Co určuje výši nájemného
Na čem primárně závisí výše nájemného bytových i nebytových prostor? V této souvislosti se nabízí otázka, co to vlastně nájemné je. Existuje analogie s cennými papíry – dluhopisy nebo akciemi. Dluhopisy přinášejí majiteli kupon, akcie a dividendu. Nájemné je tedy vlastně cosi jako kupon nebo dividenda. A jeho výši ovlivňují i stejné ekonomické a finanční faktory, které determinují výnos do doby splatnosti dluhopisů nebo dividendový výnos akcií.
O jaké faktory se tedy jedná? V první řadě je důležitý výnos do doby splatnosti státních dluhopisů. Představme si, že státní dluhopisy poskytují výnos v hodnotě například 15 % ročně. Jaký bude nájem z bytu, který stojí milion korun?
Přesná odpověď samozřejmě závisí na více faktorech, ale obecně můžeme tvrdit, že výnosy z nájemného budou vyšší nebo rovny výnosům státních dluhopisů. V našem případě tedy 150 000 korun ročně neboli 12 500 korun měsíčně. Podobná čísla skutečně platila v 90. letech v Praze: nájem garsonky či malého bytu o hodnotě zhruba milion korun činil typicky 11 000 – 13 000 korun měsíčně, výnosy státních dluhopisů se pohybovaly ve dvojciferných hodnotách.
Uplynulo deset nebo více let a ceny bytů vzrostly. Dnes bychom marně sháněli v Praze byt za milion korun, jakkoli malý. Logicky bychom čekali, že nájmy půjdou rovněž nahoru, není-liž pravda? Kupodivu není. Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nepohnulo, ačkoli tržní cena tohoto bytu musela jít nutně nahoru.
Proč? Předpokládejme, že cena bytu šla nahoru dvaapůlnásobně, tedy na 2,5 milionu korun, přičemž nájemné zůstalo na 12 500 korun. Výnos z nájemného (roční nájemné děleno tržní cenou) by činil 6 % ročně. To velmi zhruba odpovídá poklesu výnosu do doby splatnosti státních dluhopisů v období 1995–2008.
Hlavním hybatelem cen a nájmů jsou tedy výnosy státních dluhopisů. Kromě toho je zde ještě jiný faktor, který se uplatňuje spíše u investic do komerčních nemovitostí: kancelářských budov, nákupních center atd. Tímto faktorem je riziková prémie. Podobně jako u nestátních dluhopisů, také u nemovitostí počítají investoři s určitou přirážkou či prémií za riziko.
Jednoduchý vztah pro výši nájemnéhoSazba nájemného (%) = Roční nájemné / Tržní cena nemovitosti = Výnos státního dluhopisu + Riziková prémie |
Pro praktické vypočetní potřeby je nutné tento vztah poněkud přesněji specifikovat: jak očišťujeme nájemné od nákladů, s jakou dobou splatnosti státního dluhopisu počítáme, jak zohledníme měnové riziko (pokud počítáme z úhlu pohledu zahraničního investora), jakým postupem stanovíme rizikovou prémii atd.
Nicméně princip je zřejmý: i když pronajímatelé nemovitostí zpravidla neví nic o státních dluhopisech a jejich výnosech, ekonomický mechanismus vede trh k rovnováze. Tato ekonomická zákonitost platí i pro ty, kteří ji neznají. Její znalost pak umožňuje vysvělit "záhadu" – jak je možné, že při růstu cen domů a bytů nešly nájmy nahoru.
Úryvek je z knihy
"Investiční strategie pro třetí tisíciletí"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
