Nejčastějšími žadateli o hypoteční úvěr jsou mladí lidé, kteří si pořizují bydlení. Na tuto cílovou skupinu je také zaměřena většina reklamních kampaní. Proto může vznikat dojem, že pro starší generaci se hypotéka nehodí a že banky tyto klienty příliš nevyhledávají. Banky samy však tvrdí, že na tyto žadatele nekladou žádné speciální požadavky a posuzují je standardně jako ostatní zájemce o úvěr. Pro banku je důležité, aby byl každý hypoteční úvěr dostatečně zajištěn zástavním právem k nemovitosti a aby byl klient dostatečně bonitní. To znamená, aby měl dostatečně vysoký a pravidelný příjem.
Věková hranice se posouvá až na 70 let
Lidé ve věku kolem padesáti let jsou většinou na vrcholu své pracovní kariéry, takže v době žádosti o úvěr na tom s bonitou mohou být lépe než lidé mladší. Problém je v tom, že do budoucna je u nich třeba počítat s možností snížení pravidelných příjmů. Proto banky stanovují horní věkové hranice, do kdy musí být celý úvěr splacen. Většinou se jako tento limit ještě nedávno bral věk odchodu do důchodu.
V poslední době však banky jedna po druhé začaly tuto hranici posouvat směrem nahoru a dnes většinou stačí, aby byla hypotéka splacena nejpozději v roce, kdy dlužník dosáhne sedmdesáti let věku. Důvodem je umožnit sjednání hypotéky většímu počtu zájemců a souvisí to i s prodlužováním maximální možné doby splatnosti úvěru, kterou si může klient zvolit. A to je třicet, u některých bank až čtyřicet let.
Krátká doba splatnosti znamená vyšší splátky
Padesátiletý žadatel tedy může získat hypotéku s maximální dobou splatnosti dvacet let, u starších zájemců to pak bude muset být splatnost kratší. Výhodou delší doby splatnosti jsou nižší měsíční splátky, a to může být u dlužníků v důchodovém věku celkem důležité. Pokud by si sjednali hypotéku v pětapadesáti letech, splácet by mohli maximálně patnáct let, u některých bank však ještě mnohem méně. Jak se zvýší měsíční anuitní splátka při kratší době splatnosti úvěru, ukazuje následující tabulka.
Je však třeba také připomenout, že čím delší dobu je úvěr splácen, tím jsou vyšší celkové náklady hypotéky, ať již jde o úroky či o poplatky. Také platí, že u velmi dlouhých splatností nad pětadvacet let je efekt dalšího prodlužování doby splácení z hlediska snížení výše splátky méně účinný, zato suma celkově zaplacených úroků se zvyšuje velmi rychle.
|
Závislost výše splátky hypotéky na délce doby splatnosti | ||||
| Hypoteční úvěr s úrokovou sazbou 5 %, která je po celou dobu splácení neměnná | ||||
| výše úvěru (Kč) | ||||
| doba splatnosti | 200 tis. | 500 tis. | 1 mil. | 1,7 mil.* |
| 5 let | 3774 | 9436 | 18 871 | 32 081 |
| 10 let | 2121 | 5303 | 10 607 | 18 031 |
| 15 let | 1582 | 3954 | 7908 | 13 443 |
| 20 let | 1320 | 3300 | 6600 | 11 219 |
| 25 let | 1169 | 2923 | 5846 | 9938 |
| 30 let | 1074 | 2684 | 5368 | 9126 |
| 40 let | 964 | 2411 | 4822 | 8197 |
Poznámka: 1,7 mil. korun je v současné době průměrná výše nově sjednávaných hypoték.
Proč by si měli hypotéku brát důchodci, kteří na ni nemají? Úvěr je někdy jediným řešením pro ty, kdo jsou "nuceni" k odkupu bytu do osobního vlastnictví v rámci privatizace bytového fondu obcí, nebo pro ty, kdo musí provést nějakou neodkladnou rekonstrukci. Cena privatizovaného bytu může být velmi výhodná, někdo na ni však v předdůchodovém či důchodovém věku několik set tisíc korun nemá. Pokud nemá jiné zdroje, musí uvažovat o hypotéce nebo o úvěru od stavební spořitelny. V obou případech bude muset řešit podobné problémy. U úvěru s pouze desetiletou splatností mohou být měsíční splátky dost vysoké.
