme, že levné a nízko úročené úvěry se vyplatí splácet co možná nejdéle. Měřítko „kolik se celkem zaplatí na úrocích“ selhává, a proto zkusíme zvolit jiný pohled.

Čím déle, tím lépe

Existují dobré důvody pro to, aby se hypoteční úvěr splácel co možná nejdéle. V následujícím textu se pokusíme tyto důvody ukázat. Doporučujeme čtenáři tyto důvody prostudovat a zvážit, jakou zvolí dobu splatnosti svého hypotečního úvěru. Netvrdíme, že ve všech případech (a konkrétně ve vašem) je třeba volit dlouhou dobu splatnosti. Třeba se na váš případ nehodí ani jeden z níže uvedených důvodů.

Graf 1: Zaplaceno na úrocích pro hypoteční úvěr 1 mil. Kč s úrokovou
sazbou 6 % p.a.

Hypoteční úvěry patří díky státním podporám v současné době k levným úvěrům. Úrokové sazby se pohybují cca kolem 6 %. (Toto číslo je v současné době spíše pesimistické a je možné získat i nižší úrokovou sazbu. Úrokové sazby bank se pohybují „již od“ cca 2,99 %.) Při státní podpoře pro mladé a při daňové úspoře (např. 25 %) se efektivní úrok dostane někam ke 3,75 % p.a. Bez státní podpory je efektivní úrok (při daňovém pásmu 25 %) 4,5 %. Při vyšším daňovém pásmu nebo při nižší sazbě nabídnuté bankou jsou efektivní úroky ještě nižší. Nebudeme přehnaně optimističtí, když budeme dále počítat s efektivním úrokem 4 %.

U levných úvěrů jsme říkali, že je dobré je splácet co možná nejdéle. Zároveň jsme řekli, jak se poměřuje levný úvěr: když dokážeme spořit výhodněji, než za kolik si půjčíme.

Vezměme si např. hypoteční úvěr ve výši 500 000 Kč s úrokovou sazbou 6 %, která se po započítání státních podpor sníží na efektivní úrok cca 4 % ročně. My máme na to, abychom úvěr splatili za 10 let. (Splátka na 10 let vychází na 5 062 Kč.) Je vhodné volit tuto dobu splatnosti?

Zkusme se podívat na situaci, kdy bychom spláceli hypoteční úvěr ne 10, ale 15 let. Potom by splátka úvěru byla 3 698 Kč. Máme 5 062 Kč měsíčně a jsme připraveni tyto peníze měsíčně platit. Proto vydávejme měsíčně celých 5 062 Kč, ale jenom 3 698 Kč plaťme hypoteční bance a zbytek spořme.

Graf2 : Možnost splácet hypoteční úvěr 10 let nebo splácet 15 let a zbytek
peněz spořit

Jak by situace vypadala ukazuje uvedený graf. Bance platíme peníze, které odpovídají delší době splatnosti, a zbytek peněz spoříme. Tento postup má následující výhody:

• Nižší splátka s sebou nese nižší povinnosti vůči bance. Musíme prokazovat příjem v nižší výši, což je pro mnoho klientů (zvláště podnikatelů) příznivé.
• Delší doba splatnosti pro nás není tolik svazující a riziková jako kratší doba splatnosti s vyšší splátkou. Během doby splácení se může stát cokoli. Mohou nám zakolísat příjmy a my máme díky nižší splátce více manévrovacího prostoru.
• Máme větší volnost, jak s prostředky nakládat. Měli bychom spořit, ale není to bezpodmínečně nutné. Přestat spořit bude mít daleko menší důsledky než chtít bance splácet nižší splátky a prodloužit si dobu splatnosti.

Postupným spořením si vytváříme finanční rezervu. V prvních letech není nijak výrazná, ale postupem času narůstá.

Graf: Splácení hypotečního úvěru 10 let nebo splácení 15 let zároveň
se spořením

Po 5 letech je možné naspořené prostředky použít na jednorázové splacení úvěru. Tím se dostaneme přibližně do stavu, jako bychom spláceli hned od počátku ne 15, ale 10 let. Jestli na tom budeme o něco lépe nebo hůře záleží na tom, jak se nám podaří zhodnotit naše spořené prostředky:

1/ Jestliže budeme spořit s nižším výnosem, než kolik platíme za hypoteční úvěr, proděláme. Při zhodnocení vkladů o 2 % p.a. budeme mít ztrátu 4 400 Kč. Zhodnocení 2 % ročně odpovídá pouze přibližně inflaci a je možné ho dosáhnout velice konzervativní investicí např. do fondů peněžního trhu. Při investici např. do dluhopisových fondů je možné očekávat o něco málo vyšší zhodnocení. (Při zhodnocení 3 % p.a. bude ztráta činit 2 200 Kč.)

2/ Jestliže dokážeme spořit s vyšším výnosem, než kolik činí efektivní úrok z hypotečního úvěru, dosáhneme zisku. Při zhodnocení 6 % p.a.34 bude náš zisk za 5 let činit 4 734 Kč. Ideální pro zhodnocování peněz je stavební spoření. Splňuje potřebný časový horizont 5 let a spořená částka je nižší než 1 666 Kč měsíčně. Dosáhneme tak zajímavého výnosu kolem 6 %.

Když použijeme naspořené peníze na splacení úvěru po 5 letech, budeme ve stejné situaci jako při splatnosti 10 let. Možná něco málo proděláme nebo vyděláme. Rozdíly nejsou nijak výrazné.

