V druhé půlce května byl znovu otevřen maloobchod. Jak jste tento fakt zaznamenali ve svých komerčních centrech?
Otevření maloobchodu byl moment, na který se všichni bez rozdílu těšili. Bezprostředně po otevření čelili velkému náporu zejména prodejny s oblečením a oblast služeb. Často se tvořily fronty. Vše se ale vcelku obešlo bez komplikací. Podobné informace mám nejenom z našeho centra OC Rokycanská v Plzni, ale i od kolegů z center v regionech po celé republice.
Máte za to, že lidé budou mít i nadále chuť nakupovat?
Já pevně věřím, že jde o setrvalý stav. My samozřejmě návštěvnost centra kontinuálně monitorujeme. V porovnání s loňským rokem je návštěvnost zhruba o 15 procent vyšší. Pro nás je ale možná ještě důležitější, že aktuální návštěvnost je vyšší i ve srovnání s rokem 2019, před příchodem covidu-19.
Ekonomové naznačují budoucí problémy na straně nabídky, ale shodují se silnou poptávkou. Jak to vidíte vy?
Podle mého názoru se návštěvnost ještě mírně zvýší s dalším rozvolněním. Přece jen mezi lidmi stále panuje značná zdrženlivost. Považuji to za přirozené a rozumné. Můj názor ale je, že s rostoucí proočkovaností se obchodní centra postupně vrátí do normálního života.
Pokud byste se měl na celou věc podívat z hlediska prodejců, mají podle vás to nejhorší už za sebou?
Je třeba doufat, že to nejhorší již máme za sebou. Samozřejmě s výhradou, že se neobjeví nějaké zásadní mutace viru, které by nás vrátily zpátky k drakonickým opatřením. Co se týče našich nájemníků, zatím to vypadá, že všichni setrvají v našem centru a že budoucí nákupní horečka jim pomůže vykompenzovat ztráty z doby lockdownů.
Tedy na krachy prodejců ve vašich centrech nedošlo?
Zásadní problémy jsme řešili pouze u dvou menších jednotek. Obě doplatily na zavedení home-office, zavření škol a omezení společenských akcí. To zásadně omezilo poptávku po pánských oblecích a po jejich čištění. V obou případech však nalezneme cestu, jak tyto jednotky pro centrum zachovat.
Tomáš Trčka
|
Svoji roli hraje i nákup přes internet – není tento trend tím, co může ohrozit či změnit chod komerčních center a obchodníků v nich?Nákup přes internet tady byl i před pandemií. Samozřejmě během uzavření obchodů nebývale eskaloval. Jsou určitě odvětví, kde by do budoucna mohl dominovat. Nicméně zejména u módy se stále nedaří najít model, který by mohl nahradit tradiční obchody. Je zřejmé, že do budoucna budou tyto prodejní kanály koexistovat a bude to zejména klient, kdo bude profitovat z jejich vzájemného soupeření.
Na trhu s nemovitostmi na bydlení trvá stálý převis poptávky nad nabídkou, hýbají se ceny nájemního bydlení. Jak je to nyní u komerčních nemovitostí?
Nezaznamenali jsme pokles jednotkového nájemného ani v sektoru retailu ani u kanceláří. V obou sektorech jsme od začátku roku prodlužovali smlouvy za prakticky stejných podmínek. Lze ale obecně říci, že majitelé komerčních nemovitostí jsou teď přístupnější k poskytnutí nepatrně delších nájemních prázdnin při uzavření smlouvy. Samotná výše nájemného však zůstává na stejné úrovni.
Jak si nyní stojí ceny komerčních nemovitostí? Je co nakupovat za dobré ceny?
Situace se nijak zásadně nezměnila od situace před pandemií. Vždy je třeba se dívat na konkrétní nemovitosti a na konkrétní mix nájemníků, které si v uvozovkách kupujete. Co se týče našeho nemovitostního fondu Trigea, tak jsme teď z hlediska nákupů velice aktivní. Během několika dní bychom měli do portfolia přidat další kancelářskou budovu v Praze a během léta by ji měly doplnit dva retailové parky na Moravě. Dále zvažujeme ještě nákup logistického areálu, ale je třeba říci, že cena logistických areálů během posledních šesti měsíců vzrostla o 20 až 25 procent. Je tedy třeba být velice selektivní, protože ceny jsou z našeho pohledu už příliš vysoko.
Čím si vysvětlujete takový cenový vzrůst u logistických center? Je to jejich nedostatkem nebo změnami v obchodně-dodavatelských řetězcích?
