Pátek 17. ledna 2020, svátek má Drahoslav
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pátek 17. ledna 2020 Drahoslav

Koupil dům na hypotéku, splácet ji chtěl z pronájmu. Přepočítal se

aktualizováno 
Extrémně vysoké ceny nemovitostí, stoupající ceny nájemního bydlení a k tomu stále ještě přijatelné úrokové sazby u hypoték svedou mnohé k myšlence na rychlé zbohatnutí. A když už ne na zbohatnutí, tak na pohodlný život. Problém ale je, že investice do realit mají svá pravidla a řada lidí neví, co je při splácení hypotéky nebo pronajímání nemovitosti čeká.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Realitní trh zlákal už kdekoho, což dokládají i statistiky, podle kterých bezmála 40 procent všech prodaných nových bytů kupují lidé na investici. Půlka z nich pak s cílem byt pronajímat. A někdy dokonce i rodinný dům.

„Spořicí produkty pro nízké úroky příliš možností na ochranu peněz před inflací nedávají. Lidé se tedy obracejí k realitám. Dnes není výjimkou, že rodiče, když mají peníze nebo dosáhnou na hypotéku, a mají už vlastní bydlení, koupí byt pro své děti. A do doby, než potomci vyrostou a osamostatní se, chtějí byt pronajímat,“ říká finanční poradkyně skupiny Partners Dana Míchalová.

Její slova potvrzuje i ekonom a hlavní poradce předsedy představenstva investiční skupiny DRFG Martin Slaný. Ten přidává i další důvod, proč lidé dnes hledají ochranu a zhodnocení peněz hlavně v realitách. „Pokud v prostředí nízkých úrokových sazeb lidem nenabídnete solidní a zřetelnou alternativu, jak se zajistit na stáří, nemůžeme se divit, že se lidé vrhnou na investice do realit na pronájem, aby se finančně zajistili na stáří,“ tvrdí.

De facto tím říká, že když by v České republice fungoval kvalitní státem podporovaný penzijní systém, ubylo by těch, kteří investují do nemovitostí, aby měli nějakou jistotu na stáří.

Příběh Jáchyma

Svou zkušenost s investováním do realit má i Jáchym ze Středočeského kraje. Povoláním je skladník. Vyrůstal s dvěma bratry a rodiče každému z nich do začátku našetřili 250 tisíc korun. Jáchym si za peníze pořídil malý byt v nedaleké vesnici a dofinancoval ho hypotečním úvěrem, který už splatil. „Nabídla se mi však možnost koupit starší rodinný dům ze 70. let na vesnici. Nebyl sice udržovaný, ale mít vlastní dům byl můj sen,“ říká.

Rozhodl se dům koupit s tím, že buď bude bydlet v celém domě a pronajme svůj malý byt. Anebo pronajme svůj malý byt i půlku domu a nájemníci mu splatí hypotéku. Zpočátku mu to přišlo jako výborný nápad. „Do něčeho podobného bych se už ale nikdy nepustil,“ říká po zkušenosti.

O čem jsou investice do realit

Realitní makléř Daniel Kotula tvrdí, že vůbec nejčastější chybou všech začátečníků v investování do realit je, když si myslí, že to je hračka. Jáchymův případ označuje jako rizikový. Už kvůli tomu, že volí nemovitosti ke spekulaci na vesnici.

„Nejdříve by měl zájemce o koupi nemovitosti, kterou chce pronajímat, zvážit vhodnou lokalitu, protože lokalita určí, jak rychle bude mít nemovitost nájemcem obsazenou. Jaký typ zájemců o pronájem bude chodit na prohlídky. Jaký bude mít výnos z pronájmu,“ vysvětluje realitní makléř.

Zvážit je třeba i to, jakou hodnotu bude mít nemovitost v budoucnu, protože každá lokalita v dlouhodobém období mění hodnotu rozdílným tempem. Ideální jsou podle něj lokality, kde je velmi vysoká zaměstnanost a do daného místa se stěhují lidé za prací z širokého okolí. V takových místech je poptávka nájemních bytů vysoká, stejně tak výběr ze solventních nájemců.

„Zájemce o investování do investičních realit by se měl orientovat na menší byty, protože se dá říci, čím menší, tím lepší. Ideální jsou pak byty o dispozicích 1+kk a velikostí do 30 metrů čtverečních. Takové byty jsou nejrychleji obsazeny a dociluje se u nich nejvyššího výnosu. Míněno z hlediska ceny bytu a výše jeho nájmu,“ přibližuje makléř.