Máme ještě jednu možnost – naspořené peníze po 5 letech použít na cokoli jiného. Můžeme se rozhodnout, co s nimi uděláme. Když bude výhodné použít je jinak, uděláme to. Když bude výhodné splatit úvěr, splatíme ho. Při volbě krátké doby splatnosti tuto volbu nemáme.

Volba delší doby splatnosti s sebou nese daleko více volnosti a možností rozhodování. Vždy existuje „cesta zpět“ a máme možnost dostat se do stejné situace jako při krátké době splatnosti. Jedině v případě, kdy nedokážeme spořené prostředky dostatečně dobře zhodnotit, zaplatíme pár korun navíc.Delší doba splatnosti neznamená, že opravdu budeme hypoteční úvěr splácet déle. Máme pouze právo splácet ho déle a na konci doby fixace rozhodneme, co s ním uděláme.

Jakou dobu splatnosti úvěru byste si zvolili vy? Z jakého důvodu? Myslíte si, že dlouhá doba splatnosti je skutečně výhodnější?

Ukázky z knihy
Petra Syrového: Financování vlastního bydlení

1. díl: Je výhodnější nájemní, či vlastní bydlení?

2. díl: Jednorázový vklad, nebo pravidelné spoření?

3. díl: Vyplatí se překlenovací úvěr?

4. díl: Víte, kolik můžete ušetřit na hypotéce?

5. díl: Úroky z hypotéky sníží daně

6. díl: Spočítat si skutečnou cenu hypotéky není jednoduché

7. díl: Která hypotéka je nejlevnější?

8. díl: Splátka hypotéky se může časem zvýšit


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi


Autor:
  • Nejčtenější

Dobře už bylo, důchody budou vůči mzdě i nadále klesat, říká odbornice

„Lidé, kteří půjdou do důchodu za deset a více let, se mohou s velkou pravděpodobností dočkat toho, že dostanou jen...

Hypotéky překonaly za pololetí celoroční objemy. Sazby dál rostou

Po mírném ochlazení v dubnu a v květnu hypoteční trh opět roste. Banky v červnu poskytly hypotéky za téměř 44,5...

Sonda: Zjišťují ve firmách, kolik už mají očkovaných zaměstnanců?

Chodí se kolem toho po špičkách, nikdo nikoho do ničeho nenutí. Zatím. Očkování zaměstnanců proti koronaviru nabírá na...

Pracujete za kolegy na dovolené? Co je přesčas a kdy máte nárok na příplatek

Většina z nás to někdy zažila. Firma finišuje na zakázce nebo se blíží termín účetní uzávěrky a pracovní doba na...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Na výlet vlakem či autobusem mohou senioři vyjet i za čtvrtinu ceny

Je vám šedesát pět let nebo víc? Pokud ano, tak se vám na výlety rozhodně vyplatí jezdit vlakem či autobusem. Tedy...

KOMENTÁŘ: Cesta do elektromobilního pekla. Auta přinášejí víc problémů než výhod

Premium Nová doba elektromobilní nás vrátí o půlstoletí zpátky: auto bude luxus, mobilita taky a draze to zaplatíme všichni. I...

Mlčeti zlato. Profesionální vyjednavač vysvětluje, jak jednat s dětmi či šéfem

Premium Každý člověk vyjednává v průměru pětkrát za den. Doma s partnerem, s dětmi, v práci se šéfem, s podřízenými. Radim...

Český vlk z Wall Street jde k soudu. Hlavní roli v kauze Via Chem má miliardář Sisák

Premium Schyluje se k dlouho očekávané soudní bitvě, v níž je hlavní postavou známý český finančník a miliardář Petr Sisák...

  • Další z rubriky

Nemáte na pojistné? Zrušit smlouvu se nemusí vyplatit, poradíme jak to řešit

Pandemie způsobila spoustě lidí vážné finanční problémy a oni si teď musejí stanovit priority. A popravdě, když má...

Kolo ukradené z balkonu nebo ze stojanu před hospodou. Co pojišťovna zaplatí?

Premium Cyklistika frčí, pořádný bicykl není zadarmo, a tak je dobré myslet i na to, abyste o něj nepřišli. Případně, aby vám...

Nepodceňujte životní pojištění. Z invalidní penze se hypotéka platit nedá

Nemoc vstoupí člověku do života nečekaně, ovlivní nejen jeho, ale i rodinu a zaměstnání. Šok, nejistota, obavy z...

Správné nahlášení škody pojišťovně urychlí výplatu peněz. Jak na to

Po prohnání se tornáda oblastmi jižní Moravy se ukázalo, že lidé často tápají ve způsobu nahlašování pojistné události....

Dabéři Naked Attraction: Byli jsme v šoku, že něco takového může vůbec existovat

Nahota je televizní evergreen a stále dokáže diváky přikovat u obrazovek. Počátkem devadesátých let to bylo Tutti...

Královská rodina znovu pohromadě. Palác ukázal společné foto

Členové švédské královské rodiny se po delší době opět setkali. Snímek, na kterém je král Carl XVI. Gustaf (75) s...

Ostych a stud před kolegy jsou ztracená energie, míní Vica Kerekes

Slovenská herečka maďarského původu Vica Kerekes (40) přijala nabídku režiséra Tomáše Svobody a zahraje si v jeho...

Neteř princezny Diany se vdala. Vzala si o 32 let staršího miliardáře

Lady Kitty Spencerová (30) se vdala. Neteř princezny Diany si vzala jihoafrického módního magnáta Michaela Lewise (62)....

Herec oznámil, že je transgender žena. Manžel i celebrity ho chválí

Herec Tommy Dorfman (29), který se proslavil rolí v seriálu Proč? 13x proto, oznámil, že je transgender. Celý minulý...