Úterý 1. prosince 2020, svátek má Iva
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Úterý 1. prosince 2020 Iva

Pro koho je investice do nemovitosti a kdy je lepší nemovitostní fond

Přibližně třetina bytů prodaných v České republice jsou tzv. byty investiční. Tento způsob zhodnocení majetku se těší sice velké popularitě, ale jedná se o typ investice, která není vhodná pro každého. „Někdy se vyplatí spíše vlastnictví podílového listu nemovitostního fondu,“ říká Martin Řezáč, předseda Asociace pro kapitálový trh ČR.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Na první pohled vydělává majitel podílu ve fondu a vlastník investičního bytu na podobném principu, protože zhodnocuje své peníze nájmem z nemovitostí a očekávaným růstem tržní hodnoty bytu. Každý typ investice má ovšem určitá specifika a hodí se pro trochu jiný typ investora.

Investice s hypotékou mohou být rizikové

Když máte k dispozici volné finance v hodnotě několika milionů a výše, pak se o investičním bytě vyplatí přemýšlet, protože se jedná o zajímavou formu zhodnocení majetku. Rozhodně bychom se ale měli držet poučky, že bychom za investiční byt neměli vydat všechny uspořené peníze, protože je vždycky dobré mít ještě nějaké v záloze pro případ, že se octneme v nějaké nečekané a finančně náročné životní situaci. 

Pokud máte volné statisíce nebo jen něco málo přes milion korun, je lepší se myšlenky na investiční byt vzdát a prostředky umístit do nemovitostního fondu.

Poněkud více rizikovým způsobem, jak získat peníze na investiční byt, je vzít si na něj hypotéku. Mnozí lidé se ale nechají tímto způsobem unést a jsou přesvědčeni, že se jim peníze velice rychle vrátí. Aby se toto přesvědčení naplnilo, musí být ale splněna celá řada podmínek, které často nejsme schopni ovlivnit.

Češi zkrátka milují nemovitosti

Především musíme pořídit nemovitost na lukrativním místě, tedy na takovém, o které je zájem, protože se jedná například o zajímavou lokalitu, nebo lokalitu s dobrou dopravní dostupností. Byt by také měl být v dobrém stavu, nebo dokonce nový. To vše pochopitelně zvyšuje jeho cenu a následně také výši hypotéky. Tím ale starosti majitele nekončí. Musí zaplatit nejen všechny transakční náklady (poplatky spojené s hypotékou a se zápisem do katastru, právní servis apod.), ale i počítat s podáním daňového přiznání.

Martin Řezáč (45)

  • Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze.
  • V roce 2002 získal prestižní titul CFA.
  • Je ředitelem Erste Asset Management GmbH, pobočky ČR a zároveň předsedou Asociace pro kapitálový trh ČR.
  • Je ženatý, má dvě dcery.
Martin Řezáč, předseda Asociace pro kapitálový trh ČR

Následně pak přicházejí další starosti v podobě hledání vhodných nájemníků, péče o byt, nebo poplatky do společného fondu oprav. Často se střídající nájemníci zanechají na bytě stopy, které jeho hodnotu postupně snižují. Pokud tedy chceme udržet byt v přijatelném stavu, musíme počítat s dalšími náklady na drobné (ale i větší) opravy, na malování či průběžné dokupování vybavení.

Odborníci si vysvětlují oblibu investičních bytů jednak tím, že Češi milují pocit vlastnit nemovitost a také tím, že jsou spíše tradičními investory a mají přetrvávající nedůvěru k investicím do akcií a různých fondů, včetně těch nemovitostních. Ale obavy nejsou na místě. Investování prostřednictvím fondů je ideální pro ty, kdo mají k dispozici relativně nižší objem investičních prostředků.

Fondy diverzifikují investice i rizika

Každá investice s sebou pochopitelně nese určitou míru rizik, což platí i o nemovitostních fondech, nicméně řadě z nich se vyhneme, pokud si vybereme fond kvalitní. Spolehnout se můžeme na radu našeho investičního poradce, ale podle srovnání některých základních ukazatelů se dobře zorientuje i laik.

Všímat bychom si měli takových věcí, jakou je třeba minulá výkonnost fondu. Ta sice nezaručuje, že v budoucnu tomu bude stejně, ale určitě leccos vypoví o tom, jak v dlouhodobém horizontu fond hospodařil s vloženými prostředky třeba i ve srovnání s konkurencí. 

Jednou z velkých předností fondů oproti investičnímu bytu je tzv. diverzifikace rizik a investic. Čím méně vlastní fond nemovitostí, tím nižší je tato diverzifikace. Spravované nemovitosti by měly být ideálně různého druhu – kancelářské prostory, průmyslové areály a rezidenční objekty – a také v několika různých lokalitách. Přílišná rozdrobenost je ovšem také na škodu, protože může zvyšovat nákladovost fondu.

Počítejte s tím, že i investiční fond bude přirozeně pracovat s určitou mírou zadluženosti, která mu pomáhá například dosáhnout na lepší nemovitosti. S přílišným zadlužením ale roste riziko pro investory a v případě neuváženého zadlužování může pro podílníka skončit až finanční ztrátou.

Češi si už ale na investice do nemovitostních fondů pomalu zvykají, jak ostatně ukazují i statistiky Asociace kapitálového trhu. V těchto fondech jsme měli uloženo v roce 2017 přibližně 22 miliard korun, o rok později to bylo už 33 miliard a k červnu letošního se tato částka vyšplhala dokonce na 39,9 miliard korun.