Jeho slova potvrzuje i Dana Míchalová a vyjadřuje se i k případu Jáchyma. „Aby uhradil hypotéku z pronájmu, bude muset do něj započítat i náklady na nákup pozemku. Ten přitom může mít větší hodnotu než samotný dům, ale nájemce to příliš zajímat nebude. Jako problém se můžou ukázat i případné náklady na rekonstrukci domu. To vše je potřeba důkladně propočítat. Mít svůj investiční plán, přesný propočet nákladů a výnosů. Znát dobu návratnosti investice, určit si časový harmonogram nutných kroků. A mít i určitou finanční rezervu, když to s pronajímáním reality nepůjde tak snadno,“ říká Míchalová.

Jáchym nakupuje rodinný dům

Nic z toho Jáchym neměl. I tak si v bance vyběhal hypotéku na pořízení rodinného domu. Vypůjčil si 2,1 milionu korun se splatností na 20 let a úrokovou sazbou 2,62 % s pětiletou fixací. K dozajištění hypotéky vložil bance do zástavy navíc svůj byt.

To vše mu vzalo zhruba měsíc, ale dům koupil. Převod nemovitosti byl dokončen na jaře roku 2018. Starý dům po předchozím majiteli však musel kompletně vyklidit, vybavení bylo velmi zanedbané. Zároveň se ukázalo, že nemovitost vyžaduje zrekonstruovat vytápění, dát do pořádku rozvody vody a opravit oplocení. A objevily se i další problémy, což ve finále znamenalo, že se do domu nemohl nastěhovat okamžitě a musel odložit pronájem svého malého bytu. Zároveň musel posunout i pronájem části domu.

Dvě nemovitosti, dvojí náklady

S vlastnictvím domu přibyly Jáchymovi další čtyři tisíce za složenky. A nejen to. Musel uhradit fakturu od notářky za služby spojené s nákupem a převodem nemovitosti. Jenomže ani tím výdaje nekončily. Musel zaplatit daň z nabytí nemovitosti ve výši čtyř procent z kupní ceny domu, což bylo 84 tisíc korun. „Finanční rezervu jsem už neměl. K tomu jsem měl v plánu nakoupit stavební materiál a zaplatit si pomocníky s úpravou domu, abych mohl dvě místnosti začít pronajímat co nejdříve,“ říká.

Vedlejší pořizovací náklady na nákup nemovitosti:

  • 2 100 Kč: odhad bytu poskytnutého bance do zástavy
  • 3 600 Kč: odhad kupované nemovitosti
  • 8 800 Kč: náklady za notářské služby (vyhotovení kupních smluv, ověření listin a podpisů, úschova kupní ceny v depozitáři)
  • 2 000 Kč: vklad zástavního práva do KN (1 000 Kč za každý správní úkon)
  • 84 000 Kč: daň z nabytí nemovitosti ve výši 4 %

Situace ho donutila konečně počítat. Zjistil, že jeho měsíční výdaje na hypoteční úvěr a základní měsíční poplatky činí celkem 19 251 korun. K tomu musel dávat čtyři tisíce korun měsíčně za dopravu do práce. Z vydělaných 29 tisíc čistého mu tak zbývalo  5 749 korun na jídlo, telefon a rekonstrukci domu. „Šel jsem do banky a půjčil si 150 tisíc korun na spotřebitelský úvěr. A tak jsem měl další závazek na budoucích pět let,“ říká, jak danou věc vyřešil. Z úvěru uhradil daň z nabytí nemovitosti a část peněz použil na stavební úpravy v domě.

Není nájemník jako nájemník

I přes extrémní nárůst výdajů se Jáchym nevzdával. Po sjednání spotřebitelského úvěru se mu sice navýšily splátky na 15 tisíc korun měsíčně, ale dům i tak připravil k obývání. Svůj malý byt obsadil prvními nájemníky, začal obývat i svůj rodinný dům. Jenže klidu si neužil.

První nájemník mu přestal platit po dvou měsících, další vydržel necelý půl rok. Musel doplácet vodu, energii a řešit i stížnosti od sousedů na jejich chování. S nájemníky, které si po čase nastěhoval do domu, zjistil, že mu společné soužití nesedí. „To mě přivedlo k poznání, že dům vůbec nebudu pronajímat. A co se týče bytu, využil jsem služeb agentury, která se o vše stará a s nájemníky jedná pouze ona. Sice mi to snižuje příjem z nájmu, ale já nemám chuť, ani čas to řešit sám. Potřebuji mít byt stabilně obsazený,“ vysvětluje.

Svou situaci považuje dnes za neúnosnou. Domu se vzdát nechce, do budoucna chystá prodat svůj malý byt, aby mohl v pohodě splácet své závazky a dům dál rekonstruovat.