Pokud tedy bude zájemce vyššího věku potřebovat úvěr, bude muset vzít v úvahu dva problémy: aby měl hypotéku skutečně z čeho splácet, ale také to, aby mu banka úvěr poskytla. Ani ten, kdo má zdroje na splácení dostatečné, totiž nemusí vyhovovat podmínkám banky, což je právě především horní věková hranice a prokazatelné pravidelné příjmy.
Degresivní splácení
Na pokles příjmů po odchodu do důchodu se lze připravit například sjednáním degresivního způsobu splácení. U takového úvěru nejsou splátky konstantní po celou dobu splatnosti, ale postupně se snižují. Výhodou jsou mimo jiné nižší celkově zaplacené úroky. Jde o opačnou situaci, než jaká je v případě progresivního splácení s postupně se zvyšující splátkou, které se někdy doporučuje mladým lidem, kteří naopak očekávají zvyšování svých příjmů do budoucna. Takto to samozřejmě funguje za předpokladu, že nedojde k zásadní změně ve výši úrokové sazby v průběhu splácení. Všechny banky však možnost progresivního či degresivního splácení nenabízejí.
Dalším způsobem, jak se vypořádat s obtížným splácením hypotéky v případě nízkých příjmů, je výše uvedená delší doba splatnosti.
Přizvání spolužadatele
Nejde však jen o to, zda bude mít žadatel úvěr z čeho splácet, nebo ne. Musí také vyhovovat pravidlům stanoveným bankou, aby úvěr vůbec mohl získat. V případě nízkých příjmů či vysokého věku lze situaci řešit pomocí spolužadatele.
Spolužadatel může svými příjmy jednak doplnit nedostatečnou bonitu žadatele o úvěr, ale také mu může zajistit poskytnutí úvěru s dostatečně dlouhou dobou splatnosti při překročení horní věkové hranice. Spolužadatel se zavazuje, že v případě, kdy dlužník nebude plnit své závazky, bude úvěr splácet místo něj. V případě manželů, kteří nemají zúžené nebo zrušené společné jmění manželů, se druhý z nich stává spolužadatelem a následně spoludlužníkem vždy automaticky.
Spolužadatelů může být v jedné úvěrové smlouvě více. Většinou se počítá s případem, kdy o úvěr žádají rodiče spolu s dětmi. Rodiče mohou například prokázáním svých příjmů doplnit nedostatečnou bonitu dětí, které si pořizují bydlení. Nebo naopak děti mohou jako spolužadatelé umožnit sjednání úvěru rodičům, kteří by překročili bankou stanovený věkový limit. Nejčastěji banky uvažují případ, kdy jsou v jedné smlouvě maximálně čtyři spolužadatelé z maximálně dvou domácností. Mohou ale existovat i jiné varianty, například Wüstenrot hypoteční banka umožňuje, aby spolužadateli bylo až šest osob tvořících až tři domácnosti. To už se pak hypotéka stává skutečně rodinným podnikem.
Každá banka má jiná pravidla
Zájemci vyššího věku si již budou muset hypoteční banku vybírat pečlivěji, jelikož uspějí pouze někde. Každá banka má svá vlastní pravidla, navíc se často dají individuálně upravovat podle potřeb konkrétního úvěrového případu.
Při posuzování věkové hranice některé banky berou v úvahu věk nejmladšího ze spolužadatelů o úvěr, některé však věk nejstaršího z nich. Ve druhém případě by přizvání spolužadatele pomohlo pouze se zvýšením bonity žadatele. Z opačného pohledu je nevýhodné či nemožné využít vysoké bonity spolužadatele, který již brzy dosáhne maximální věkové hranice. Někde je možné brát v úvahu věk toho ze spolužadatelů, který má nejvyšší příjem. Raiffeisenbank má například pravidlo, že nejstarší ze spolužadatelů musí splňovat podmínku věkové hranice sedmdesáti let alespoň po polovinu doby splatnosti. Takže je-li v jedné smlouvě nejstarší spolužadatel ve věku padesáti let, může být hypotéka sjednána až na čtyřicet let.
Pojištění
Sjednání životního pojištění při žádosti o hypoteční úvěr u většiny bank není nutné, u starších žadatelů však vyžadováno být může. I v případě, kdy není povinné, by měli zájemci o hypotéku možnost pojištění zvážit, jelikož v případě smrti budou muset ve splácení úvěru pokračovat spoludlužníci. V případě, že úvěr splácen nebude, může banka uplatnit své zástavní právo a nemovitost prodat.
