Ceny méně kvalitních nemovitostí by měly klesat, říká odborník

Ani současná finanční krize nebude zřejmě znamenat plošný pokles cen nemovitostí. "Očekávám spíše určité narovnání cen. Tedy to, že klesnou ceny méně kvalitních nemovitostí a nemovitostí v nezajímavých lokalitách," říká šéf makléřské společnosti Simply Jan Urban.

Ilustrační foto | foto: Profimedia.cz

Kde by tedy měly byty zlevňovat?
Mám na mysli například panelové domy a také třeba nové byty v aktuálních projektech, jejichž cena neodpovídá dané lokalitě a nabízeným standardům a je poplatná spíše realitní euforii, která na našem trhu panovala do minulého roku. Naopak byty v žádaných lokalitách, ať již nové, či starší, budou na hodnotě stabilně získávat.

Kdy zareagují banky na snížení úrokových sazeb ČNB?
Bohužel se ukazuje, že úroky hypoték nereflektují výši základních úrokových sazeb ČNB. Výše úrokových sazeb u hypoték se odvíjí od ceny peněz na mezibankovních trzích a zde není situace nijak příznivá: likvidity je nedostatek, její cena je proto vysoká. V situaci, kdy centrální banka sníží svou základní sazbu, se tak může paradoxně stát, že banky své sazby naopak zvyšují, popř. že některé banky své sazby sníží a některé zvýší.

Je nějaký produkt, který by byl  v kombinaci s hypotékou krajně nevýhodný? 
Za nevýhodnou považuji velkou část hypotečních úvěrů kombinovaných s kapitálovým životním pojištěním. Podle mého názoru je to pro klienta zbytečně drahý a neflexibilní produkt. Lepší variantou se zdála kombinace hypotečního úvěru s investičním životním pojištěním nebo přímo s investicí do cenných papírů, tyto produkty se však alespoň dočasně staly obětí cenových propadů na trzích s cennými papíry.  

Vyplatí se brát si hypotéku před Vánocemi?
Konec roku je v hypotečním oboru značně specifický. Banky mají poslední šanci získat klienty a splnit tak např. stanovené obchodní plány. Proto často nabízejí různé slevy, což může být pro klienty zajímavé. Nicméně doporučuji uvažovat spíše v obecnějších souvislostech. Tedy je potřeba vzít v potaz to, že úrokové sazby ani ceny nemovitostí v nejbližších měsících zřejmě výrazněji neklesnou. U klientů, kteří bydlení skutečně potřebují, nemá tudíž význam pořízení nemovitosti odkládat.
 
Proč některé banky přestávají nabízet 100% hypotéky?
Myslím, že se nabízí dvě možná vysvětlení. První se týká obav z možného poklesu cen nemovitostí.  Přestože nic nesvědčí pro plošný pokles cen nemovitostí, některé banky následují doporučení svých mateřských společností, aby byly při poskytování hypotečních úvěrů obezřetnější. Druhé vysvětlení spočívá v prevenci proti možnému předlužování se domácností. Tzv. 100% hypotéka je totiž dražší než standardní hypotéka, kdy klient vkládá část prostředků ze svého. V době, kdy ekonomika zpomaluje a v určitých oborech hrozí zhoršení situace, možná banky chtějí domácnosti ušetřit vyšších splátek.

odpovídal Jan Urban

Generální ředitel skupiny společností Simply, kterou spoluzaložil v roce 2001. Před založením skupiny působil jako manažerský poradce u McKinsey & Co. a jako právník u White & Case.

Domníváte se, že zájem o hypotéky bude klesat, nebo stoupat?
To závisí na tom, jak moc budou lidé svoji poptávku po bydlení odkládat – třeba v domnění, že ceny nemovitostí budou klesat. Myslím si, že potřeba lidí lépe bydlet je stále velmi vysoká, a to napříč celým trhem. Tedy ať už jde o tzv. startovací byty, nebo zejména o větší byty, kam se nyní stěhují rozrůstající se rodiny silných ročníků 70. let. Je však možné, že část lidí, kteří by si třeba ještě před rokem nebo dvěma pořídili vlastní bydlení, vyčká se svou investicí na jistější období a svou aktuální potřebu vyřeší třeba pronájmem.

Zaujal vás v letošním roce nějaký zajímavý hypoteční produkt ?
Zajímavým produktem jsou tzv. zápočtové (off-setové) hypotéky, kdy se úrok vypočítává z rozdílu mezi zůstatkem jistiny hypotečního úvěru a vkladem na účtu u banky (např. Česká spořitelna nebo mBank). Své klienty si jistě najde i produkt, u kterého si klient může volit parametry produktu podle své potřeby a ochoty si za ně připlatit.
 
Událo se letos na hypotečním trhu něco, co vás překvapilo?
Zajímavým zjištěním bylo, že v situaci, kdy na trhu chybí likvidita, nemusí fungovat přímá vazba mezi sazbou centrální banky a sazbami hypotečních úvěrů. Hypoteční sazby tedy mohou růst, přestože centrální sazba klesá. Dalším zajímavým zjištěním, které však platí tím víc, čím více na západ od nás se daný hypoteční trh nachází, je, jak dokáže být hypoteční trh iracionální. Nejprve banky půjčí prakticky komukoliv, a jakmile se trhem začne ozývat, že "císař je nahý", přestanou půjčovat i dobrým klientům. V tomto smyslu mne mile potěšilo, že český trh zatím reaguje velmi uvážlivě a pozvolna a nepodléhá výkyvům nálad.