Ekonomika v posledních letech rychle rostla, lidé měli více peněz a hledali, kam je investovat. Volba padla v řadě případů na nemovitost, zvláště u konzervativnějších investorů. Na jaře ale přišla pandemie koronaviru, postupně přicházela různá vládní opatření a ekonomika začala brzdit. Teď na podzim se situace opakuje. Krize se rozjíždí naplno.
Vyvstává tak otázka, kam v současné době investovat. Dluhopisy moc nevynáší, tedy minimálně ty poměrně bezpečné. Akciové trhy jsou jako na houpačce. A co pořízení investičního bytu? „Nemovitosti jsou stále dobrou investicí. Zvláště ty v dobrých lokalitách,“ říká Lukáš Kovanda, člen Národní ekonomické rady vlády a hlavní ekonom Trinity Bank.
Samozřejmě nelze vyloučit propad cen. Po odeznění koronavirové krize ale podle Kovandy dojde k zotavení a během několika let budou ceny realit ještě výše než před úderem koronaviru. Kdo tedy do nemovitosti investuje s investičním horizontem minimálně pěti a více let, ten zpravidla slušně vydělá.
Příjmy z pronájmu mohou ohrozit nová rizika
Vedle výnosu (příjmu), který vyplývá z růstu ceny je zde ale ještě příjem z pronájmu investiční nemovitosti. A tady existuje hned několik faktorů, které jeho celkový výsledek mohou ovlivnit. Patří sem fakt, že ne vždy se musí podařit sehnat nájemníka. Může se také stát, že nájemník přestane platit, nebo nemovitost poškodí.
„A současná situace nás také poučila o tom, že jedním z rizik může být i náhlá změna ekonomické situace,“ zdůrazňuje Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting.
Dějí se věci, které jsme si donedávna vůbec nedokázali ani představit. „Například Praha bez zahraničních turistů byla dříve pro spousty investorů do nemovitostí určených pro krátkodobý pronájem nepředstavitelná situace. Dnes je to realita,“ uvádí příklad Lukáš Urbánek, finanční poradce ze společnosti Partners.
Investiční byt: za hotové i na hypotéku
Přesto se koupě investiční nemovitosti i dnes vyplatí, pokud tedy vyberete tu správnou, ve správné lokalitě a budete při tom kalkulovat i s uvedenými riziky. A mimo není ani úvaha o pořízení investičního bytu na hypotéku.
„Hypotéky jsou nyní nejlevnější za poslední tři roky. Z dlouhodobé perspektivy jsou dokonce extrémně levné. Navíc žádný dramatický nárůst úroků nehrozí v základním scénáři ani po odeznění koronavirové krize,“ vysvětluje Kovanda. Inflační scénář, tedy že by došlo k citelnému nárůstu úrokových sazeb z titulu snahy o zkrocení inflace, považuje za málo pravděpodobný.
Navíc nemovitosti obecně představují poměrně dobrou pojistku proti inflaci. „Takže investice do nich, i na hypotéku, stojí za zvážení i z hlediska těch, kteří věří, že na rozdíl od vývoje po minulé krizi bude vývoj po té nynější charakterizovat vysoká inflace,“ dodává Kovanda.
Pochopitelně je ale u pořízení investičního bytu na hypotéku vyšší riziko než v případě koupě za hotové. Je zde totiž úvěr, který musíte být schopni splácet, i když nemovitost zrovna nebudete mít pronajatou. „To neznamená, že musíte mít tak velkou výplatu, ale že musíte mít nachystanou dostatečnou rezervu,“ říká Urbánek. V dnešní době se totiž ukazuje, že právě taková rezerva může být naprosto klíčová pro klidné spaní.
Kde byt koupit
Zásadní je, jak již bylo zmíněno, také samotná nemovitost. Klíčovým parametrem je přitom lokalita. Zcela samostatnou kapitolou je Praha. Ta je bezesporu výhodná z pohledu větší nabídky a poptávky. Pro investora je tak zajímavější a bezpečnější než jiné lokality.
„To, jakých výsledků ovšem investor dosáhne, bude záležet hlavně na poměru ceny nemovitosti a výši inkasovaného nájmu. A tento poměr může být paradoxně zajímavější mimo Prahu,“ říká Urbánek. Na metropoli totiž svoji pozornost směřují i zahraniční investoři a spekulanti, kteří ceny ženou ještě výš.
Opravdu výhodný nákup tak lze snáze najít spíše v některém z krajských měst než v bedlivě sledované Praze. Zajímavá mohou být i menší města. „Výhodou je vždy dobrá občanská vybavenost, stejně tak blízkost k velké továrně či vysoké škole,“ doplňuje Novák.
Říct konkrétní výnosy není aktuálně úplně jednoduché. V Praze to před koronakrizí bylo 4 až 4,5 procenta, v krajských městech třeba až 7 procent. To ale v současné chvílí nemusí platit, krize výnosy nepochybně ohrožuje. Nicméně po krizi se podle Lukáše Kovandy vrátí.
V kurzu jsou i rekreační nemovitosti
Dobře pronajímat se dají také rekreační nemovitosti, tedy chalupy a apartmány v turistických oblastech. V tomto případě se ale jedná o krátkodobé pronájmy, s nimiž je spojena řada úkonů, které je pravidelně třeba zajišťovat. Často je tak nutností platit si někoho, kdo bude předávat klíče, zajišťovat úklid a podobně.
Zajímavé jsou z tohoto pohledu apartmány v developerských projektech. „V některých projektech se na to myslí a apartmány jsou prodávány s tím, že v rámci objektu existuje servisní služba, která úklid a vše s tím spojené rovnou zajišťuje,“ potvrzuje Jan Zachystal z RE/MAX Alfa. V posledních pěti letech podle něj takových projektů přibývá, a to zejména v horských oblastech, s dobrou dostupností sjezdovek. Nicméně stejné projekty najdete na Lipně nebo třeba v rekreačních lokalitách na Moravě.
