Úterý 18. ledna 2022, svátek má Vladislav
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 18. ledna 2022 Vladislav

Odborník: Při řízení nemovitostního fondu si musíte i zašpinit boty

Inflace roste a tak řada lidí uvažuje, jak zúročit své úspory. Jednou z možností jsou investice do nemovitostních fondů. Jaká je aktuální nabídka na trhu, co je pro investora výhodné a na co si dát pozor, přibližuje v rozhovoru pro iDNES.cz ředitel nemovitostního fondu Trigea Tomáš Trčka.

Tomáš Trčka | foto: Trigea

Proč by se lidé, kteří chtějí ochránit své úspory před inflací, měli zajímat i o nemovitostní fondy?
Nemovitostní fondy jsou jedny z mála aktiv, které umějí otočit rychle rostoucí inflaci ve svůj prospěch. Je to zejména z toho důvodu, že mají obvykle indexované nájemné. To znamená, že pokud je vysoká inflace, tak proporcionálně o tu samou výši příští rok stoupne i nájemné v budovách, které mají tyto fondy v portfoliu. Nemovitostní fondy tak proporcionálně s inflací udržují krok. Cenová hladina nájemného vůči inflaci zůstává stejná.

Je podle vás nabídka nemovitostních fondů v Česku dostatečná?
Dnes se mi zdá, že nabídka nemovitostních fondů je u nás v současné době větší, než by být měla. Nemovitostních fondů v posledních čtyřech, pěti letech vzniklo skutečné velké množství. Aby se v tom investor orientoval, tak je potřeba dávat si pozor na některé základní věci, například na jaký typ nemovitostí se fond zaměřuje, nebo kdo přesně za tím daným fondem stojí.

Kdo jsou u nás největší hráči na trhu nemovitostních fondů?
Na jedné straně jsou to velké bankovní nemovitostní fondy. To je třeba fond České spořitelny nebo Raiffeisen Bank. Pak je to náš fond Trigea, který stejně jako bankovní fondy podléhá regulaci. Na opačném konci jsou to pak ryze privátní fondy. Často jde o fondy kvalifikovaných investorů, které mají nižší míru regulace. Zároveň jsou v Česku zahraniční nemovitostní fondy. Nabídka nemovitostních fondů je u nás tak poměrně široká.

Stále platí, že se u nás nabízejí hlavně fondy, které investují do komerčních objektů, nebo tu jsou už i fondy, které investují i do rezidenčních nemovitostí?
V současné době vzniklo několik fondů, které investují i do rezidenčního bydlení. Ale tady je to třeba trochu upřesnit. Regulované fondy, jako je například naše Trigea nebo bankovní fondy, musí ze zákona nakupovat pouze ty nemovitosti, které jsou již postavené a pronajaté.

V minulosti u nás prakticky neexistovala nabídka rezidenčních nemovitostí určených na pronájem, proto se naprostá většina regulovaných fondů zaměřila na komerční nemovitosti. Nákup rezidenčních nemovitostí na pronájem ze strany fondů je tak trend, který se objevil až v posledních několika letech. Vzniklo hned několik nemovitostních fondů specializovaných na rezidenční nemovitosti určených k pronájmu. V poslední době je tento trend hodně patrný.

KOMENTÁŘ: Nájemní bydlení zamrzá kvůli energetickému šoku

Který typ fondu je výhodnější pro investory? Ten, který investuje do rezidenčních nemovitostí, nebo ten, který investuje do komerčních nemovitostí?
Na to neexistuje univerzální odpověď. Už třeba kvůli tomu, že ne všechny fondy, které se soustředí na komerční nemovitosti, jsou stejné. Typově se mohou lišit. Některé investují jen do některých specifických odvětví nemovitostního trhu. Pokud bych vám měl na otázku odpovědět zjednodušeně, tak nemovitostní fondy, které investují do komerčních nemovitostí, dosahují obvykle vyšších výnosů na nájemném. Naopak rezidenčním fondům by se mělo dařit lépe z pohledu růstu cen bytů.

O jak vysokých výnosech se bavíme?
Pokud vezmeme v úvahu pouze vybrané nájemné, tak u komerčních nemovitostí se pohybujeme někde kolem šesti procent, u rezidenčních nemovitostí je to okolo tří procent ročně. Ale u rezidenčních nemovitostí se počítá s rychlejším růstem jejich hodnoty oproti komerčním nemovitostem. Předpokládám tedy, že v konečném důsledku budou čisté výnosy obou typů fondů někde mezi čtyřmi až šesti procenty ročně.

