Čtvrtek 8. prosince 2022, svátek má Květoslava
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 8. prosince 2022 Květoslava

Obavy z propadu realitního trhu nemám, říká odborník

Investice do realitních fondů jsou stále častějším doplňkem investorských portfolií. Zda se vyplatí a jaká jsou jejich rizika, vysvětluje v rozhovoru Tomáš Trčka, zakladatel a správce realitního fondu Trigea z Partners finanční skupiny.

Tomáš Trčka | foto: Trigea

Proč by se podle vás lidé měli zajímat o možnost investovat do realitních podílových fondů?
Klasickým lákadlem je především povaha aktiv. Lidé dnes chtějí investici, na kterou si mohou sáhnout. Navíc jsou nemovitosti skvělým diverzifikačním nástrojem a jako jeden z mála nástrojů umí využít inflaci ve svůj prospěch.

Jak obecně hodnotíte ochotu Čechů investovat do realitních fondů například ve srovnání s klasickými podílovými fondy?
Já vidím obrovský zlom někde kolem roku 2015, kdy realitní fondy zaznamenaly konečně významné přírůstky. Dnes patří k jedněm z nejpopulárnějších investičních nástrojů, a dokonce vůbec největší tuzemský fond je nemovitostní fond.

Realitní fondy mají silnou pozici například Německu. Proč si myslíte, že u nás si cestu k investorům nacházejí až v posledních letech?
V Německu existuje velice dlouhá tradice nemovitostních fondů. Koneckonců i právní úprava, která umožnila vznik tuzemských fondů v roce 2006, vychází z německého modelu. Situace u nás se za posledních pár let také změnila. Dnes jsou přílivy do nemovitostních fondů dramaticky vyšší než před několika lety.

Chcete výhodně investovat. Porovnejte si nabídky na trhu.

Podle jakých kritérií vybíráte komerční nemovitosti ke koupi?
Kritérií je mnoho. Za nejdůležitější považujeme lokalitu a nájemní mix. Pečlivě prověřujeme udržitelnost výše nájemného a kvalitu nájemních smluv. Velmi důležitá je pro nás také finanční struktura transakce se zapojením externího financování. V tomto bodě jsme opravdu důslední.

Uvažuje i o investicích do rezidenčních nemovitostí?
Momentálně o nich neuvažujeme. A to ze dvou důvodů. Zaprvé u nás není dostatek velkých rezidenčních projektů se zaměřením na nájemní bydlení a zadruhé jsou u nás výnosy komerčních nemovitostí vyšší, než je možné dosáhnout u rezidenčních nemovitostí.

Byť to tedy není docela váš obor, co si myslíte o jednom z budoucích předpokladů, totiž mírném propad cen bytů v Česku, souhlasíte s tím?
Ceny bytů krátkodobě ovlivnilo opatření České národní banky, které omezuje dostupnost hypoték. Na druhou stranu konstrukční ceny šly za poslední tři roky prudce nahoru a tomu se samozřejmě musí přizpůsobit konečná cena. Dlouhodobě nevidím dramatický pokles cen bytů jako reálný.

Jaká jsou rizika u investic do realitních fondů?
My jako správce fondu vnímáme riziko trochu jinak než koncový investor. Pro něj je největší riziko v propadu kurzu fondu, který vlastní. My musíme s rizikem pracovat komplexněji. Pokud bych měl vybrat jedno, tak to asi bude dlouhodobá neobsazenost prostor.

Nemáte obavy z toho, že v momentě vážnějších ekonomických problémů, před nimiž dnes varuje mnoho ekonomů, dojde k propadu nejen cen reality, ale zejména pak obsazenosti komerčních nemovitostí? 
Upřímně řečeno nemám. Pokud ke korekci dojde, tak k ní dojde. Je to přirozený jev a nikdo z nás s tím nic neudělá. Z mojí zkušenosti jsou to právě nemovitosti, které se z podobných situací velice rychle zotaví a za pár let bude jejich cena ještě vyšší než před korekcí. Fondy mají tu nevýhodu, že musí neustále zveřejňovat svou aktuální hodnotu. Skutečnou ztrátu ale realizujete pouze ve chvíli, kdy aktivum prodáte ihned po poklesu. To nikdo rozumný neudělá, pokud k tomu není přinucen. Proto je zejména ve špatných dobách nesmírně důležité držet se strategie a nepanikařit. Do nemovitostí dnes proudí skutečně velké množství investičních peněz. Aby došlo k poklesu, musela by se najít pro tyto peníze alternativa, a tu já zatím dnes nevidím.