Zapamatujte siInvestiční byt versus investiční fond

Investiční byt:

  • Investor utratí relativně hodně peněz za jednu nemovitost, investice je svým charakterem vhodnější pro ty, kdo mají k dispozici volné peníze v řádu několika milionů a výše.
  • Pokud bude investor chtít byt prodat, může to někdy trvat i několik měsíců.
  • Ne vždy se podaří sehnat vhodné nájemníky, a návratnost investice se tak odkládá.
  • Majitel nemovitosti musí počítat s řadou dalších nákladů.
  • Byt si mohou pronajmout tzv. problémoví nájemníci, po nichž bude zapotřebí uvést byt do pořádku a jejich nevhodné chování může vyvolat konflikty se sousedy.
  • Výnosnost se pohybuje v současnosti mezi 2 – 5 % p.a., v tomto případě jde o výnos z nájmu proti kupní ceně.

Investiční nemovitostní fond:

  • Vysoká míra diverzifikace, tedy rozložení investic.
  • Vhodné pro investory s volnými prostředky v řádu statisíců, měsíční investice do fondu začíná již na „několika“ stovkách měsíčně.
  • Z nemovitostních fondů lze vystoupit a mít vložené prostředky k dispozici během několika dní.
  • Poté, co investor zaplatí vstupní poplatky, už neplatí další náklady, pochopitelně s výjimkou pravidelného měsíčního příspěvku.
  • Odpadají „provozní“ starosti se spravovanými nemovitostmi.
  • Výnosnost fondů je závislá na segmentu i rizikovosti, takže se setkáte s výnosem v rozpětí od 2 do 10 % p.a. Výnos v sobě už většinou zahrnuje nájemné i růst tržní ceny podkladových aktiv.
Autor:
  • Nejčtenější

Někdo ji udal a paradoxně tím odstartoval její podnikání. Je za to vděčná

Hana Nováčková bez práce nedokáže vydržet. A nikdy se nevzdává. Kvůli zdravotním problémům musela opustit práci, kterou...

Komu se vyplatí pracovat na dohodu a jak se to může dotknout penze

Práce na dohodu o provedení práce nebo dohodu o pracovní činnosti je oblíbená nejen mezi studenty nebo penzisty, ale je...

Výnosy padají, žebříček nejlepších spořicích účtů se značně proměnil

Češi jsou konzervativní, část svých úspor neváhají držet na spořicích účtech, i když kvůli koronavirové krizi na nich...

K uzavření stavebního spoření je nejvhodnější čas. Zmapovali jsme nabídku

Pokud již stavební spoření máte a platby posíláte jednou ročně, nezapomeňte peníze poslat v termínu. Pro ty, kteří se...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Dva řízky, prosím. Jak se stravujeme na home office?

Dáme si dnes sushi, nebo svíčkovou? A co budeme obědvat zítra a co pozítří? Spousta zaměstnanců pracujících z domova...

TEST televizorů: Nevyznáte se v široké nabídce? Pomůže vám náš velký přehled

Premium Od 3 190 do 62 990 korun. Všechny zobrazovací technologie, všechny televizní operační systémy a jedenáct vybraných...

Jak vydržet v ledové vodě? Finta je jednoduchá, popisují otužilci

Premium Klepat se zimou tak, že si nedokážete zavázat ani tkaničky u bot, a přitom se tomu smát? I to dokáže koupání v ledové...

Manažer postavil srub uprostřed chráněné oblasti. Tvrdí, že to je posed

Premium Nejprve tvrdil lidem, že je to seník. Když se o jeho stavbu začaly zajímat úřady, prezentoval ji jako posed. Ve...

  • Další z rubriky

Pro koho je investice do nemovitosti a kdy je lepší nemovitostní fond

Přibližně třetina bytů prodaných v České republice jsou tzv. byty investiční. Tento způsob zhodnocení majetku se těší...

Aktuálně finanční trhy znovu rostou. V říjnu přitom skomíraly

Aktuálně finanční trhy zažívají opětovný růst. Stojí za ním výsledek voleb USA i příznivé zprávy o vývoji vakcíny proti...

Drahé kovy? Dobrá volba, míní Češi. Co brát do úvahy, vysvětluje expert

Spoření do drahých kovů považují Češi v současnosti za nejlepší volbu, kam ukládat peníze. V barometru obliby spoření...

Krize jim umožnila výhodně investovat. Mladá rodina rozhodnutí nelituje

První vlna covidu v březnu a dubnu letošního roku přinesla významný propad cen na finančních trzích. Mnozí z investorů...

Svůj nový vztah jsem radši šla ohlásit řediteli, říká zamilovaná Witowská

Premium Její život se letos pořádně otočil. Možná ještě víc, než když předloni bravurně zvládla prezidentskou debatu. Aby měla...

Kapitán je na tahu, bude šach mat, oznámil po líbánkách Pavel své ženě

Psycholožka, terapeut a genetička vybrali na základě testů i DNA mezi více než patnácti sty přihlášenými jednotlivci...

Bahamské úřady zveřejnily příčinu smrti Seana Conneryho

Bahamské úřady zveřejnily oficiální pitevní zprávu k úmrtí herce Seana Conneryho. První a nejdéle sloužící James Bond...

Promoření? Odvážný sen, tragické následky. Stádní imunita funguje jinak

Jak se nejlépe zbavit covidu-19? Už od jara mluvili někteří odborníci o kontroverzní strategii známé jako „promořování“...

Mívám silné sny. A přání se mi plní, říká MOgirl Ria

Chtěla být ajťačkou a díky úsilí si onu profesi i osvojila. „Pak jsem měla ještě malý, druhý sen stát před objektivem...