To znamená, že se předpokládá, že už tak vysoké ceny rezidenčních nemovitostí ještě dál porostou?
Z toho, co nyní vidíme kolem sebe, se zdá, že ano. Cena vstupů, cena stavebních materiálů nedovoluje domy postavit levněji. Na druhou stranu ale je i pravda, že ceny, za které se teď kupují byty třeba v Praze, jsme si nedokázali před pěti, šesti lety ani představit. Nemovitosti jsou dnes extrémně drahé. Bude zajímavé sledovat, co s cenami udělá růst úrokových sazeb, a tedy dražší a méně dostupné hypotéky.

Tomáš Trčka

  • V investičním bankovnictví se pohybuje 25 let.
  • V roce 2006 stál u zrodu prvního a dodnes největšího nemovitostního fondu v České republice.
  • Přes šest let působil jako generální ředitel a předseda představenstva v Reico investiční společnosti České spořitelny. Následně pomáhal při vzniku dalšího nemovitostního fondu Investika.
  • V dubnu 2019 založil spolu se skupinou Partners fond Trigea, který aktivně řídí.

Jak byste rozdělil nemovitostní fondy podle typu komerčních nemovitostí, do kterých investují?
Ten vějíř je hodně široký. Jsou fondy, které se specializují na industriální reality, jsou fondy, které investují do obchodní center, nebo jen hotelů, nebo jen kanceláří. Jsou fondy, které kupují nemovitosti v problémech, aby je sanovaly, a dál prodaly se ziskem. Jsou fondy, které investují do půdy. Co se ale týče klasických fondů pro drobného investora, tak ty jsou si relativně podobné. Jejich portfolia tvoří mix jednotlivých segmentů.

To, do čeho fond investuje, je proto třeba si vždy důkladně zjistit. Problém je, že ze statutu fondu, což je právní dokument, který musí mít každý fond a vymezuje jeho investiční strategii, to obvykle nepoznáte. Důvodem je, že tyto statuty jsou většinou velice obecné. Je třeba se tedy podívat do portfolia fondu.

Proč jsou statuty fondů obecné?
Když budujete nemovitostní fond, tak ho budujete minimálně na dvacet let, spíše na dobu neurčitou. Vlastně chcete, aby fungoval „napořád“. A zde platí, že co je trendy dneska, nemusí být trendy za pět, deset, dvacet a více let. A proto fondy mají statuty napsány co možná nejobecněji, aby mohly ve střednědobém horizontu svoji strategii přizpůsobit aktuální situaci.

Mohl byste to popsat na konkrétním příkladu?
Dnes třeba vidíme, jak jsou trendy industriální nemovitosti. Přitom ještě před deseti lety to byl produkt, o který zdaleka nebyl takový zájem. Teď ale při určitém zjednodušení platí, že plechová hala u Pezinku v Bratislavském kraji má větší hodnotu než kancelářská budova na pražském Václavském náměstí. Dalším vhodným příkladem mohou být právě třeba zmíněné rezidenční projekty, které tady před deseti lety prostě nebyly.

Váš fond se soustřeďuje jen na komerční nemovitosti nebo nakupuje i ty rezidenční?
My se zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. A to z toho důvodu, že tu podle nás zatím není dostatek kvalitních rezidenčních nemovitostí na bydlení, které by byly dostatečně velké. Nicméně ani jim se do budoucna nebráníme. Už třeba kvůli tomu, že během několika let se výnosy u komerčních a rezidenčních nemovitostí k sobě budou patrně přibližovat.

Hypoteční trh je před skokovým růstem úrokových sazeb

Čím se tedy Trigea liší od ostatních fondů?
Trigea se od ostatních fondů liší zejména přístupem k nemovitostem, které vlastníme. Investujeme do našich nemovitostí nemalé finanční prostředky. Krásně je to vidět třeba na naší druhé akvizici, obchodním centru v ulici Rokycanská v Plzni, které přes léto prošlo totální rekonstrukcí. Když se podíváte na fotografie, jak centrum vypadalo před ní, a jak vypadá teď, tak nepoznáte, že jde o stejné centrum. A myslím, že to oceňují i návštěvníci, jejichž reakce jsou veskrze pozitivní.

Je důležité investovat do nemovitostí, které koupíte?
Já to považuji za velice důležité. Je zkrátka třeba si i zašpinit boty. Nemovitosti prostě nemůžete řídit přes Excel, i když hodně manažerů to tak zjevně dělá. Vidíme to na budovách, o které se zajímáme. Nedostatečné investice bijí do očí. Přitom někdy stačí i relativně nízké investice, které udělají na nemovitosti obrovský kvalitativní skok.

Jak o investicích přesvědčujete své podílníky, kteří sledují hlavně výnos?
Ne vždy je to snadné, ale i to je součást našeho DNA. Ke každé nemovitosti přistupujeme tak, jako bychom ji chtěli vlastnit navěky. Možná je to nákladnější z krátkodobého pohledu, ale věřím, že v dlouhodobém pohledu se nám to násobně vyplatí.