Tomáš Trčka

  • Pohybuje v investičním bankovnictví už přes 25 let. V roce 2006 stál u zrodu prvního a dodnes největšího nemovitostního fondu v České republice.
  • Přes šest let působil jako generální ředitel a předseda představenstva REICA investiční společnosti České spořitelny. Následně pomáhal při vzniku dalšího nemovitostního fondu INVESTIKA.
  • V dubnu 2019 založil spolu se skupinou Partners fond TRIGEA, který aktivně řídí. 
Tomáš Trčka

Jak si stojí realitní fondy výnosově v době, kdy se na trzích neděje nic výjimečného?
V kombinaci s levným financováním jsme schopni nacházet projekty s výnosem přes 10 procent na investovaný kapitál. Dlouhodobě počítáme s výnosem mezi pěti až šesti procenty ročně.

Pokud byste měl srovnat z hlediska výnosu a rizika klasický podílový fond, který investuje například do akcií a dluhopisů, s podílovým realitním fondem. Jak by z tohoto srovnání podle vás vyšly realitní fondy?
Vzhledem k hmotné povaze aktiv považuji nemovitostní fondy z pohledu rizika za zhruba srovnatelné s dluhopisy. Výnosově jsou na tom však lépe. Akciím v dobrých časech samozřejmě výnosem konkurovat nemohou, rizikovým profilem jsou však zase podstatně níže.

Jak vycházejí poplatkově realitní podílové fondy oproti klasickým podílovým fondům? U kterých jsou nižší náklady?
Se správou nemovitostního fondu je obvykle spojena vyšší pracnost, není možné kupovat nemovitosti od počítače. Tomu odpovídá i mírně vyšší poplatková struktura. Na druhou stranu, výnosy jsou natolik zajímavé, že se nemovitostní fondy jednoznačně vyplatí.

Jak moc jsou podle vás z hlediska úspěšnosti investice důležité poplatky? Jedni tvrdí, že důležité nejsou, jiní naopak že jsou z hlediska zhodnocení klíčové?
Na investici by se každý investor měl dívat komplexně. Mělo by ho zajímat, jakého čistého výnosu dosáhne v jím definovaném investičním horizontu. Současný trh ale vnímám pozitivně, myslím, že poplatky jsou u nemovitostních fondů nastaveny racionálně a určitě by neměly být překážkou k investování.

Častým argumentem těch, kteří sázejí na reality do budoucna, je srovnání nižších tuzemských cen realit oproti vyšším cenám v Německu, Rakousku a jiných evropských zemích. Máte za to, že je relevantní srovnávat tyto ceny?
Máte pravdu, že v porovnání s Německem nebo Rakouskem jsou tuzemské reality stále levnější, na druhou stranu, sousední Polsko nebo Maďarsko jsou na tom ještě lépe. Proto je u nás možné sledovat částečný odliv zahraničních investorů do těchto regionů. Tento odliv je však plně saturován domácími investory.

Plánujete expandovat do zahraničí. Které země vás lákají a proč?
Letos a zřejmě i příští rok si TRIGEA vystačí s Českou republikou. Chceme, aby tuzemské nemovitosti tvořili převážnou část portfolia. Výhledově bude samozřejmě záležet na velikosti fondu a na tom, jaký budou komerční nemovitosti v zahraničí přinášet výnos. Kdybych se měl rozhodovat dnes, tak se zajímavě jeví právě zmiňované Polsko nebo sousední Slovensko.

Analytici očekávají korekci na finančních trzích. Myslíte si, že spolu s ní dojde i k propadu cen realit?
O korekci se mluví již skoro tři roky a zatím pořád nepřišla. Já v současnosti nevidím žádný fundament, který by potvrzoval domněnku, že by ceny nemovitostí měly klesat. Na trhu je velký přetlak peněz a nedostatek komerčních nemovitostí. Bankovní financování je extrémně levné a apetit investorů enormní. To jsou všechno argumenty, které hovoří proti cenové korekci. Na druhou stranu, pokud korekce přijde, tak se s tím budeme muset vyrovnat. Reality jsou dlouhodobý byznys a dlouhodobě připisují zajímavé zisky.