Jak to vidí odborníci

Podle Daniela Kotuly by si měl každý budoucí investor do realit dobře spočítat dobu návratnosti vložené investice. Ta bývá totiž u realit spíše dlouhodobější a nese i vysokou míru rizika náhlého výkyvu na realitních trzích. To znamená propadu cen jak realit, tak výše nájmů. 

Důležité je mít i dobře postavenou nájemní smlouvu. Nájemní smlouvy musí kopírovat velmi detailní ustanovení občanského zákoníku a smluvní volnost nad rámec zákoníku je velmi malá. „Nejtěžší chybou nájemní smlouvy je nájemní doba na dobu neurčitou, která je pro pronajímatele velmi těžko vypověditelná,“ vysvětluje Kotula.

Podle Dany Míchalové není případ Jáchyma ojedinělý. „Nejeden investor do realit skončil při svých plánech krachem. Buď špatně nakoupil nemovitost, nebo ji nedokázal úspěšně a dlouhodobě pronajímat, nebo mu nevystačily peníze na splácení hypotéky. To pak končí vždycky stejně. Prodejem majetku a finanční ztrátou. A někdy i dokonce vyhlášením osobního bankrotu,“ upozorňuje.

Podle Daniela Kotuly jsou investice do realit na pronájem byznys jako každý jiný. Kdo ho umí, má jistý zisk, kdo ne, nebo se nedrží osvědčených postupů, peníze prodělá. „Určitě by se ale neměl pronajímání věnovat sociálně založený člověk, který je ochoten na svůj úkor nechat žít někoho jiného. Zde je riziko, že pronajme nemovitost někomu, kdo ho bude zneužívat. Ať skrz nízký nájem nebo skrz neplacení,“ uzavírá.

Autor:
  • Nejčtenější

Začátky byly skromné, často vařily chlebovou polévku. Dnes se jim daří

Jejich tátové se znali ze studií, a přestože se narodily každá jinde, potkaly se na střední škole. Pak se cesty Vandy...

Manželovy děti mě málem připravily o bydlení, pomohla mi zpětná hypotéka

Starší lidé, kteří nečekaně potřebují vyšší částku, si často myslí: Jsem moc starý, nikdo mi hypotéku či půjčku nedá......

ZMAPOVÁNO: kdo vydělá a kdo prodělá na letošním růstu minimální mzdy

V Česku pracuje za minimální mzdu podle odhadů kolem 150 tisíc zaměstnanců. Jsou to většinou lidé s nízkou kvalifikací....

Zmapovali jsme aktuální nabídku spořicích účtů. Některé banky zvýšily úroky

Spořicí účty sice inflaci neporazí, přesto na nich mají Češi spoustu peněz. Kolik vynášejí a jaký je trend v úrokových...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Od chůvy po hrobníka, plat až 250 tisíc. 5 NEJ trhu práce v roce 2019

Jaký byl právě uplynulý rok na pracovním trhu? Které profese zaměstnavatelé hledali nejčastěji? Jaké nové či neobvyklé...

Premium

Ve škole byla terčem posměchu. Dnes džihádistka Kristýna nenávidí i matku

Plánuje zabíjet. Soudí ji jako uprchlou. Žena z Mělnicka měla problémy s rodiči i spolužáky. Pětadvacetiletá Kristýna...

Premium

Převratná metoda z IKEM: jak zhubnout přeprogramováním metabolismu

Lékař Marek Beneš je už třetím rokem vedoucím lékařem projektu, při kterém se pomocí laseru „oslepí“ nervové buňky...

Premium

TEST: Vyplatí se benzin, hybrid, nebo diesel? Spočítali jsme to

Auto máte vybrané, co mu ale dát pod kapotu, aby vás provoz vyšel co nejlevněji – klasický benzin, úsporný diesel, nebo...

  • Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Proč se Češi bojí investovat a kdy se to naučíme

Český investor je opatrný. Na bankovních účtech stále držíme velkou většinu svých peněz. A když už jsme schopni měsíčně...

KOMENTÁŘ: Kdo investoval do akcií, komodit či zlata, slaví úspěch

Rok 2019 byl pro investory mimořádně úspěšný. Svoji hodnotu výrazně zvýšily jak akciové indexy, tak dluhopisy i většina...

KOMENTÁŘ: Dynamické fondy přidají 20 procent a konzervativní pobijí inflaci

Kdo by se byl nadál, že po loňském prosincovém 15procentním Armageddonu na akciových trzích se dnes budeme dívat ne na...

Jak bezpečně investovat půl milionu korun na konci roku 2019

Češi mají v bankách na běžných účtech uloženo přes bilion korun. Průměrný úrok se přitom pohybuje těsně nad nulou. O...

Najdete na iDNES.cz