Řeknu vám to na příkladu. Když jsem před zhruba 15 lety začínal u nemovitostních fondů, to ještě Trigea neexistovala, tak jsme tehdy kupovali jednu menší kancelářskou nemovitost v regionu. Byla to technicky velice moderní a vůbec krásná budova. Shodou okolností byla nedávno předmětem prodeje, a když jsem jel kolem, tak jsem se na ni šel podívat. A bylo to pro mě opravdu velké zklamání. Do budovy majitel za 15 let neinvestoval ani korunu. Připadal jsem si jako ve skanzenu. Jako když přijdete někam po dvaceti letech, a ono to tam vypadá stále stejně. Jenom venku už nejezdí koňské povozy, ale elektromobily.

Autor:
  • Nejčtenější

Začínal se čtyřmi zaměstnanci, dnes jich má devadesát a prodává i do světa

Svou firmu založil navzdory již existující konkurenci. Po úspěšném startu začal s vlastní výrobou výtahů, později...

Inflace dopadá i na české milionáře. Jak řeší, aby nezchudli?

Inflace zrychluje, meziročně stoupla na 6,6 % a podle ekonomů bude zdražován pokračovat. Z růstu cen mají obavy i čeští...

KOMENTÁŘ: Co letos rekordně zdraží a kdo je nejvíc ohrožený

Inflace roste, v prosinci meziročně vykázala hodnotu 6,6 %. Stále však jde podle ekonoma Lukáše Kovandy o „zahřívací...

Spoříte na důchod v penzijku? Jak vytěžit maximum a vyhnout se zdanění

Penzijní spoření je u nás velmi oblíbené, nabízí totiž hned několik výhod a benefitů od státu. Na co se zaměřit, pokud...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak si nešlapat po štěstí a spokojenosti, radí psycholog

Většina našich osobních přání se kromě zdraví zaměřuje především na štěstí a spokojenost. Co však dělá člověka šťastným...

Velký test samotestů na covid: lépe fungují výtěrové, některé neodhalí nic

Premium Ještě před dvěma lety znamenaly dvě čárky na testu, že se budou chystat křtiny, delta byly americké aerolinky, gama...

Nečekaný příbuzenský vztah. Vévodkyně Kate a Meghan pojí krev Přemyslovců

Premium Učebnice mluví jasně. Přemyslovci vymřeli po meči v roce 1306, kdy byl mladičký král Václav III. zákeřně zavražděn...

Češi investují do kryptoměn ve velkém. Stát řeší, jak je přinutit přiznat zisky

Premium Ještě nedávno byly virtuální měny jako bitcoin investicí především pro lidi, kteří chtěli experimentovat a nebáli se...

  • Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Jak si nenadělit investiční průšvih

Sazby na spořicích účtech v bankách se sice začaly zvedat, na aktuální inflaci ale ani zdaleka nestačí. Chceme-li...

Až dvojnásobně víc lidí chce své peníze investovat do akcií, kryptoměn či komodit

Advertorial O téměř čtyřicet procent vyšší tržby než za stejné období v loňském roce i příval nových klientů. Přední český a...

Odborník: Při řízení nemovitostního fondu si musíte i zašpinit boty

Inflace roste a tak řada lidí uvažuje, jak zúročit své úspory. Jednou z možností jsou investice do nemovitostních...

I investice do umění mohou ochránit úspory před inflací

V době rostoucí inflace stojí řada lidí před otázkou, jak ochránit své volné finanční prostředky před znehodnocením....

Co bolí nejvíc? Ani porod, ani kopanec do varlat. Lékaři sestavili žebříček

Bolí nejvíc porod, nebo když muže nakopnete do varlat? Ani jedno. Podle průzkumu britské Národní zdravotnické služby...

Ženy před objektivem: Když činžák ukrývá milovnici BDSM

Je to jako nahlédnout do života neobyčejné obyvatelky obyčejného domu. Fotoset slovenské modelky Patrície naznačuje, že...

Chybné ceny Lega vyvolaly vlnu nákupů. E-shop objednávky stornoval

První lednový víkend byl plný slev napříč všemi kategoriemi. Ovšem pro milovníky Lega se stal infarktovým momentem. Na...

Zemřela Adalia Rose. Holčička, která předčasně stárla

Adalia Rose byla velkou bojovnicí. Podle lékařů měla zemřít kvůli progerii krátce po porodu. Dožila se ovšem patnácti...

Německá pošta startuje diesely. Elektrododávky v zimě nevyjedou kopec

Německá Deutsche Post DHL provozuje největší flotilu elektrických dodávek, které si navíc sama vyvinula. V horském...