Autor:
  • Nejčtenější

Založili si rodinnou farmu, dnes jejich obrat míří k deseti milionům

K podnikání je přivedla společná láska k dobrému a zdravému jídlu. Přestože mají manželé Kuderovi dvě malé děti,...

SIPO lidé používají ze zvyku. Výhodné to ale není

Rychle rostoucí náklady na život si žádají revizi domácích rozpočtů. Lidé zjišťují, kudy jim utíkají peníze. Příklad...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

PORADNA: Musí předčasný důchodce přestat pracovat, nebo smí vydělávat?

Výpočet předčasného důchodu koncem roku 2022 je výhodnější než výpočet klasického důchodu v roce 2023. Do předčasného...

Účetní je nedostatková profese. Kolik berou a kolik by chtěli mít?

Je to nenápadný profesionál, který má hodně talentu a ještě více píle. Na párty sice svým povoláním nikoho neohromí,...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Mzdy ve světle krizového roku. Jaký bude vývoj a kde zaměstnancům nepřidají

Premium Letošní rok je turbulentní a plný zvratů. Inflace, všeobecné zdražování, válka na Ukrajině a s ní související...

Děti na prodej. Za tři stovky. Jak bují dětská prostituce v Česku

Premium Prostituce je v Předlicích naprosto běžná. Jenže i ta dětská. Obyvatelé místního ghetta popisují, jak se děti prodávají...

Takoví slušní lidé, říkali o nich. Rodině přitom vládl teror a nechutnosti

Premium Muž, který ten prosincový den přišel na místní oddělení VB Strašnice, vypadal velmi rozpačitě. „Ono se to bude zdát asi...

RECENZE: Vzal to Radegast. Největší dar přináší konečně zase pohádku

Premium Ani světácky se tvářící fantasy jako Princezna zakletá v čase 2, ani rozjímání o smrti jako Princ Mamánek. Příběh...

Fondy peněžního trhu se znovu hlásí o slovo. Jak fungují a z čeho těží

Investiční společnosti přicházejí s nabídkami podílových fondů, jež mají konkurovat bankovním spořicím produktům....

KOMENTÁŘ: Pěstitelé na kávě nezbohatnou, investoři ano. Jak na to

Pro někoho je ranní či odpolední káva neodmyslitelnou součástí života, pro jiné investiční příležitost a možnost...

Firmám klesají zisky. Zbavit se akcií, nebo navýšit pozice? Poradí odborník

Akciový investor se stává v podstatě spoluvlastníkem firem, jejichž akcie drží. A každého majitele by mělo zajímat, jak...

Expert: Investoři, kteří jsou na trhu delší dobu, s inflací problém nemají

Kvalitní akciové fondy za posledních pět let vykazují výnosy přesahující deset procent ročně. Trhy jsou dnes v propadu...

Dcera je výjimečná, říká Julia Robertsová. Hazel oslavila 18. narozeniny

Herečka Julia Robertsová (55) oslavila osmnáctiny svých dvojčat, dcery Hazel a syna Finna společnou vzpomínkovou...

Zemřela Kirstie Alleyová. Hvězda trilogie Kdopak to mluví podlehla rakovině

Po krátkém boji s rakovinou zemřela v 71 letech americká herečka Kirstie Alleyová, hvězda filmové trilogie Kdopak to...

Známý český stylista Jan Pokorný spáchal ve 39 letech sebevraždu

Jeden z nejuznávanějších českých stylistů Jan Pokorný spáchal ve čtvrtek ve svých devětatřiceti letech sebevraždu...

Politik opustil partnerku a děti po šestnácti letech kvůli pornoherečce

Německý politik Hagen Reinhold (44) opustil svoji dlouholetou partnerku Karoline Preislerovou (51), se kterou má tři...

Žádné Uložto! Startuje České kino, za stovku nabízí ke streamování 650 filmů

Oblíbené české filmy, pohádky i seriály ke stažení na jednom místě, legálně a ve vysoké kvalitě slibuje nová platforma...