Logistika je doslova hitem poslední doby. Je pravda, že uzavření obchodů umožnila nebývalou expanzi alternativním distribučním kanálům. Takže určitý nárůst poptávky bylo možné očekávat. Na druhou stranu, ze strany spotřebitele se jednalo spíše o přechod od kamenného obchodu k elektronickým kanálům, nedošlo ke skokovému navýšení spotřeby, která by vyžadovala extrémní navýšení počtu skladových ploch.
Do jisté míry zde odvedly skvělou PR práci fondy zaměřené právě na logistiku. Málokdo například ví, že 30 procent logistického trhu u nás je zaměřeno na automobilový průmysl, který byl krizí relativně hodně zasažen. Tím ale rozhodně nechci říci, že bychom se o logistické nemovitosti nezajímali. Jen je v tomto segmentu třeba být obezřetný, zvláště po tak velkém cenovém vzestupu těchto aktiv.
Zmínil jste i kancelářské budovy, jak si stojí trh v jejich případě? Je o ně zájem, rostou jejich ceny?
Kanceláře jsou momentálně trochu v nemilosti. Podle mě ovšem neprávem. Já v nich naopak vidím ve střednědobém horizontu velký potenciál. Mezi veřejností převládá názor, že home-office bude mít za následek okamžitý pokles poptávky po kancelářích a většina nájemníků okamžitě sníží své pronajaté plochy. To je mýtus. Nájemní smlouvy jsou většinou dlouhé pět let. Nájemník nemůže smlouvu vypovědět, když se mu to hodí. Zrovna tak je ale chráněn před tím, že ho nemůže vyhodit majitel nemovitosti, když se to hodí zase jemu.
Jaké jsou trendy v oblasti kancelářských nemovitostí?
Dnes je již patrné, že namísto snižování pronajatých ploch uvažují nájemníci spíše o jejich přetvoření do moderních pracovních prostor. To je takových, které jim umožní maximalizovat výkon zaměstnanců při dosažení takzvané „work-life balance“. Příkladem může být nedávné prohlášení americké investiční banky Goldman Sachs, že usiluje o co nejrychlejší návrat všech svých zaměstnanců do kanceláří. Důvodem je velice špatná úroveň zapracování nováčků, kteří bez kontaktu se zkušenějšími kolegy buď firmu rovnou opustí, nebo jim zapracování trvá násobně déle.
Ekonomové předpovídají hospodářský růst, ale i inflaci. Je podle vás nyní dobrý nápad investovat do nemovitostních fondů? Dává to z hlediska současné a budoucí situace smysl?
Nemovitostní fondy jsou jedním z mála finančních instrumentů, které využívají inflaci ve svůj prospěch. Nájmy jsou obvykle indexovány. To znamená, že rostou proporcionálně s inflací. Zprostředkovaně tak roste i hodnota těchto nemovitostí, protože díky inflaci vybírají vyšší nájemné. Nemovitosti vždy patřily k uchovatelům hodnoty. To platí i pro ochranu před inflací. Tedy zpět k vaší otázce: Ano je to dobrý nápad investovat do nemovitostních fondů, což platí zejména v dobách vyšší očekávané inflace.
Každá investice má i svá rizika, to platí i pro nemovitostní fondy. Na co byste upozornil ty, kteří chtějí vložit do nemovitostního fondu více peněz, případně začít investovat menší částky?
Jako každá investice, i investice do nemovitostí s sebou nese určitá rizika. Potenciální investor by měl především zvážit svůj investiční horizont. Nemovitosti patří k dlouhodobým investicím, pro krátkodobé investice jsou vhodné jiné typy aktiv. Dále bych určitě poradil každému, kdo o podobné investici přemýšlí, aby se na rizika i výhody důkladně informoval u svého investičního poradce.
Jaký výnos mohou investoři čekat u nemovitostních fondů?
Minulý rok Trigea investorům připsala necelých šest procent. Letos předpokládáme výnos opět mezi pěti až šesti procenty. Výnos bude ovlivněn zejména tím, že do portfolia přibudou minimálně tři nové nemovitosti, takže budeme opět operovat na hranici plné zainvestovanosti. V druhé půli roku očekáváme návrat k normálu, ať už v nákupních centrech nebo kancelářích. Předpokládám, že koncem roku naroste na trhu i investiční aktivita a opět se začne hojně obchodovat s komerčními nemovitostmi. To samozřejmě pomůže výkonnosti nemovitostních fondů.
